롯데리츠 사업보고서 (2026.06)

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭 - 당사의 명칭은 '롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'LOTTE REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다. 나. 설립일자 - 당사는 2019년 3월 29일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2019년 10월 30일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 송파구 올림픽로 300, 30층2) 전화번호 : 02-3213-8154

3) 홈페이지 주소: http://www.lottereit.co.kr

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항- 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 롯데 기업집단에 속한 계열회사입니다. 자세한 사항은 Ⅸ.계열회사 등에 관한 사항을 참조하시기 바랍니다.

사. 신용평가에 관한 사항

<회사채 신용평가등급체계와 해당 신용등급에 부여된 의미>

* 상기 등급 중 AA부터 B까지는 당해 등급내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음.* 상기 등급 중 AAA에서 BBB까지는 적기상환능력이 인정되는 등급이며, BB이하 등급은 환경변화에 따라 적기상환능력이 크게 영향을 받을 수 있는 투기적 등급으로 분류됨. 아. 연결대상 종속회사 개황 1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

- 해당사항 없음.

2) 연결대상회사의 변동내용

- 해당사항 없음.

자. 중소기업 등 해당 여부

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

나. 경영진의 중요한 변동

다. 최대주주의 변동

- 해당사항 없음.

라. 상호의 변경 - 해당사항 없음.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없음.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없음.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없음.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

* 당사는 보통주 이외의 종류주 등 기타주식을 발행하지 않았습니다.

나. 자본금 변동상황

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 - 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 당사의 정관은 2025년 03월 20일자로 개정된 5차 개정 정관입니다.

나. 정관 변경 이력

* 2026년 9월 29일 정관변경은 제15기 정기주주총회 승인 직후 시행 예정 - (원칙) 제15기 정기주주총회 해당안건 승인 직후

- (제21조, 제29조 제2항) 2027년 1월 1일

※ 개정 「상법」 제364조ㆍ제368조 제2항ㆍ제542조의14의 시행일

- (제32조 제3항) 2026년 9월 10일 이후 최초로 이사의 선임을 위한

주주총회 소집이 있는 경우부터 적용

다. 사업목적 현황

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황 1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성 부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로시작하여 2026년 6월말 기준 총 469개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 127.5조원이며, 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 19.8조원 수준입니다. - 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2026년 6월)

[이미지: 유형별 리츠 수 및 자산총계(2026년 6월)_1] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 유형별 리츠 수 및 자산총계(2026년 6월)_2] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2026년 6월)_1] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2026년 6월)_2] 원문에서 확인할 수 있어요.

2) 리츠 산업의 성장성 지난 (2015년말~2026년 6월) 리츠 총자산 규모는 약 109.6조원이 증가하였고, 리츠수는 341개가 증가하였습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다. - 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2026년 6월)

[이미지: 리츠 수 및 자산규모 변동추이(2026년 6월)_1] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 리츠 수 및 자산규모 변동추이(2026년 6월)_2] 원문에서 확인할 수 있어요.

3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 공모상장리츠에 대한 정부의 정책지원이 점진적으로 확대되고 있습니다. 2019년 12월에는 고용노동부가 DC형과 IRP형 퇴직연금도 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 시행규칙을 개정하여, 상장리츠의 수요기반에 크게 기여할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 또한 국토교통부에서 2019년 9월에 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'의 일환으로 추진하는 정책들도 있습니다. 특히, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용, 그리고 현물출자에 대한 양도차익 법인세 과세이연 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 향후 더욱 확대될것으로 기대됩니다.

나. 임대조건 회사는 리테일/물류 자산에 대하여 롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜, (주)호텔롯데와 책임임대차(Master lease) 계약을 체결하였으며, Triple-net계약 조건에 따라, 수선유지비, 보험, 제세공과 등을 임차인이 부담하여, 회사의 관리부담을 경감시키고, 안정적인 배당수익률을 유지합니다. 다만, 2024년 9월 30일 취득한 L7 HOTELS 강남타워의 경우 호텔롯데(주)를 포함한 임차인별 임대차계약을 체결하여 운영 합니다.

다. 시장의 특성

전술한 '가.업계의 현황' 참고 라. 시장점유율 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 단일영업부문을 영위하고 있습니다. 회사는 2019년 설립 이후 2019년 05월에 현물출자를 통해 롯데백화점 강남점을 취득, 2019년 10월에 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입 및 책임임대차를 개시, 2021년 3월에 롯데백화점 안산점, 중동점 / 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트 계양점, 춘천점 / 롯데마트몰 김포물류센터를 매입 및 책임임대차를 개시, 2021년 12월에 롯데마트 경기양평점을 매입 및 책임임대차를 개시, 2024년 5월에 코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사(DF타워) 우선주(1,400,000주)를 취득, 2024년 9월 L7 HOTELS 강남타워를 취득하여 임대차 개시, 2026년 1월 롯데호텔 L7홍대를 취득하여 임대차 개시를 하였습니다. 3) 보유 자산 개요

※ 상기 표에 기재된 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 청주점, 대구율하점, 의왕점, 장유점의 연간임대료 는 2025.10.16~2026.10.15까지 1년간 임대료 기준입니다. ※ 상기 표에 기재된 김포물류센터, 이천점, 안산점, 중동점, 춘천점, 계양점, 경기양평점의 연간임대료 는 2026.03.17~2027.03.16까지 1년간 임대료 기준입니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로서, 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사가 보유한 투자부동산 및 우선주 운용하여 발생하는 임대료 및 배당금을 주 수익원으로 하고 있습니다. ■ 거래처별 매출금액 내역

* 상기 매출금액에는 임대보증금 수익이 반영되지 않았습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

1) 당사의 위험관리 목표 및 정책당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

2) 위험관리

- 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 이를 바탕으로 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 이를 위해 당사 자산구성의 대부분은 신용도가 우량한 롯데쇼핑㈜와 롯데글로벌로지스㈜를 책임임차인으로 하는 장기임대차계약을 통하여 공실 리스크 및 임대수익 변동 리스크를 최소화하고 있으며, Triple-net 계약 구조를 통해 수선유지비, 보험료, 제세공과금 등의 운영비용을 임차인이 부담하도록 하여 운영비용을 최소화하고 경영성과에 대한 예측성을 높였습니다. 단, 운용 자산 중 L7 HOTELS 강남타워는 호텔롯데(주) 및 기타 임차인으로 구성된 일반 형태의 임대차계약을 유지하고 있어, 이에 따른 리스크를 지속적으로 모니터링하고 있습니다. - 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측 및 대응하고 있습니다. 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에관한 사항 5. 재무제표 주석을 참조하여 주시기 바랍니다.

3) 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 당사가 맺은 주요계약현황은 아래표와 같습니다.

주1) 부동산 임대차계약기간은 점포별로 상이하며, 점포별 임대차계약기간 등은 본보고서 'II. 사업의 내 용 2. 주요 제품 및 서비스'를 참고하시기 바랍니다. - 상기표에는 당사가 체결한 모든 계약을 기재하지 않았으나, 상기 계약 이외에 당사 재무제표에 영향을 미치는 주요계약은 존재하지 않습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

1. 요약재무정보

[△는 부(-)의 값임]※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

2. 연결재무제표

- 해당사항 없음.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없음.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 당사의 개요

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

3. 범주별 금융상품 및 공정가치

4. 현금및현금성자산

5. 매출채권및기타채권

6-1. 기타금융자산

6-2. 기타금융자산(기타포괄손익-공정가치측정 금융자산)

7. 기타비금융자산

8. 투자부동산 및 매각예정자산

9. 차입금및사채

10. 기타금융부채

11. 기타비금융부채

12. 자본금 및 자본잉여금

13. 결손금

14. 주당이익

15. 영업수익

16. 영업비용

17. 기타수익과 기타비용

18. 금융수익과 금융비용

19. 법인세비용

20. 현금흐름표

21. 우발부채와 약정사항

22. 특수관계자와의 거래

23. 위험관리

24. 영업부문

25. 보고기간 후 사건

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법 - 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.

- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

- 상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제53조(이익배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의로 배당 기준일을 주주총회 의결권 행사기준일과 다른날로 정할 수 있습니다.나. 향후 배당 수준의 방향성 - 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해 오고 있으며, 향후 배당금은 회사의 투자 자산 운용 성과와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없음.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

※ 상기 배당액 확정일은 배당에 대한 이사회 결정일(공시일) 입니다.

3. 기타 참고사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

※ 현금배당수익률: 1주당 현금배당금 / 과거 1주일간 배당부 종가의 평균

다. 과거 배당 이력

※ 배당수익률 : 제15기 3.66%, 제14기 2.79%, 제13기 3.00%, 제12기 3.51%, 제11기 3.10%※ 당사는 6개월 단위 결산법인입니다.※ 최근 3년간 배당수익률 : 제13기~제15기(25.01~26.06)기간의 평균 배당수익률※ 최근 5년간 배당수익률 : 제11기~제15기(24.01~26.06)기간의 평균 배당수익률※ 연속 배당횟수는 2019년 10월 30일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항