한화리츠 사업보고서 (2026.04)

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)연결대상 종속회사 현황(요약)

나. 연결대상회사의 변동내용

다. 회사의 법적, 사업적 명칭 당사의 명칭은 '한화위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 ' Hanwha REIT Co., Ltd.'라고 표기합니다.라. 설립일자 및 존속기간 당사는 2022년 5월 10일에 설립되었고, 2023년 3월 27일에 상장하였으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 - 주소 : 서울특별시 영등포구 63로 50, 53층(여의도동, 63한화생명빌딩) - 전화번호 : 02-6950-0000 - 홈페이지 : http://www.hanwhareit.com바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 당사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 '부동산투자회사법'에 따라 설립되었습니다.사. 주요사업의 내용 당사는 부동산투자회사로서 부동산임대업 및 부동산 관련 자산의 매입, 운용 등을 통한 주주환원정책(배당금 지급)을 주요 사업목적으로 하고 있습니다. 기타의 자세한사항은 동 보고서의 'Ⅱ.사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다. 아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '한화' 기업집단에 속한 계열회사 입니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다. 자. 신용평가에 관한 사항

차. 중소기업 등 해당 여부

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 연혁

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

다. 경영진의 중요한 변동

라. 최대주주의 변동

- 당사는 발기 설립(`22.05.10)시 최대주주 한화자산운용(주)에서 유상 증자(`22.11.30)로 최대주주가 한화생명보험(주)로 변경되었습니다. *주식수는 본 보고서 - VII. 주주에 관한 사항 - 참조

마. 상호의 변경 - 해당사항 없습니다.바. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용 - 해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화 - 해당사항 없습니다.

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.

차. 경영진 및 감사의 중요한 변동

*회사 설립 이후, 등기 임원 변동사항을 기재하였습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황- 해당사항 없습니다.다. 종류주식 발행현황- 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개정당사의 최근 정관 개정일은 2026년 1월 15일 제8기 정기주주총회 입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

※ 당사의 정관에서는 회사의 목적을 아래와 같이 정의하고 있습니다.정관 제2조(목적)회사는 부동산투자회사법에 따라 그 자산을 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자, 운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2026년 4월말 기준 총 461개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 123.39조원이며, 이 중 상장리츠는25개, 총 자산규모 19.44조원 수준입니다.

[이미지: 유형별 리츠 수 및 자산총계 (2026년 4월)] 원문에서 확인할 수 있어요.

(2) 리츠 산업의 성장성지난 약 5년간(2021년 4월 ~ 2026년 4월) 리츠 총자산 규모는 약 58.19조원이 증가하였고, 리츠수는 167개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.

[이미지: 리츠 수 및 자산규모 변동추리(2026년 4월 기준)] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 리츠 수 및 자산규모 추이(2026년 4월 기준)] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2026년 4월)] 원문에서 확인할 수 있어요.

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2026년 4월말 기준 통계자료)

(3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 8월 14자로 부동산투자회사법 개정안이 시행되어 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며,2018년 9월 7일자로 퇴직연금 감독규정 개정안이 시행되어 확정급여형(DB) 퇴직연금에 한하여 공모 상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자 퇴직급여 보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모 상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 또한, 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화 및 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지, 2024년 6월 17일발표된 리츠(REITs) 활성화 방안이 추진 등 국내 리츠 시장 활성화 정책이 이어지고 있습니다.

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

한화위탁관리부동산투자회사 주식회사는 수도권 소재 6개 사옥(장교동,여의도,노원,평촌,중동,구리)을 자산으로 보유하고 있으며, 유가증권시장에 상장되어 있는 오피스전문 리츠입니다. 당사는 ㈜한화, 한화에어로스페이스㈜, 한화생명보험㈜, 한화손해보험㈜등 한화그룹 계열사가 주요 임차인이며 이를 바탕으로 안정적인 임대수익을 주주님들에게 배당하고 있습니다. 당사는 22년말 금리가 높았던 시기에 자산을 매입하고 자금조달을 하였기 때문에 23년도 금리인상기 어려운 리츠시장에도 불구하고 차입금 리파이낸싱 등으로 시장상황에 유연하게 대처하였습니다. 향후 금리 인하 시, 보유 자산의 가치 상승과 차입 이자 비용 감소 등을 통해 재무구조 개선이 기대됩니다. 아울러, 신규 투자 및 계열사 자산의 편입 등을 통한 외형 확장을 통해 성장을 도모할 계획입니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분

당사는「부동산투자회사법」(이하“부동산투자회사법”)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과관련된 업무(이에 부수하는 업무를 포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없습니다.

(2) 시장점유율

전체 유효 시장규모를 파악하기 어려워 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성

전술한 '가.업계의 현황'를 참고하시기 바랍니다.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 2023년 3월 27일 유가증권시장에 상장하였으며, 2022년 11월 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 4개 사옥(노원,평촌,중동,구리), 2024년 8월 장교동 한화빌딩을 신규자산으로 편입하여 결산일 현재 총 6개 자산을 보유하고 있습니다. 이를 통해 발생하는 임대수익 등을 재원으로 주주님들에게 배당금으로 지급하고 있습니다. 한화생명보험 및 한화손해보험이 보유한 일부 오피스 자산에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 향후 국내 리츠 및 금리 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 적정한 시기에 계열사 및 비계열사 자산의 편입 등을 통해 외형을 확대할 계획입니다. 보유자산의 현황은 다음과 같습니다.

1) 한화손해보험 -여의도 사옥

2) 한화생명보험 - 평촌사옥

3) 한화생명보험 - 중동사옥

4) 한화생명보험 - 노원사옥

5) 한화생명보험 - 구리사옥

6) 장교동 한화빌딩 - 장교동사옥

(5) 조직도

[이미지: 한화위탁관리부동산투자회사주식회사] 원문에서 확인할 수 있어요.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) 여의도 사옥

여의도사옥은 서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 자산으로, 5호선과 9호선이 교차하는 더블역세권인 여의도역에서 도보 2분 거리, 여의도 버스환승센터와는 도보 3분 거리에 있어 뛰어난 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

또한 왕복 14차선 규모의 의사당대로에 접하고 있으며, 서강대교, 마포대교, 원효대교 등 주요 교량과의 연결성도 우수하여 차량을 통한 서울 내·외곽 접근성 역시 뛰어납니다.

향후 신안산선 및 GTX-B노선의 개통이 예정되어 있어 교통 인프라는 더욱 확충될 예정이며, 인근에 위치한 프라임급 오피스, 호텔, 백화점 등으로 구성된 파크원 복합시설이 여의도의 새로운 랜드마크로 부상함에 따라, 지역 내 상업 및 업무 수요 증가와 함께 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

*여의도 사옥 입지 및 환경

2) 평촌 사옥

평촌사옥은 경기도 안양시 동안구에 위치한 자산으로, 4호선 범계역에서 도보 약 4분 거리에 위치해 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

인근에는 7개소의 버스정류장이 위치하고 있으며, 약 50여 개의 노선을 통해 범계, 평촌, 안양, 의왕 및 수도권 남부 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한 본 자산은 왕복 10차선 규모의 시민대로에 접해 있으며, 과천봉담도시고속화도로, 수도권 제1순환고속도로, 경부고속도로 등 광역 교통망과 인접해 차량을 이용할 경우 강남(약 40분), 판교(약 30분), 신도림(약 40분) 등 수도권 핵심 업무지구로의 접근성도 뛰어납니다.

또한, 안양·평촌권역 내 보험사 및 금융회사 영업거점이 밀집된 업무지구이며, 범계역 인근에는 유동인구가 풍부한 중심 상업지구가 조성되어 있어 업무 및 상업 수요를 동시에 확보할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

*평촌 사옥 입지 및 환경

3) 중동 사옥

중동사옥은 경기도 부천시 중동에 위치한 자산으로, 7호선 신중동역에서 도보 약 4분 거리에 위치한 역세권 입지입니다. 인근에는 8개소의 버스정류장이 분포하고 있으며, 약 50여 개 노선을 통해 상동, 부천역, 시흥 및 여의도 권역 등 수도권 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수합니다.

또한 본 자산은 왕복 12차선 규모의 길주로에 접해 있으며, 차량 이용 시 송내IC까지약 15분, 수도권 제1순환고속도로를 통한 경기 남부(신흥IC) 및 북부(일산IC)까지 약 20분 내외로 이동이 가능하여 광역 교통망 접근성도 뛰어납니다.

본 지역은 부천 내 보험사 및 금융회사 영업거점이 밀집된 업무지구이며, 신중동역을중심으로 조성된 상업지구와 인접해 있어 업무·상업 수요를 동시에 확보할 수 있는 우수한 입지 요건을 갖추고 있습니다.

*중동 사옥 입지 및 환경

4) 한화생명보험 - 노원 사옥

노원사옥은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하고 있으며, 4호선 및 7호선이 교차하는 더블역세권인 노원역에서 도보 1분 거리에 있어 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

인근에는 15개소의 버스정류장이 위치하고 있으며, 약 60여 개의 노선을 통해 서울 전역으로의 이동이 용이합니다. 지하철 7호선을 통해 건대입구, 논현, 압구정 등 주요 동남권 업무·상업지역으로, 4호선을 통해 도봉, 종로, 서울 중심업무지구(CBD) 등으로의 접근성이 매우 우수합니다. 또한 동부간선도로를 통한 차량 이동도 수월하여 광역 교통망 측면에서도 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

또한, 인근에 노원 상권 및 노원 문화의 거리가 조성되어 있으며, 다수의 금융회사 영업점이 위치한 업무 및 상업 중심지로, 유동인구 및 비즈니스 수요 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

*노원 사옥 입지 및 환경

5) 구리 사옥

구리 사옥은 경기도 구리시 교문동에 위치하고 있으며, 구리역(경의중앙선)에서 도보 10분 거리에 있어 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

인근에는 7개소의 버스정류장이 위치하고 있으며, 약 30여 개의 노선을 통해 서울 동부권과 구리 전역으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 본 자산과 접한 경춘로를 통해 상봉역까지 약 15분, 아차산로를 통해 강변역까지 약 15분, 강동 상일IC까지 약 25분으로 이동이 가능하여 서울 동부 전역에 대한 차량 접근성도 우수합니다.

주변 지역은 경기 동북부 금융기관 및 보험사 영업거점이 다수 분포한 업무밀집지역으로, 구리전통시장, 먹자골목 등 유동인구가 풍부한 상업지구와 인접해 있어 업무 및 상업 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

*구리 사옥 입지 및 환경

6) 장교동 사옥

장교동 사옥은 서울특별시 중구 장교동1 제1동 사무실호에 위치하고 있으며, 서울 도심권(CBD) 핵심 상권에 자리잡고 있습니다. GBD, YBD 및 수도권 전역에 대한 우수한 접근성을 갖추고 있습니다. 지하철 2호선 을지로입구역과 1호선 종각역이 도보 10분 이내 거리에 위치해 있으며, 반경 500m 이내에 광역·일반·공항 노선을 포함한 약 28개의 버스정류장이 분포해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 권역까지의 접근 시간은 GBD 약 40분, YBD 약 30분, 인천국제공항 약 70분 내외로 우수한 광역 교통 접근성을 자랑합니다. 또한 명동, 광화문, 을지로 등 주요 업무지구가 인접해 있고, 청계천 및 도심 내 공원 등 다양한 편의시설과 쾌적한 환경이 조성되어 있어, 뛰어난 업무환경과을 갖춘 입지입니다.한편, CBD 내 풍부한 기업 및 금융기관의 수요에 기반하여 안정적인 수요 기반을 형성하고 있습니다. 특히 종로·을지로·광화문과의 우수한 접근성은 금융·증권·보험사 등 대기업 및 금융기관의 입지 경쟁력을 강화하며, 광화문·을지로 일대에 밀집한 주요 로펌, 회계법인, 컨설팅사와의 근접성은 법무·회계·컨설팅 분야 기업들의 지속적인 수요를 견인할 것으로 전망됩니다.

*장교동 사옥 입지 및 환경

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출 현황 - 당사의 매출은 보유 투자부동산을 운용하여 발생하는 임대료 수익 등 입니다. - 당사의 주요 거래처 유형별 매출은 아래와 같습니다. (단위 : 천원, %)

나. 수주 현황

- 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리요소당사는 부동산투자회사로서 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다. 회사는 영업 활동 중 다양한 요인으로 시장위험, 유동성위험, 자본위험 등의 금융위험에 노출될 수 있습니다.이에 따라 회사의 재무적 성과에 미칠 수 있는 잠재적 위험을 식별하여 그 효과를 최소화 하는 데 중점을 두고 있으며, 관리지표로 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등을 주기적으로 모니터링하고 있습니다.

1) 시장위험 시장위험이란 환율이나 이자율 같은 시장가격이 변하는 위험이며, 시장금리 및 이자율 변동 등은 회사의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따른 시장위험 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것 입니다.

2) 신용위험회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다. - 송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급- 상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름- 기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름한편, 회사는 신용위험에 노출된 금융자산의 장부금액이 신용위험에 대한 최대 노출정도를 가장 잘 나타내는 경우에 해당하여 별도의 공시를 생략하였습니다.

① 매출채권과 계약자산

회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험 유동성 위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도 금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성 위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석 내용은 다음과 같습니다.

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다.(주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다.나. 자본위험관리회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시 할 수 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

다. 파생거래당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 주요 계약

당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.

*상기 '부동산 임대차 계약'은 건별로 보증금 금액이 최근 사업연도(제9기) 매출액의 5% 이상만 기재하였습니다. 특수관계자와의 부동산 임대차 등 매출내역은 본 보고서 - X. 대주주 등과의 거래내용 - 를 참조바랍니다.*상기 '부동산 임대차 계약'은 진행과정에서 일부 변경될 수 있습니다.

나. 연구개발활동 - 해당사항 없습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

1. 요약재무정보

*한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.*주당순이익은 소수점 둘째자리까지 기재하였습니다.

2. 연결재무제표

-해당사항 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

-해당사항 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요

2. 중요한 회계정책

3. 중요한 회계추정 및 가정

4. 재무위험관리

5. 금융상품 공정가치

6. 범주별 금융상품

7. 현금및현금성자산

8. 장, 단기 금융상품

9. 매출채권및기타채권

10. 기타금융자산

11. 기타자산

12. 투자부동산

13. 담보제공현황

14. 보험가입현황

15. 기타금융부채

16. 기타부채

17. 사채

18. 차입금

19. 임대보증금

20. 법인세비용

21. 자본금

22. 이익잉여금처분계산서

23. 배당금

24. 주당손익

25. 금융손익

26. 영업외손익

27. 특수관계자와의 거래