SK디앤디 [기재정정]투자설명서

1. 공모개요

당사는 2026년 07월 28일 개최한 이사회 결의를 통하여 기명식 보통주 44,681,000주를 주주배정 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

발행가액은「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나,시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 「(구)유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.

■ 1차 발행가액 의 산출근거본 증권신고서의 1차 발행가액은 신주배정기준일 전 제3거래일(2026년 08월 28일) 을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액(1,000원) 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가 단위 미만은 절상함)

■ 2차 발행가액의 산출근거 본 증권신고서의 2차 발행가액은 구주주 청약일 전 제3거래일(2026년 10월 06일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 20%를 적용합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

[2차발행가액 산정표](2026.09.30 ~ 2026.10.06)

■ 확정 발행가액 산출 근거

확정발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 한다. 다만「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제165조의6 및「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-15조의2에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정발행가액 = Max{Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 60%}

[확정발행가액 산정표](2026.10.01 ~ 2026.10.06)

■ 공모일정 등에 관한 사항

2. 공모방법

3. 공모가격 결정방법

「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」제5-18조에 의거 주주배정 증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 「(舊)유가증권 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정합니다.

① 예정발행가액 : 예정발행가액은 이사회결의일 전일(2026년 07월 27일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 증자비율은 유상증자 주식수/발행주식총수로 계산하여 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액(예정발행가액)으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.* 예정발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

② 1차 발행가액 : 1차 발행가액은 신주배정기준일 전 제3거래일(2026년 08월 28일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 증자비율은 유상증자 주식수/발행주식총수로 계산하여 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액(1차 발행가액)으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 1차 발행가액 = [기준주가 × (1-할인율)] / [1+(증자비율 × 할인율)]

③ 2차 발행가액 : 2차 발행가액은 구주주 청약일 전 제3거래일(2026년 10월 06일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 20%를 적용합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 2차 발행가액 = 기준주가 × (1-할인율)

④ 확정 발행가액 : 확정 발행가액은 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-15조의2에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 한다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

* 확정 발행가액 = Max{Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 60%}

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

나. 모집 또는 매출의 절차1) 공고의 일자 및 방법

2) 청약방법가) 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약): 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본/지점 및 대표주관(모집주선)회사의 본/지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 대표주관(모집주선)회사의 본/지점에서 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

나) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때, 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.다) 청약은 청약주식의 단위에 따라 할 수 있으며 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.다) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제 132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.마) 청약한도"구주주"의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 2.4014179012주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되,주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.바) 기타a. 1계좌당 청약(배정)한도를 초과하는 청약 부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.b. 「자본시장법과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 07월 29일부터 2026년 10월 06일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액 의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.3) 청약취급처

4) 청약결과 배정방법가) 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 : 신주배정기준일(2026년 09월 02일) 18시 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 “구주주”라 한다)에게 본 주식을 1주당 2.4014179012주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)를 구주주의 배정범위로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 주식매수선택권의 행사, 자기주식 변동 등으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.나) 초과청약 : 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주 및 단수주가 있는 경우, 실권주 및 단수주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정하며, 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다. 단, 초과청약 주식수가 실권주 및 단수주에 미달한 경우 100% 배정합니다.※ 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 및 초과청약(ⅰ) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서 청약한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ⅱ) 신주인수권증서 청약한도 주식수 = 보유한 신주인수권증서의 수량(ⅲ) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 × 초과청약 비율(20%)(단 1주 미만의 주식은 절사) 다) 구주주 청약 및 초과청약자에 대한 배정 결과 발생하는 실권주 및 단수주는 미발행 처리합니다.5) 투자설명서 교부에 관한 사항-「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 SK디앤디(주) 및 대표주관회사(모집주선회사)가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부 받으셔야 합니다.- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)께서는 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.- 투자설명서 수령거부 의사 표시는 서면, 전화·전신·팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

가) 투자설명서 교부 방법 및 일시

나) 확인절차(1) 우편을 통한 투자설명서 수령 시- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.- HTS 또는 MTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.- 주주배정 유상증자의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다. (2) 지점 방문을 통한 투자설명서 수령 시- 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.(3) 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.다) 기타(1) 금번 유상증자에서 당사는 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는 지점 방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 NH투자증권(주)의 홈페이지 또는 HTS, MTS 등에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조제1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.(2) 구주주 청약 시 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주) 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법- 해당 증권회사의 청약 방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

6) 주권유통에 관한 사항주권유통개시(예정)일: 2026년 10월 28일(신주 상장예정) (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 8) 주금납입장소 : 하나은행 종로금융센터지점다. 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165의6조3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권제도 시행일(2019년 9월 16일) 이후에 발행되고 상장될 예정으로 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 '실질주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 '명부주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)로 합니다.4) 신주인수권증서 매매 등가) 신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 해당 증권회사 점포 및 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.6) 신주인수권증서의 상장당사는 금번 주주배정 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2026년 09월 21일부터 2026년 09월 29일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2026년 09월 30일에 상장폐지될 예정입니다.(「유가증권시장 상장규정」 제150(신규상장)에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조(신주인수권증서의 상장폐지기준)에 따라 신주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 합니다.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래 관련 사항은 다음과 같습니다.가) 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.

나) 일반주주의 신주인수권증서 거래

다) 특별계좌 소유주(기존 '명부주주')의 신주인수권증서 거래(1) '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.(2) '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 대표주관(모집주선)회사인 NH투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.라. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.2) 금번 유상증자는 주주배정 방식으로 진행되며, NH투자증권(주)는 모집주선회사로서, 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다. 따라서 구주주 청약 및 초과청약자에 대한 배정 결과 발생하는 실권주 및 단수주는 미발행 처리됩니다. 이에 따라 당사가 계획한 자금사용목적에 차질이 생길 수 있으며, 자본 확충 및 유동성 확보 수준이 기대에 미치지 못하여 유상증자 후에도 당사의 재무적 개선 효과가 제한적일 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.3) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.4) 당사는 본 증권신고서를 통하여 청약 전에 투자자께서 숙지하셔야 하는 부분에 대하여 성실히 기재하고자 노력하고 있습니다. 다만, 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 아래 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수 없으므로, 투자자는 본 증권신고서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안 되며, 투자자 자신의 독자적이고도 세밀한 판단에 의해야 합니다. 따라서 본 공시서류에 기재된 사항은 투자 판단 시 참고 자료로 활용하실 것을 권고 드리며, 투자자의 투자 판단에 대한 결과는 투자자 본인에게 귀속됩니다.5) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

NH투자증권(주)는 금번 SK디앤디(주)의 주주배정 유상증자의 대표주관(모집주선)회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

1. 사업위험

당사는 설립 초기 분양 및 광고대행, 가구 등의 부동산 개발 서비스로 사업을 영위하였으나, 2012년 이후 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔(비지니스, 리조트형 특급호텔), 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

부동산 개발 사업은 토지 매입, 인허가, 자금 조달, 시공, 분양 및 매각에 이르기까지 장기간이 소요되는 복합적인 사업으로, 자산 자체의 물리적 특성과 거래 구조의 폐쇄성으로 인해 일반 제조·서비스업과 차별화되는 고유한 특수성을 지니고 있습니다. 이러한 특수성은 향후 전개될 거시경제 변동 및 전방 업황 변화와 결합하여 당사의 영업 환경에 불확실성을 초래하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

[시장의 국지성]당사가 속해있는 부동산 시장은 그 부동산이 속한 지역의 인문 및 자연적 환경에 크게 영향을 받으며 지역 시장별로 수요초과나 공급초과가 지속되기도 하므로 지역별로 균질적인 가격 형성이 어렵습니다. 또한 토지 거래 시 토지가 가지는 여러 특성과 당해 지역의 토지시장 상태에 관한 많은 정보를 가진 부동산 중개업자가 개입하여야 합니다. 이에 따라 부동산 시장 관련한 정보와 지역 네트워크, 관련 부동산 프로젝트 수행 경험 등을 보유한 사업자간의 국지적인 경쟁이 발생하게 되어 시장 전체의 정보가 공유되기 어렵고, 가격이나 시장 상황에 있어서 지역별 차이가 커질 수 있는 가능성이 존재합니다.

특히 당사가 주력으로 영위하는 오피스, 지식산업센터, 물류센터 등의 비주거용 자산은 세부 권역별 수급 현황에 영향을 받는 경향이 있습니다. 국내 전체의 부동산 시장 흐름과 별개로, 당사의 프로젝트가 위치한 특정 권역 내에 유사한 규모의 경쟁 자산 공급이 일시에 집중될 경우 임차인 유치 경쟁이 심화되고 공실률이 상승할 가능성이 존재합니다. 이는 자산 가치의 변동이나 준공 후 매각 일정 지연으로 이어질 수 있으며, 특정 권역의 국지적인 공급 과잉이나 수요 위축이 발생할 경우 당사의 개별 프로젝트 사업성에 부담으로 작용할 수 있습니다.

[정보 불완전 시장]

부동산 시장의 참가자들은 정보 공개 시 영업 기밀(시행 마진) 및 하도급 단가 노출 방지, 분양가 규제 대응 등 복합적인 비즈니스 이해관계가 얽혀 있기 때문에 가격자료, 비용자료, 수익자료 등에 대해 외부 공개를 기피합니다. 이러한 부동산 정보의 폐쇄성으로 인해 다른 사람이 개별 부동산의 정보를 쉽게 예측하기 어렵습니다. 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 시장에서는 투자자들이 자신들에게 필요한 시장 정보를 구하는 것이 어려워 집니다. 이에 따라 프로젝트를 수행하고자 하는 경우 부동산 시장에 대한 신속한 정보 확보 능력을 갖춘 특정 소수 사업자간의 경쟁이 발생하게 됩니다.

디벨로퍼 사업의 특성상 사업성이 우수한 부지를 적시에 발굴하고 확보하는 것이 중요하나, 부동산 개발 시장은 매입 대상 토지의 소유주 성향, 권리관계, 인허가 가능성 및 기확보된 토지 원가 등의 세부 정보가 대외적으로 투명하게 공개되지 않는 정보 불완전 시장의 특성을 지니고 있습니다. 당사는 풍부한 프로젝트 수행 경험과 네트워크를 통해 정보의 비대칭성을 보완하고자 노력하고 있으나, 경쟁 사업자 대비 세부 권역의 개발 정보 확보가 지연되거나 불확실한 시장 정보에 기반하여 사업성 분석의 오차가 발생할 경우, 예상보다 높은 가격으로 부지를 매입하게 되거나 사업 추진 과정에서 원가 상승 요인을 적시에 통제하지 못하여 프로젝트의 전체 수익성이 저하될 가능성이 있습니다.

[상품의 비표준화성]부동산 상품의 비표준화로 인해 부동산 시장은 다른 부동산과 대체가능성이 낮아 개별성과 다양성을 가지게 됩니다. 따라서 부동산에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않으며 표준화된 정보가 제공되기 어렵습니다. 위와 같이 부동산 시장은 관련한 정보와 네트워크, 관련 부동산 프로젝트 수행경험 등을 보유한 사업자간에 국지적인 경쟁이 발생하게 되며, 부동산 시장의 참가자들은 가격자료, 비용자료 등에 대한 공개를 기피하는 경향이 있습니다. 또한 표준화된 정보의 부족은 투자 의사결정시 불확실성으로 작용하며, 체계적이고 통계적인 기법을 활용하는 투자 의사결정 기법이 적용되기 어렵게 됩니다.

특히 오피스나 물류센터 등 비주거용 부동산은 각 자산의 층고, 하중, 레이아웃 및 친환경 인증 여부 등에 따라 상품성이 상이하며, 완벽히 동일한 스펙의 자산이 존재하기 어려운 비표준화 상품입니다. 최근 기관투자자 및 임차인들의 자산 스펙에 대한 요구 기준이 다변화되는 추세이며, 이에 따라 과거 성공 사례를 정형화하여 적용하는 데 한계가 존재할 수 있습니다. 시장 트렌드 변화에 부합하는 상품 기획이 이루어지지 못할 경우 임대 마케팅의 난항 및 기관투자자로의 자산 매각 지연 위험을 배제할 수 없으며, 상품의 개별성으로 인해 투자 회수 시점의 자산 가치를 정량적으로 표준화하여 예측하기 어렵다는 불확실성이 상존합니다.

[타 산업 및 개발 금융과의 높은 연동성]부동산 개발 사업은 단독으로 성립하지 않으며, 국내외 거시 경제, 개발 금융 시장의 유동성, 정부의 부동산 규제 및 세제 정책, 그리고 건설 자재 및 인건비 등 시공 업황과 밀접하게 연계되어 있습니다. 타 산업 대비 전후방 산업 연관 효과가 높고 대규모 자본의 선투입 및 금융 레버리지 활용도가 크기 때문에, 자본시장의 경색이나 원가 상승 등의 외부 변수는 프로젝트 전반의 수익성을 변동시키는 요인이 될 수 있습니다.

본 증권신고서의 '제1부 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - III. 투자위험요소 - 1. 사업위험'에서는 이와 같은 부동산 개발 사업의 고유한 특수성을 전제로 하여, 당사의 영업환경에 영향을 미칠 수 있는 세부 위험요인들을 다각도로 서술하고 있습니다. 구체적으로는 거시경제 및 건설·시행 업황 둔화에 따른 위험(목차 나~라)과 함께, 당사의 전방 시장인 오피스·물류센터, 지식산업센터, 주거용 부동산 등 각 자산별 수급 불균형 및 미분양 관련 위험(목차 마~사)을 다루고 있습니다. 아울러 개별 프로젝트의 이익률과 직결되는 토지 확보 가격 및 공사비 등 개발 원가 상승에 따른 수익성 악화 위험(목차 아, 자)과 제도적 불확실성인 정부 부동산 규제 및 정책 변동에 따른 위험(목차 차)을 서술하고 있습니다. 마지막으로 자체 시공을 하지 않는 디벨로퍼로서 당사가 직면한 부동산 PF 자금조달 및 금리 변동 위험(목차 카)과 외주 시공사의 재무 위험 전이 및 책임준공 미이행 위험(목차 타)에 대해서도 상세히 서술하고 있으니 투자자 여러분께서는 이에 유의하시어 투자판단에 참고하시기 바랍니다.

당사의 주요 사업인 부동산 개발 및 공급 사업은 대규모 자금이 장기간 투입되고 대외 자본시장 및 건설 원자재 시장에 대한 의존도가 높은 특성을 가지고 있어, 금리 변동, 지정학적 리스크, 그리고 실물 경기 변화에 대한 민간 수요의 민감도가 높습니다. 특히 최근 전개되고 있는 국내외 거시경제 변동성의 확대는 당사가 영위하는 개발 사업의 수분양자 수요, 공사비 구조 및 프로젝트 수익성에 직·간접적인 위험 요인으로 작용하고 있습니다.

경제협력개발기구(OECD)가 2026년 6월 발표한 경제전망에 따르면, 세계 경제는 에너지 가격 급등 및 호르무즈 해협 봉쇄에 따른 교역 차질 등 강력한 지정학적 압력을 받아 세계 경제성장률이 2026년 2.8%, 2027년 3.1%에 머물 것으로 제시되었습니다. 주요국별로는 미국(2.0%)과 유로존(0.8%)이 직전 전망 수준을 유지한 반면, 일본은 0.6%로 0.3%p 하향 조정되는 등 전반적인 성장 둔화 흐름이 관측되었습니다. 한국의 경우 반도체 등 IT 수출 호조에 힘입어 2026년 성장률 전망치가 2.6%로 상향 조정되었으나, 내수 회복 지연 우려 등으로 2027년 전망치는 1.9%로 하향 조정되어 복합적인 불확실성을 내포하고 있습니다. 특히 OECD는 중동 분쟁 심화에 따른 공급망 불안과 물가 상방 압력을 핵심 하방 요인으로 꼽으며, 한국처럼 에너지 수입 비중이 높은 국가는 전쟁 장기화 시 생산활동 전반에 타격이 심화될 수 있다고 경고한 바 있습니다. 이에 따라 G20 물가상승률을 2026년 4.0%, 한국의 소비자물가상승률을 2.6%로 전망하는 등 성장 둔화와 물가 부담이 병존하는 국면을 예상하였습니다.대외 지정학적 리스크의 본질적인 해소가 이루어지지 않은 채 종전 합의와 재교전이 반복되는 등 중동 정세의 급변동성이 지속되고 있으며, 이러한 불안정한 흐름은 당사의 사업 환경에 직접적인 리스크 요인입니다. 지속적인 분쟁의 여지가 상존함에 따라 나프타, 아스팔트 등 석유류 의존도가 높은 필수 건설자재의 공급망 불안은 완전히 해소되지 못하고 있으며, 향후에도 단가 급등이 재발할 수 있는 구조적 취약성을 안고 있습니다. 아울러 국제유가 상승 및 원자재 가격 변동성 확대는 글로벌 고물가·고금리 기조를 지속시켜 국내 경기 둔화를 초래할 수 있으며,이는 당사가 추진하는 지식산업센터 등 부동산 개발 사업의 실수요자 및 임차인 유치 여건을 악화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

한국은행이 2026년 5월 발표한 경제전망보고서 역시 이러한 지정학적 리스크에 따른 물가 상방 압력과 내수 성장의 하방 불확실성을 지적하고 있습니다. 연간 국내 성장률 추정치인 2.6%는 수출 중심의 착시 효과일 뿐, 실질적인 내수 및 건설 부문이 체감하는 지표는 상당한 하방 압력을 고스란히 반영하고 있습니다. 한국은행이 소비자물가 상승률 전망치를 2.7%로 상향 조정한 것에서 보듯, 지정학적 변동성의 파급 효과로 인해 물가 상방 압력의 불확실성은 여전히 존재합니다. 이로 인한 고금리 기조의 장기화 우려와 자본시장 내 신용스프레드 확대는 당사의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 비용을 증가시키고 사업성 검토 시 가중평균자본비용을 높이는 직접적인 원인이 됩니다. 특히 유가 충격으로 이미 축적된 공사비의 상승압력은 강한 하방경직성을 가지고 있어 유가가 일부 하락하더라도 실제 건설투자의 감소와 기존 현장의 공사 지연 위험으로 이어져 채산성을 악화시킬 수 있습니다. 여기에 가계부채 관리 및 대출태도 긴축으로 주택·부동산 시장의 양극화가 심화되는 상황에서, 대외 리스크의 재확산에 따른 실질 구매력 회복 지연이 겹칠 경우 분양률 저하 및 대금 회수 지연으로 당사의 현금흐름에 부담을 가중시킬 수 있습니다.

상기 언급된 글로벌 지정학적 변수에 따른 원자재 밸류체인 둔화, 국내 인플레이션 고착화에 따른 통화 긴축 기조 연장, 그리고 건설 공사비 압박 등 부정적인 요인들이 복합적으로 심화되거나 회복이 지연될 경우, 당사의 신규 프로젝트 전반과 수익성 지표에 유의미한 부정적 영향이 발생할 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다.

당사는 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 부동산 개발과 공급을 전문으로 하는 종합 디벨로퍼이나, 당사가 기획하고 추진하는 개발 프로젝트의 실행은 건설업 전반의 업황 및 건설업체의 시공 능력과 밀접한 연계성을 지니고 있습니다. 개발 사업의 밸류체인 구조상 디벨로퍼의 기획과 자본은 최종적으로 시공사의 건설 수행을 통해 실물 자산으로 구현되므로, 건설업의 생산 효율성, 원가 구조 및 수급 여건의 변화는 당사 프로젝트의 전개 속도와 사업 채산성에 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 이에 따라 당사의 사업 위험을 파악하기 위해서는 국내외 거시경제 흐름을 반영하는 기간산업으로서의 건설업 업황과 구조적 특성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 건설산업은 크게 토목부문, 건축부문, 주택부문 및 환경/플랜트 부문으로 구분할 수 있고 부문별 특성은 다음과 같습니다.

상기 부문 중 당사가 주력으로 영위하는 상업용 및 복합 부동산 개발 부문(오피스, 지식산업센터, 임대주거 등)은 거시경제 여건, 금리 수준, 기업들의 오피스 수요 및 상업용 부동산 투자 시장의 유동성과 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 투자 및 개발 경기 상승 시에는 자산 가치 상승과 더불어 선매입·통임대 계약 및 자산 매각이 원활히 이루어져 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 그러나 고금리 기조 지속 및 자본시장 경색 등으로 상업용 부동산 투자 심리가 위축될 경우, 보유 개발 부지의 유동화 지연, 지식산업센터 등 일부 자산의 입주·수금 정체, 그리고 준공 후 자산 매각 시점 이월에 따른 금융비용 증가로 당사의 수익성 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대한건설협회에 따르면 2025년 연간 기준 건설업 GDP는 약 95.3조원으로 전체 GDP 중 4.1%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중이 2013년부터 증가추세를 보였습니다. GDP 내 건설업 생산비중은 2013년 5.2%에서 2017년 5.9%까지 소폭 증가하였으나 2018년 이후 주택경기 부진의 영향으로 다시 감소하였으며, 2025년 기준 4.1%를 기록하고 있습니다.

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2025년 기준 6.7% (194만명)로 건설업은 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 이처럼 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는, 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다. 국내 건설업 취업자현황은 다음과 같습니다.

건설산업은 개별 프로젝트의 공사 규모가 크며, 수행 기간이 장기간 소요되는 특성을 가지고 있어 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서 상대적으로 큰 영향을 받고 있습니다. 더불어 타 산업에 비해 수요예측이 어렵고 제조 및 수입에 이르는 일련의 과정이 장기적이기 때문에 다수의 생산주체가 참여하게 됩니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다.

최근 국내 건설산업은 고금리 기조의 장기화, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달 여건 악화, 그리고 원자재 가격 및 외주비 상승에 따른 공사비 부담이 맞물리면서 착공 지연과 수주 감소 등 전반적인 업황 둔화 국면에 직면해 있습니다. 다수의 생산 /주체가 참여하고 장기간에 걸쳐 진행되는 건설 수급 구조상, 자본의 가용성과 금융 비용의 변동은 현장의 공사 수행 능력을 제약하는 주요 변수로 작용합니다. 원자재 공급망 불안 등으로 유발된 공사비 상승 압력이 지속되는 상황에서 거시경제 침체로 시공사들의 재무 건전성이 악화될 경우, 이는 당사가 발주한 프로젝트의 시공 지연이나 책임준공 불이행 리스크로 연결되어 당사의 사업 일정 및 자금 운용에 부담을 줄 수 있습니다.

이처럼 국내 건설업황의 변동성과 고비용 구조의 지속은 종합 디벨로퍼인 당사의 파이프라인 전개 속도를 지연시키고 신규 개발 상품의 채산성을 저하시키는 위험 요인입니다. 향후 시공사의 리스크 관리가 원활히 이루어지지 않거나 건설업 전반의 원가 부담 및 수급 불균형이 장기화될 경우, 당사의 현금흐름과 수익성 지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발업(디벨로퍼)이란 "부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률"에 의거하여 토지를 확보하고 자본을 조달하여 주거, 상업, 업무 시설 등 개발 전 영역을 총괄·운영하는 산업을 의미합니다. 국내 부동산개발업은 일정 수준의 자본금과 전문인력 등의 등록 요건을 갖추어야 참여할 수 있어 제도적인 진입장벽이 형성되어 있습니다. 또한 정형화된 시장점유율이나 독과점 체제 없이 다수의 참여자가 경쟁하는 구조이나, 대규모 재원이 투입되는 대형 프로젝트의 경우 자본력과 개발 트랙레코드를 확보한 일부 상위권 디벨로퍼를 중심으로 시장이 형성되는 특성을 지니고 있습니다.

최근 국내 부동산 시행 시장은 고금리 기조의 장기화, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상방 압력, 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정에 따른 자금조달 여건 악화가 맞물리면서 전반적인 업황 위축 및 침체 국면을 맞이하고 있습니다. 이러한 전방 시장의 불황은 부동산개발업 등록 사업자 현황 지표를 통해 객관적으로 관측됩니다. 국토교통부에 등록된 연도별 부동산개발업자 수 추이를 살펴보면, 2022년 말 2,715개로 정점을 기록한 이후 시장 침체가 본격화됨에 따라 2023년 말 2,561개, 2024년 말 2,408개, 2025년 말 2,284개로 매년 감소세를 나타내고 있으며, 2026년 7월 말 기준으로는 2,224개 수준까지 사업자 규모가 축소되었습니다.

부동산 개발 등록업체 수의 감소는 부동산 업황 침체 장기화로 인해 신규 개업은 위축된 반면, 경영 한계에 직면한 기존 업체의 폐업이 증가함에 따른 결과입니다. 실제 연도별 개업 및 폐업 추이를 살펴보면, 시장 활황기였던 2021년에는 개업 475건, 폐업 269건을 기록하며 성장을 보였으나, 분양 여건 악화와 조달 비용 부담이 가중된 2023년(개업 279건, 폐업 297건)을 기점으로 폐업 건수가 개업 건수를 역전하기 시작하였습니다. 특히 2024년에는 고금리와 PF 경색 여파로 인해 개업은 178건으로 급감한 반면, 폐업은 404건으로 크게 증가하며 업계 전반의 재무적 부담이 심화되었습니다. 2025년(개업 156건, 폐업 231건) 및 2026년 7월 누적 기준(개업 114건, 폐업 166건)으로도 폐업이 개업을 지속적으로 상회하는 등 시장 내 한계 기업들의 구조조정과 시행 업계 전반의 재편 과정이 지속되고 있습니다.

[이미지: 연도별 부동산개발사업 개,폐업 현황(~26년7월)] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사의 경우 이러한 경쟁환경 속에서 SK그룹 기반의 안정적인 기업환경과 다수의 프로젝트 업무 수행 노하우, SK에코플랜트, 태영건설 등 종합건설회사와의 비즈니스 네트워크 등을 기반으로 차별적인 사업영역을 확보하여 지속적인 수익을 창출하고 있습니다.

이와 같은 부동산 시행 시장의 업황 악화와 구조조정은 당사를 포함하여 시장에 생존한 디벨로퍼 전반의 영업 환경에도 직간접적인 부담 요인으로 작용합니다. 한계 시행사들의 폐업이 늘어남에 따라 금융권의 부동산 PF 대출 심사 기조 및 대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되었으며, 이는 신규 프로젝트 추진 시 필수적인 재원 조달 비용(브릿지론 및 본PF 금리, 취급 수수료 등)의 상승과 금융 조달 기간 장기화라는 연쇄적 리스크로 이어지고 있습니다. 비록 당사가 주거 및 비주거 부문에서 다각화된 파이프라인과 시장 지위를 유지하기 위해 노력하고 있으나, 자본시장 경색 및 부동산 시행 업황의 부진이 예상보다 장기화될 경우 신규 프로젝트의 전개 속도가 지연되거나 전반적인 사업 채산성이 저하될 가능성을 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 국내 비주거 부동산 시장에 초점을 맞추어, 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 오피스, 호텔, 지식산업센터, 물류센터, 오피스텔, 상업시설 등을 개발하고 있습니다.

국내 비주거용 부동산 시장은 과거 저금리 기조와 자산가치 상승에 힘입어 성장하였으나, 최근 고금리 환경의 장기화, 원자재 가격 및 시공비 상승, 그리고 일부 자산의 공급 과잉이 맞물리며 전반적인 시장 리스크가 고조되고 있습니다. 각 시장별 주요 특징 및 위험 요인은 다음과 같습니다.

[ 오피스 시장 ]

오피스 시장의 경우 상업용 부동산 시장의 대표적 투자 상품 중 하나로, 서울에는 크게 CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도)로 구분되는 3개의 중심업무지구가 있습니다. 그 밖에 BBD(분당 및 판교), 마곡 등에 신규 업무 지구가 조성되었으며 최근 성수 지역에도 오피스 개발이 집중되며 신규 업무지구가 형성되고 있습니다. 글로벌 투자시장에서는 팬데믹 이후 재택근무가 확대되며 주요 도시의 오피스 공실률이 상승하고 투자 자산으로서의 선호도가 하락하였습니다. 반면 서울 오피스 시장은 제한적 신규공급, 팬데믹 종료 후 높은 오피스 복귀율, 기업들의 인재 유치를 위한 오피스 확장 등의 요인으로 주요 권역에서 낮은 공실률을 기록하며 견조한 모습을 보이고 있습니다.

[이미지: 서울주요권역별오피스 평균공실률추이(2021~)] 원문에서 확인할 수 있어요.

그러나 서울 오피스 시장 역시 향후 권역별·등급별 양극화 위험이 존재합니다. 대형 임차인의 프라임급 오피스 선호 현상 심화로 인해 핵심 권역 외곽의 중소형 오피스는 공실 장기화 위험에 노출되어 있으며, 성수 및 마곡 등 신규 업무지구 내 대규모 공급이 집중되는 시기에는 단기적인 임대율 저하 및 렌트프리 확대에 따른 실질 임대료 하락 위험이 존재합니다. 아울러 최근 수년간 지속된 고금리 기조로 인해 오피스 캡레이트와 담보대출 금리 간의 격차가 좁혀짐에 따라, 향후 자산 매각 시 공모 리츠나 기관투자자의 매수세가 위축될 경우 개발 완료 후 자산 매각이 지연되거나 매각가치가 하락할 위험이 있습니다.

[ 물류센터 시장 ]

물류센터 공급 시장은 국내 물류시장의 성장 및 온라인 쇼핑의 지속적 성장, 3자물류 활성화 등과 밀접한 관련이 있습니다. 임차수요 측면에서도 전자상거래의 급속한 성장으로 단순 보관 중심에서 풀필먼트센터로 수요의 전환이 이루어졌으며, 당사 역시 풀필먼트 물류운영사(파스토) 투자 및 리츠(디앤디플랫폼리츠)를 통해 안정적인 자산 확보를 실현하고 있습니다. 주요 타겟 지역은 수도권 접근성이 뛰어난 경기서부권역 및 경기동남부권역 등입니다.

[이미지: 수도권 물류센터 권역별 신규공급(2022.1q~2026.4q(e))] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 수도권 물류센터 용도별 공실률 추이(2023.3q~2026)] 원문에서 확인할 수 있어요.

수도권 물류센터 시장은 지난 수년간 집중된 공급 물량의 소화 과정이 이어지며 용도별 및 권역별로 차별화된 흐름을 나타내고 있습니다. 부동산 전문 시장조사기관 GenstarMate(MatePlus)의 "2026. 1Q Logistics Market Review"에 따르면, 2026년 1분기 수도권 물류센터의 신규 공급면적은 약 6.4만 평으로 전 분기(11만 평) 대비 약 42% 감소하며 단기적인 공급 부담이 일부 완화되었습니다. 2026년 연간 공급 예정 물량 자체는 지표상 증가할 것으로 예측되나, 잔여기간 공급 예정 사례 31건 중 절반이 넘는 17건의 프로젝트가 이미 준공이 지연된 이력이 존재합니다. 이러한 공사비 상승 및 자금조달 난항에 따른 착공·준공 지연은 실제 시장에 유입되는 순공급량을 제한하여 중장기적인 수급 불균형을 점진적으로 완화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

수도권 물류센터의 용도별 공실률 추이를 살펴보면 현시점의 임차 수요는 비교적 안정적인 궤도에 진입한 것으로 파악됩니다. 2026년 1분기 수도권 물류센터의 전체 시설 공실률은 약 17.4%로 전 분기 대비 0.2%p, 전년 동기 대비로는 7.3%p 하락하며 개선세를 보이고 있습니다. 특히 상온 물류센터의 공실률은 약 7.4%까지 하락하여 가장 낮은 공실률을 기록했던 2023년 4분기 수준의 견조한 지표를 회복하였으며 안정적인 임차 수요가 지속되고 있습니다. 반면 냉동·냉장 시설을 포함한 저온 물류센터의 공실률은 약 46.5%를 기록하는 등 용도별 시장 환경에 따른 양극화 현상을 보이고 있습니다.향후 물류 시장 내 임대 유치 경쟁이 예상보다 장기화되거나 경기 둔화의 영향이 심화될 경우, 비주거용 부동산 개발 업계 전반의 수익성 지표가 하락하거나 자원 순환의 효율성이 저하될 가능성을 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[호텔 및 상업시설]

호텔 및 상업시설 시장의 경우 경기 변동과 대외 매크로 환경에 민감하게 반응하는 특성을 지니고 있습니다. 호텔 자산은 방한 외국인 관광객 수, 환율, 비즈니스 출장 수요 등 대외 요인에 따른 실적 변동성이 존재하며, 특히 인건비 및 시설유지비 등 고정비 비중이 높아 객실 가동률이나 객실평균단가가 일정 수준 이하로 하락할 경우 급격한 적자 전환 위험이 존재합니다.

상업시설의 경우 내수 경기 위축과 온라인 쇼핑으로의 소비 패러다임 전환으로 인해 오프라인 매장의 수익성이 악화되고 있으며, 이는 당사가 추진하는 복합개발사업 내 상가 분양률 저하 및 준공 후 상권 활성화 지연 위험으로 연결되어 사업 전체의 현금흐름을 저하시키는 원인이 될 수 있습니다.

이와 같이 당사는 다양한 국내 비주거용 부동산 시장에 집중하여 부동산 시장 트렌드 및 지역 특성에 맞는 자산을 개발하고 있으나, 상기 기술한 바와 같이 각 자산별 수급 불균형, 고금리에 따른 자본시장 위축, 실임차 수요 부재 등의 시장 환경 악화 위험이 존재하므로 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.한편, 비주거용 부동산 개발 사업 포트폴리오 중 지식산업센터 전방 시장의 경우 최근 공급 누적에 따른 수급 불균형 확대, 실거래 급감 및 담보대출 제한 등 시장 여건 전반의 경색 국면이 지속되고 있습니다. 이에 따라 지식산업센터 시장의 전반적인 수급 현황 및 구체적인 거래 지표 추이 등 시장 환경에 관한 위험 요인을 보다 상세하게 공시하고자, 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 사업위험 - 바. 지식산업센터 시장의 수급 불균형 및 거래 경색에 따른 업황 둔화 위험'을 독립된 목차로 별도 분리하여 상세히 기술하였습니다.

지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서, 당사의 대표 브랜드인 '생각공장' 등을 통해 당사 개발 사업 포트폴리오 내 중추적인 역할을 담당해 왔습니다. 지식산업센터 사업장은 개발 단계에서의 분양율 및 준공 후 수분양자의 실입주율(잔금 납부율)이 공사 대금 회수 및 대출 약정 상환과 직접 연계되어 있으므로, 최근 전방 시장의 수급 악화는 당사 및 당사 설립 특수목적법인(SPC, PFV 등)의 재무 안정성과 유동성에 직결되는 핵심 변수입니다.

국내 지식산업센터 시장은 2010년대 후반부터 인허가 및 사용승인(준공) 물량이 누적되어 왔으며, 최근 들어 급격한 수급 조정을 겪고 있습니다. 국토교통부 건축인허가대장 및 건축물대장 통계에 따른 연도별 인허가 및 사용승인 연면적 추이를 살펴보면 이러한 공급 패턴 변화가 확인됩니다.

[이미지: 연도별 지식산업센터 인허가 연면적 추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 연도별 지식산업센터 사용승인 연면적 추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

지식산업센터 인허가 연면적은 2010년 전국 기준 23만㎡ 수준에서 부동산 활황기였던 2022년 430만㎡로 가파르게 상승한 이후, 2023년 334만㎡, 2024년 240만㎡, 2025년 147만㎡ 수준으로 감소세로 전환되며 급감하는 모습을 보이고 있습니다. 그러나 사용승인(준공) 연면적의 경우 과거 이월 물량이 합쳐진 2024년에 전국 기준 425만㎡를 기록하며 누적 공급 부담이 이어지고 있으며, 이에 따라 지식산업센터 시장은 신규 인허가 위축과 미입주 물량 소화 지연이 공존하는 양상을 띠고 있습니다.

이러한 지식산업센터 공급 과잉 및 준공 물량 부담은 서울 권역의 세부 추이에서 더욱 뚜렷하게 관측됩니다. 서울권역 지식산업센터의 연도별 공급(분양), 준공 및 매매가격 추이는 아래와 같습니다.

[이미지: 서울권역 지식산업센터 공급 및 매매가 추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

서울 지식산업센터 시장은 2019년부터 2022년까지의 기간 동안 준공 연면적 대비 신규 공급(분양) 연면적이 우위를 점하며 활발한 개발이 진행되었습니다. 특히 2019년(공급 25.4만 평, 준공 17.2만 평) 및 2021년(공급 19.8만 평, 준공 14.0만 평)에 과다 공급된 선분양 물량들의 건축 기간(2~3년)이 경과함에 따라, 2023년부터는 신규 공급(분양)보다 실제 공사가 완료되어 시장에 실물 재고로 쏟아지는 준공 연면적이 이를 크게 앞지르기 시작했습니다. 2023년(준공 25.9만 평, 공급 7.1만 평)과 2024년(준공 18.3만 평, 공급 3.0만 평)에 걸쳐 과잉 준공 물량의 현장 입주가 누적되면서 공실 위험이 장기화되고 있습니다. 이에 따라 서울 지식산업센터의 평당 매매가 평균 역시 2015년 평당 720만 원 선에서 줄곧 상승하여 2022년 평당 2,080만 원으로 최고점을 형성한 이후, 2023년 평당 1,870만 원, 2024년 평당 1,810만 원 선으로 하락 조정되며 수급 불균형에 따른 가격 약세 흐름을 보이고 있습니다.

전방 수급 부담에 기인한 매수 심리 위축은 실거래 유동성 축소 지표에서도 명확하게 나타나고 있습니다. 상업용 부동산 전문 연구기관인 부동산플래닛의 전국 지식산업센터 분기별 실거래량 및 거래대금 통계는 다음과 같습니다.

[이미지: 연도별 전국 지식산업센터 매매거래량, 거래금액(2022~2026)_1] 원문에서 확인할 수 있어요.

전국 및 수도권 지식산업센터의 분기별 실거래량은 2022년 1분기 1,930건에서 하향 곡선을 그리며 최근 분기당 700~800건대 수준으로 축소되었으며, 2026년 1분기 기준으로는 561건까지 감소하였습니다. 수도권의 분기별 거래량 역시 2022년 1분기 1,761건에서 2026년 1분기 495건 수준으로 감소하는 등 매수 심리가 크게 위축된 양상을 보이고 있습니다. 실거래 대금 또한 과거 분기당 8,000억 원을 상회하던 전국 거래 규모가 최근에는 2,000억 원대 수준에서 횡보하는 등 전방 시장의 유동성 경색 흐름이 지속되는 상황입니다.

이러한 지식산업센터 전방 시장의 수급 불균형과 거래 유동성 위축은 구조적인 금융 및 원가 변수의 변화에 기인합니다. 우선 2020년부터 2022년까지의 저금리 기조하에서 지식산업센터는 높은 담보대출 비율(LTV 최대 80~90% 수준) 적용이 가능하였고, 공동주택에 집중된 각종 부동산 규제에서 제외되어 대체 투자 자산으로서 수혜를 누리며 공급량이 단기간에 누적되었습니다. 그러나 원자재 가격과 건설 노무비 등 공사비 상승으로 도급단가가 동반 상승하였고, 이는 분양가 인상으로 이어져 실질 임대수익률을 저하시키는 원인이 되었습니다. 나아가 시장 내 공실 증가와 매매가 조정 추세에 대응하여 금융권이 지식산업센터를 고위험 자산으로 재분류하고 대출 심사를 대폭 강화하였습니다. 이에 따라 분양 당시 예상 대비 담보인정비율(LTV) 및 실제 대출 한도가 크게 축소되어, 수분양자들의 대금 조달 및 잔금 이행 능력이 약화되었습니다.

이러한 수급 불균형과 거래 유동성 저하는 향후 당사 및 사업시행법인(SPC, PFV 등)이 전개하는 지식산업센터 개발 프로젝트의 분양 여건 및 임대차 마케팅 환경에 직접적인 지연 요인으로 작용할 수 있습니다. 비록 입지 조건이 우수한 핵심 권역을 중심으로 국지적인 자산가치 유지가 이루어지는 등 양극화 양상이 관측되고 있으나, 전반적인 매매 시장의 거래 경색과 준공 물량의 소화 지연이 장기화될 경우 관련 프로젝트의 파이프라인 전개 속도가 일부 조정되거나 개발 완료 후 매각을 통한 자산 유동화 주기가 계획 대비 장기화되면서 당사의 영업 실적 및 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 지식산업센터 전방 시장의 공급 누적 및 매매 거래대금 하락 추이를 충분히 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발업을 영위하는 종합 디벨로퍼로서 주요 타깃 자산인 비주거용 부동산(오피스, 물류센터 등) 외에도 주거용 개발 사업 및 민간 임대주택 등 다각화된 주거 부문 파이프라인을 전개하고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 부동산 개발 사업의 특성상, 주거용 부동산 시장의 수급 상황과 미분양 잔고 추이는 당사가 추진하는 주거 관련 프로젝트의 자금 회수 주기와 분양 채산성을 결정짓는 주요 거시 변수입니다. 주택 경기 하락에 따른 분양 경색은 사업비 대여금의 회수 지연 및 운전자금 부담 가중으로 이어져 디벨로퍼의 전반적인 영업현금흐름을 제약하는 원인이 될 수 있습니다. 이에 따라 국내 주거용 부동산 시장의 수급 불균형 현황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

미분양 주택 잔고의 증감 추이는 부동산 개발 및 건설 사업에 투입된 자본의 회수 가능성과 발행사의 실질적인 유동성 위험을 가늠하는 가장 대표적인 지표입니다. 국내 미분양 주택은 2008년 말 165,599호로 정점을 기록한 이후 점진적으로 해소되어 2015년 4월 말 28,093호까지 감소하였으나, 공급 물량 증가 등으로 2018년 말 다시 58,838호까지 늘어나는 등 증감을 반복해 왔습니다. 이후 공급 감소와 매수 수요 집중이 맞물리며 2021년 말 17,710호의 역대 최저 수준까지 급감하였으나, 2022년 본격화된 글로벌 통화 긴축 및 기준금리 인상 여파로 주택 매수 심리가 위축됨에 따라 2022년 말 기준 6.8만 호로 급증하였습니다.

이후 정부의 규제 완화 조치로 2023년 말 62,489호 수준으로 소폭 감소하기도 하였으나, 고금리 기조의 장기화와 원자재 가격 상승에 따른 분양가 상방 압력이 지속되면서 2024년 말 70,173호를 기록하여 재차 증가세로 돌아섰습니다. 2025년에 진입하면서 3.19 대책 등 정부의 선제적 시장 안정화 노력과 분양 물량 조절이 동반되어 2025년 12월 말 기준 66,510호로 일시적인 감소 추세를 나타내기도 하였습니다. 그러나 2025년 하반기 이후 가계부채 관리 방안에 따른 대출 규제와 2026년 상반기 다주택자 양도세 중과세율 재개 조치 등 금융·세제 통제 정책이 고도화됨에 따라 분양 시장의 관망세가 심화되었으며, 이에 따라 미분양 해소 속도가 둔화되어 2026년 6월 말 기준 전국의 미분양 주택은 67,464호 수준을 기록하고 있습니다.

[이미지: 전국 미분양 주택 현황(2026년 6월)] 원문에서 확인할 수 있어요.

한편, 지역별 수급 불균형의 양상은 수도권과 지방 간의 격차를 보이며 전개되고 있습니다. 수도권 지역의 미분양 물량은 부동산 시장의 고조기였던 2021년 말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였으나, 금리 급등이 본격화된 2022년 말 11,076호로 큰 폭 증가하였습니다. 2023년 말 10,031호로 지표가 일부 조정된 후, 공사비 상승 여파가 반영되면서 2024년 말 기준 16,997호로 다시 상승하였습니다. 2025년 상반기에는 서울 주요 정비사업 권역을 중심으로 거래가 일부 회복되는 모습을 보였으나, 2025년 하반기 정책대출 한도 축소 및 스트레스 DSR 강화 등 가계부채 관리 방안이 시행되면서 수도권 외곽 지역의 미분양 소화가 지연되었고, 이로 인해 2025년 12월 말 기준 수도권 미분양은 15,883호를 기록하였습니다. 더욱이 2026년 들어 다주택자의 수도권·규제지역 내 주담대 만기연장이 원칙적으로 불허되는 등 금융 압박이 심화됨에 따라 매수 수요가 신중해지면서 2026년 6월 말 수도권 미분양 물량은 18,770호로 증가세를 나타내고 있습니다.

반면, 지방 미분양 물량의 경우 구조적인 매수 심리 위축과 거주 선호도 양극화의 영향을 직접적으로 받고 있습니다. 2021년 말 17,710호까지 감소했던 지방 미분양은 2022년 말 기준 57,072호(전국 기준 68,107호)로 급격히 증가하며 전체 미분양 잔고의 상당 부분을 차지하기 시작했습니다. 2023년 말 52,458호, 2024년 말 53,176호를 기록하며 여전히 높은 수준의 매물 적체가 이어졌으나, 2025년 정부가 공공기관을 통한 지방 미분양 주택 매입 확약 등 선제적인 구제 조치를 도입하면서 2025년 12월 말 기준 50,627호로 전년 대비 소폭 감소한 추세를 보였습니다. 이후 2026년 상반기에는 대형 건설사 및 디벨로퍼들이 공급 과잉 우려가 상존하는 지방권의 신규 분양 일정을 연기하거나 사업지를 보수적으로 재조정하는 등 공급 물량 조절이 이루어지면서 2026년 6월 말 기준 지방 미분양 물량은 48,694호 수준으로 완만한 하락세를 기록하고 있습니다.

이러한 미분양 잔고의 누적 및 지역별 수급 불균형은 부동산 개발업계 전반의 영업 환경에 직간접적인 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 주거용 부동산 시장의 매수세 위축이 장기화되어 초기 분양률이 저조하거나 준공 후 입주율 부진으로 연계될 경우, 시행사의 운전자금 부담이 가중되고 예정 사업의 착공 지연에 따른 금융비용 지출이 심화될 개연성이 존재합니다. 비록 당사가 추진하는 주거 관련 사업 구조나 권역이 분산되어 있더라도, 거시적인 주택 경기 하락 국면 속에서 가계대출 규제 누적에 따른 거래 경색이 지속될 경우 전방 산업의 침체 여파로부터 완전히 자유로울 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

또한, 주택 시장의 단기 수요 부하를 측정할 수 있는 전국 민간아파트 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2020년 이후 2021년까지 매 분기말 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나 최근 시장 금리 변동성 및 가격 부담감이 부각되며 주택 매수 심리가 위축되었고, 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2022년 4분기말 레고랜드 사태 등 자금시장 경색 여파로 58.7%까지 급락한 후 2023년 1분기말 49.5%로 저점을 기록했습니다. 이후 2023년 말 86.3% 수준까지 회복 국면을 보였으나, 2024년 접어들어 공사비 인상에 따른 고분양가 리스크가 부각되며 연중 변동성을 보인 끝에 2024년 4분기말 80.2%를 기록하였습니다.

2025년 1분기말에는 80.1%를 유지하였으나, 2025년 2분기말 지방 일부 권역의 청약 미달 및 미분양 소화 지연이 겹치며 64.1%로 다시 하락하였습니다. 2025년 3분기말 75.7%로 소폭 반등한 전국 평균 초기분양률은 2025년 4분기말 가계부채 관리방안의 전방위적 시행에 따른 실수요 위축 영향으로 57.6%까지 큰 폭으로 감소하였습니다. 2026년 1분기에 진입해서는 정부의 주택공급확대에도 불구하고, 다주택자 주담대 만기연장 불허 조치 및 온투업권 LTV 규제 의무화 등 금융 당국의 엄격한 총량관리 기조가 전 금융권으로 확산됨에 따라 가계의 유동성 여력이 제한되어 전국 평균 초기분양률은 59.6% 수준에 머무는 등 완연한 회복세를 보이지 못하고 있습니다.

이처럼 가계대출 규제 강화에 따른 시장 위축 및 주택담보대출 금리의 하방경직성 등으로 인해 주택 매수 심리의 관망이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다. 향후 전반적인 분양 시장의 소화 속도가 둔화되고 미분양 물량이 재차 누적되는 상황이 발생할 경우, 당사를 포함한 부동산 개발 업계 전반의 재무 구조와 영업 환경에 부담 요인으로 작용할 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 성패와 초기 채산성을 결정짓는 가장 핵심적인 원가 요소는 우량 부지의 선제적 확보와 매입 가격의 적정성입니다. 당사가 영위하는 부동산 개발업의 경우, 사업용 토지는 개별 토지가 가진 입지적 특성, 용도지역, 용적률 및 인허가 가용성에 따라 개별 가치가 판이하게 산정되므로 단순히 광의의 행정구역별 통계치만으로 원가 변동을 완벽히 정량화하기는 어렵습니다.

그러나 국토교통부와 한국부동산원이 공시하는 지가변동률 추이에 따르면, 국내 주요 지역의 지가는 거시경제 환경의 변동 속에서도 상승 흐름을 나타내고 있습니다. 행정구역별 연간 지가변동률 기준, 전국 지가는 2023년 4.17%, 2024년 2.73%, 2025년 0.82% 상승을 기록하며 매년 플러스(+) 성장을 지속하고 있습니다. 특히 당사의 주요 사업 영역이 집중된 서울(2023년 5.31% → 2024년 3.06% → 2025년 1.11%) 및 수도권(2023년 4.78% → 2024년 3.03% → 2025년 1.08%) 지역의 경우, 지방권(2025년 0.40%) 대비 상대적으로 높은 상승폭을 유지하며 견조한 지가 하방경직성을 보이고 있습니다.

이러한 지가의 하방경직성은 자산의 개발 가치가 높은 대도시 권역의 용도지역별 통계에서 더욱 명확하게 관측됩니다. 용도지역별 지가변동률 데이터에 따르면, 당사의 핵심 타깃 개발 대상이 되는 대도시 주거지역의 지가는 2024년 2.48%에서 2025년 3.09%로 상승폭이 확대되었으며, 대도시 상업지역 역시 2024년 2.83%에 이어 2025년 3.20%의 견조한 상승세를 기록하였습니다. 이는 전국 평균 지가 상승률이 둔화되는 국면 속에서도, 인프라와 배후 수요를 갖춘 도심 내 핵심 주거·상업 용지의 원가 부담은 지속적으로 가중되고 있음을 방증합니다.

이와 같은 핵심 입지의 지가 상승세는 초기 사업비 중 토지비 부담을 높이는 요인입니다. 토지 매입 대금의 증가는 분양 채산성을 압박할 뿐만 아니라, PF 대출 규모를 키워 고금리 환경하에서 금융비용 및 이자 부담을 직접적으로 가중시키게 됩니다.

이러한 토지 원가 상승 흐름에 대응하여, 당사는 신규 부지 매입 시 해당 토지의 용도지역, 용적률, 인허가 가용성 및 배후 임차 수요 등에 대한 사전 타당성 검토를 수행하고 있습니다. 개별 토지가 가진 입지적 특성에 맞추어 오피스, 물류센터, 주거시설 등 자산별 적정 개발 계획을 수립함으로써 매입 원가 상승 부담을 관리하고 사업의 채산성을 확보하기 위한 노력을 기울이고 있습니다. 또한, 프로젝트 추진 과정에서 투입 공사비와 금융 비용을 포함한 총사업비 변동성을 모니터링하고, 자체적인 리스크 가이드라인에 따라 원가 요소를 통제하는 관리 프로세스를 적용하고 있습니다.

그러나 이러한 내부적인 선별 투자 및 원가 관리 프로세스 운용에도 불구하고, 거시적인 지가 상승 흐름이 당사의 예측 범위를 초과하거나 주요 권역의 부지 매입 단가가 과도하게 상승할 경우, 이는 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 이익률을 압박하고 중장기적인 수익성 지표에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업의 토지 매입이 초기 채산성과 사업 착수 여부를 결정짓는 선행 요인이라면, 착공 이후 발생하는 공사원가는 사업 완공 시점까지의 실질적인 개발 수익성을 최종적으로 확정 짓는 핵심 원가 요소입니다. 당사와 같은 부동산 디벨로퍼는 직접 시공을 담당하지 않고 종합건설업체(시공사)에 도급을 주는 외주 시공 방식을 취하고 있으나, 시공사가 직면하는 원자재 가격 및 노무비 상승 등 공사 원가 부담은 결국 당사와의 도급 계약 단가 인상 압박이나 합의를 통한 계약 금액 증액 요구로 이어지게 됩니다. 따라서 건설 원자재 가격 추이와 건설 노무비 등 공사원가 변동성은 당사의 시행 수익성과 재무적 예측 가능성에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인입니다.

건설업 및 부동산 개발업의 특성상 사업 기획 및 수주 시점부터 완공 및 준공에 이르기까지는 통상 수년의 장기간이 소요됩니다. 이 기간 동안 글로벌 공급망 불안정, 원자재 수급 불균형, 누적된 인플레이션 압력 등으로 인해 원재료 가격과 노무비가 지속적으로 상승하는 추세를 보여왔습니다. 실제로 건설 부문의 물가 흐름을 종합적으로 나타내는 건설공사비지수는 우상향 추세를 지속하고 있습니다.

특히 기준점인 2020년(100.0) 대비 2026년 6월 평균 건설공사비지수는 138.22로 불과 5, 6년 사이에 공사비가 38.2% 상승하였으며, 당사의 주요 개발 영역인 비주거용건물 지수 역시 2020년 100.0에서 2026년 6월 평균 135.91로 35.9% 상승하여 구조적인 공사비 부담이 지속되고 있습니다.

[이미지: 건설공사비지수추이(~26년6월)] 원문에서 확인할 수 있어요.

이러한 전반적인 건설 물가 상승세는 개발 현장에 필수적으로 투입되는 주요 원자재들의 가격 상승 압력이 누적된 결과입니다. 한국은행이 발표하는 주요 건설자재 생산자물가지수 통계에 따르면, 시멘트 지수는 2020년 100.00에서 2026년 6월 평균 157.15로 57.15% 상승하여 가장 높은 수준의 추세를 보였습니다. 철근 및 봉강 지수 역시 2020년 대비 46.65% 상승한 146.65를 기록하고 있고, 레미콘(31.29% 상승)과 콘크리트 제품(30.50% 상승) 등 주요 구조재 지수 전반이 2020년 대비 30% 내외의 상승 폭을 기록하며 전반적인 건축 공사단가를 밀어 올리는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

[이미지: 주요 건설자재 생산자물가지수] 원문에서 확인할 수 있어요.

아울러 건설 분야의 숙련공 부족 현상, 현장 근로 여건 변화 및 최저임금 인상 등으로 인해 실질 노무비 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 대한건설협회의 '건설업 임금실태조사' 보고서에 따르면, 건설업 전체 직종의 일 평균 임금은 2021년 5월 235,815원에서 2026년 상반기 기준 279,989원으로 18.73% 상승하였습니다. 인건비 상승은 공사 기간이 길어질수록 누적되는 성격을 지니고 있어, 현장의 원가 통제를 어렵게 만드는 주된 요인으로 작용하고 있습니다.

물론 당사 및 당사가 사업시행을 위해 설립 또는 출자한 특수목적법인(SPC, PFV 등)은 개별 도급계약 체결 시 물가변동에 따른 계약금액 조정 배제 조건이나 구체적인 물가 변동율 적용 산식을 정하여 조율하고 있으며, 현장 및 발주 성격에 따라 실비정산 보수가산식 방식을 도입하는 등 원재료 가격 변동에 따른 리스크를 헤지하거나 상호 분산하기 위한 도급 계약상 장치들을 개별적으로 마련하고 있습니다. 그러나 이러한 계약상 대책들에도 불구하고, 실제 급격한 자재값 상승 국면에서는 시공사와의 추가 공사비 증액 협상 지연이나 공사 중단 압박 등 직간접적인 재무 위험에 노출될 수 있습니다.

우선 공사비가 당초 예산을 초과하여 증액될 경우, 당사 및 관련 시행주체는 부족한 사업비를 충당하기 위해 추가적인 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하거나 후순위 단기 차입금을 조달해야 합니다. 최근과 같은 자본시장 경색 및 고금리 기조 하에서의 추가 자금 조달은 급격한 가산금리 인상을 수반하며, 이는 당사의 이자비용 부담 누적과 전사적인 유동성 압박으로 직결될 수 있습니다.

이러한 공사원가 상승분을 만회하기 위해 분양가를 무리하게 인상하는 경우 대규모 미분양이나 입주 지연 사태를 초래하여 공사비 수금 및 대출금 상환 재원 마련에 차질이 생기며, 반대로 분양가 통제나 인근 시세 한계로 인해 분양가를 올리지 못할 경우에는 원가 상승분을 시행 측에서 온전히 부담해야 하므로 개발 마진이 급감하거나 적자 사업장으로 전락할 위험이 상존합니다.

나아가 누적된 원가 상승 압박을 견디지 못한 일부 중소·중견 외주 시공사가 부실화되어 공사를 중단하거나 법정관리에 들어갈 경우, 대체 시공사 선정 과정에서 공사 기간이 수개월 이상 지연될 수 있습니다. 이에 따라 발생하는 수분양자 지체상금 지급, 금융비용(PF 이자) 가중, 기존 시공사와의 유치권 해소 비용 등 막대한 재무적 부담이 당사로 전이되어 유동성 위험을 급격히 심화시키는 원인이 됩니다.

결론적으로 글로벌 원자재 가격 변동과 국내 건설 노동 시장의 구조적 변화로 인한 공사원가 상승 위험은 단순한 시공사만의 문제를 넘어, 시행사 및 투자 주체로서 당사의 자금 조달 구조, 영업 손익 및 현금 흐름 전반을 훼손할 수 있는 핵심적인 사업적 위험 요인입니다. 투자자 여러분께서는 원자재 가격 추이, 건설업 임금 동향과 더불어 당사의 사업장별 도급 계약 구조 및 시공사 신용도 등을 종합적으로 검토하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 직접 시공을 담당하는 종합건설회사가 아닌 토지 매입, 인허가, 기획, 재원 조달 및 마케팅을 총괄하는 종합 디벨로퍼(시행사)입니다. 부동산 개발 사업은 실물 경기에 크게 의존하며 물가, 금리, 고용 등 거시 경제지표의 영향을 고스란히 반영하는 기간산업적 특성을 지니고 있습니다. 특히 부동산 산업이 미치는 생산과 고용 유발 효과가 커 정부의 경기 조절 수단으로 자주 활용되므로, 타 산업 대비 부동산 가격 및 금융 관련 규제 법령의 변동성이 높은 편입니다. 디벨로퍼의 비즈니스 모델은 초기 부지 확보 단계(토지거래허가제 등 입지 규제)부터 자금 조달(PF 제도 규제), 착공 및 분양 단계(수분양자의 LTV·DSR 등 대출 가용성)에 이르기까지 전 과정이 정부 정책과 불가분한 관계를 맺고 있습니다. 통상 3년에서 5년 이상 소요되는 개발 사업의 특성상, 장기적인 누적 효과를 지닌 과거의 규제 기조와 최근 신규 도입되는 정책적 변화는 당사의 파이프라인 전개 속도, 분양률, 자금 회수 주기 및 전반적인 수익성 지표에 직접적인 연쇄 효과를 미치게 됩니다.국내 부동산 정책은 거시경제 여건 및 자산 시장의 국면 변화에 따라 규제와 완화의 패러다임을 반복해 왔습니다. 2010년대 초중반(이명박·박근혜 정부)에는 글로벌 금융위기 이후 위축된 주택 시장을 부양하기 위해 LTV·DSR 등 금융 규제를 과감히 완화하고 양도세 중과를 폐지·유예하는 등 민간 자율성을 극대화하는 정책이 주를 이루었습니다. 그러나 2017년 이후(문재인 정부) 주택 가격 급등세가 본격화되면서 정책 패러다임은 '투기 수요 차단 및 다주택자 규제 강화'로 전격 전환되었습니다. 이 시기에는 규제지역 지정 확대, 종합부동산세 및 양도소득세 세율 인상, 세대별 대출 규제(LTV 축소 및 차주별 DSR 도입) 등 전방위적인 고강도 압박책이 누적되었습니다. 이러한 규제 흐름은 2022년 이후(윤석열 정부) 시장 경착륙 우려와 공급 위축 문제를 해결하기 위해 정비사업 정상화, 세제 부과 기준 현실화, 규제지역 해제 등 민간 활력 제고를 위한 완화 국면으로 선회하기도 하였습니다. 이처럼 축적된 세제·금융·공급 정책의 유기적 흐름은 경기 변동과 맞물려 부동산 개발 시장의 구조적 환경을 형성하는 기반이 되고 있습니다.

2021년 02월 04일 정부는 주택 시장의 수급 불균형 우려를 불식시키고 도심 내 압도적인 물량 공급을 확보하기 위해 관계부처 합동으로 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 본 대책은 정부·지자체·공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 것을 골자로 합니다. 정부는 해당 발표를 통해서 신규 가용지를 발굴하고, 기존 민간 정비사업의 한계를 보완하고자 재개발 및 재건축의 경우 공기업이 직접 시행하는 방안을 추진하기로 밝혔습니다. 아울러 수도권과 지방 광역시를 중심으로 전국 15곳 내외의 신규 공공택지를 지정하고 신속한 전세대책 보완을 통해 단기 주택 공급을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

이러한 공공 주도의 공급전략에 이어, 2022년 국토교통부는 8월 16일 민간 시장의 활력을 높여 공급 시차를 단축하고 주택의 품질을 개선하기 위한 「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 본 대책은 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 5대 전략을 수립하였으며, 향후 5년간 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시 52만호를 포함해 전국에 총 270만호를 공급하는 계획을 담았습니다. 특히 도심 내 신축 주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 과거 위축되었던 민간 재개발·재건축 사업의 정상화를 최우선 과제로 추진하였습니다.

이에 대한 구체적인 후속 조치로서 정부는 2006년 도입 이후 불합리한 부과 기준으로 인해 정비사업 지연 및 보류의 원인이 되었던 제도를 정비하기 위해 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표하였습니다. 부과 기준을 현실화하여 재건축을 통한 주택 공급 확대를 유도하고, 1주택 장기보유자 감면 제도를 신설하는 등 규제 정상화에 나섰습니다. 아울러 또 다른 후속 조치인 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 통해 안전진단 평가 시 구조 안정성 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하는 반면, 주거환경 및 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 상향 조정하여 문턱을 낮추었습니다. 이러한 합리화 조치의 결과로 2023년 상반기 기준 전국 재건축 아파트 111개가 안전진단을 통과하여 과거 수년간 동기 대비 공급 기반이 크게 확대되는 성과를 보였습니다.

기획재정부는 2023년 1월 2일 '2023년 1월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의, 의결하였습니다. 이번 안을 통해 서울시 11개구에 대한 주택 투기지역 지정이 해제되었으며, 공식적으로 2023년 1월 5일 0시를 기점으로 해제가 완료 되었습니다.

국토교통부는 2023년 9월 26일 공급 여건을 신속하게 개선하고 공급 확대로 정상화를 견인할 목적으로 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다.

이듬해인 2024년 1월 10일에는 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 연이어 단행하였습니다. 2024년 '1.10 대책'을 통해 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택의 신속한 공급을 통한 주택공급 회복 견인', '안정적 주택공급을 위한 건설산업 활력 회복'이라는 4대 대응방안을 수립하였습니다. 특히 건설경기 위축에 선제적으로 대응하고자 공적 PF 대출 보증 확대를 통해 건설사들의 자금 애로를 해소하고, PF 대출 과정에서 책정되던 과도한 수수료 등 불합리한 계약 사항을 시정하도록 유도하겠다는 방침을 공고히 하였습니다.

상기와 같이 정부는 2021년 이후 지속적으로 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책을 발표하면서 시장 전반에 정상화 기반을 다져왔으나, 2023년 4월 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고 및 동년 8월 LH 단지 철근 누락 이슈 등이 발생하며 시공 안전성에 대한 우려가 대두되었습니다. 국토교통부는 무량판 구조 시공 현장 및 준공 아파트 등 총 293개소의 민간 아파트 전수조사에 착수하여 안전성에 문제가 없음을 발표하였으나, 이러한 현장 점검 강화와 맞물려 국내 저자본·고보증 PF 대출 구조의 취약성이 부각되었습니다. 이에 정부는 금융업계 전반으로의 리스크 확산을 차단하고 PF 산업 선진화를 도모하기 위해 2024년 11월 14일 「부동산 PF제도 개선방안」을 발표하고 제도 전반의 체질 개선을 위한 장기 연구용역 및 업계 의견 수렴에 착수하였습니다

이처럼 공급 및 금융 제도 정비가 이어지는 가운데, 2025년 초 서울 및 수도권 주요 지역을 중심으로 주택 가격이 가파르게 상승하고 거래량이 급증하는 등 시장 과열 조짐이 다시 나타났습니다. 이에 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행 및 금융감독원 등 관계 기관은 추가적인 가격 상승 및 가계대출 급증에 선제적으로 대응하기 위해 2025년 3월 19일 「주택시장 안정화 방안」을 전격 발표하였습니다. 본 대책을 통해 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 6개월간 지정하고 과열 지속 시 인근 지역 확대를 검토하기로 하였으며, 수도권 중심의 가계대출 모니터링 및 주택담보대출 취급 점검을 대폭 강화하였습니다. 아울러 투기수요와 불법행위에 대한 기획조사 및 자금출처 수시 조사를 병행하기로 발표하였습니다.

한편, 2025년 6월 4일 제21대 대통령 당선에 따라 이재명 정부가 공식 출범하면서 부동산 관련 정책은 또 한 번 변곡점을 맞이하였습니다. 이재명 정부의 부동산 정책은 주로 '예측 가능성 높은 공공 주도의 주택 공급'과 '실수요 외 투기 수요에 대한 엄격한 금융·세제 억제 유지'를 핵심 축으로 삼고 있습니다. 출범 직후 정부는 단기적인 과열 요인을 진화하고 가계부채 리스크를 통제하기 위해 즉각적이고 고강도인 자금 출처 제약 대책을 수립하기 시작했습니다.

그 첫 단계로 2025년 6월 27일 국토교통부와 금융위원회는 수도권 중심의 가계대출 급증세와 자산 시장 과열에 대응하기 위해 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고, 정책대출을 제외한 금융권 전체의 가계대출 총량 관리 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 대폭 감축하는 고강도 가계부채 관리 방안을 전격 발표하였습니다. 본 대책의 핵심 조치로 수도권 및 규제지역 내 일반 시중은행의 주택담보대출 한도를 건당 최대 6억 원으로 제한하는 대출 상한제가 도입되었으며, 실수요 목적 외의 추가 주택 구입을 차단하기 위해 신용대출 한도를 연 소득의 100% 이내로 묶는 강력한 유동성 억제책이 시행되었습니다. 특히 생애 최초 주택 구입 목적의 주담대 LTV 한도마저 수도권 및 규제지역에 한해 기존 80%에서 70%로 하향 조정되었으며, 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 부과되었습니다. 이러한 전입 의무 제도는 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책금융 상품에도 동일하게 전면 시행되어 갭투자를 위한 자본 유입 경로를 차단하였습니다. 또한 임대차 시장을 활용한 사금융 조달을 억제하기 위해 전세대출 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 축소하여 금융회사들의 여신심사 기준 강화를 유도하였습니다. 이와 함께 가산금리를 적용하여 대출 한도를 산출하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제의 전면적 도입이 수반되었습니다.

6.27 대책을 통한 민간 금융 유동성 압박에 이어, 정부는 민간 주도의 공급 위축 우려를 불식시키고 공급 구조의 공공성 및 예측 가능성을 높이기 위해 2025년 9월 7일 '주택공급확대방안'을 발표하였습니다. 본 대책은 2030년까지 수도권 내 총 135만 호 규모의 신규 주택 착공을 목표로 하며, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 직접 시행자로 참여하는 공공 참여형 고밀도 개발 방식을 핵심 축으로 삼고 있습니다. 이에 따라 도심 내 역세권 고밀 개발 유도 및 정비사업 인허가 절차 통합·단축 조치와 함께, 미사용 공공 부지 및 노후 임대주택의 전면 재건축을 통한 택지 확보 방안 등이 추진되고 있습니다.이러한 대규모 공급 계획은 장기적인 주택 수급 불균형 우려를 완화하고 시장 전반의 안정성을 높이는 긍정적인 측면이 존재합니다. 다만, 사업 초기 단계에서 주요 거점 부지가 공공 주도로 선점되거나 민간 디벨로퍼가 추진하는 독자적인 정비사업 및 자체 개발 프로젝트의 인허가 우선순위에 밀림 현상이 발생할 가능성이 있습니다. 또한 가용 토지가 제한된 상황에서 부지 확보를 위한 매입 경쟁이 다소 심화될 경우 토지 매입 원가 상승 부담으로 이어질 수 있으며, 향후 공공 분양 물량이 집중적으로 공급되는 시점에는 민간 분양 상품과의 수요 분산 및 채산성 변동성에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

그러나 정부의 전방위적인 공급 정책 발표에도 불구하고 국지적 투자 수요 집중 현상이 이어지자, 정부는 대출수요 관리 강화를 목적으로 한 달 만인 2025년 10월 15일 '주택시장 안정화 대책'을 추가로 단행하였습니다. 본 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 기존과 동일한 6억 원으로 유지되나, 시가 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 주택 가격별 대출 한도가 차등 제한되었습니다. 더불어 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 DSR 금리를 기존 1.5%에서 3%로 대폭 상향 조정하여 실질 대출 한도를 축소시켰으며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 그 이자상환분을 차주의 DSR에 우선 반영하도록 규제(2025년 10월 29일 시행)하여 갭투자 및 금융 우회 경로에 대한 제약을 극대화했습니다.

이후 2026년에 진입하면서 정부는 한층 더 강화된 가계부채 총량관리 방안을 전면 시행하였습니다. 금융당국은 2026년도 총량관리 증가율 목표를 전년도 실적(1.7%)보다 강화된 경상성장률 전망치의 절반 이하 수준인 1.5%로 동결·설정하고, 중장기적으로 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화하겠다는 로드맵을 수립하였습니다. 이에 따라 전체 가계대출 중 정책대출 비중이 기존 30%에서 20% 수준까지 단계적으로 축소되며, 전년도 목표치를 초과한 새마을금고 등 일부 상호금융권에는 2026년 관리목표를 추가 제한하는 페널티가 부과되었습니다. 특히 주택담보대출에 대한 별도의 월별·분기별 관리목표가 신설되어 제2금융권 등으로의 우회 취급 유인이 원천 차단되었습니다. 다만 서민 취약차주의 자금 애로를 방지하기 위해 정책서민금융이나 민간 중금리 대출에 대한 예외 인정 물량은 일부 확대하는 보완책이 마련되었습니다.

이러한 고강도 금융 총량 규제와 맞물려 세제 측면에서는 2026년 5월 10일을 기점으로 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 전격 재개되었습니다. 지난 4년여 간 유지되었던 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일부로 최종 종료됨에 따라, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자의 경우 20%p, 3주택 이상 보유자의 경우 30%p가 각각 가산과세되는 이중 부담을 안게 되었습니다. 또한 중과 대상 주택에 대해서는 장기보유특별공제 적용이 배제되어 실효세율 부담이 크게 늘어났으며, 지방소득세를 포함한 3주택 이상자의 최고세율은 최대 82.5%에 달하는 등 자산 매각 및 교체 수요에 대한 세제 압박이 극대화되었습니다.여기에 다주택자에 대한 사후 금융 제약도 동시 다발적으로 심화되었습니다. 금융당국은 2026년 4월 2일부터 온라인투자연계금융업자(온투업)에 대해서도 규제지역 40%, 비규제지역 70%의 LTV 의무화 및 주택가격별 대출한도를 제한하여 규제 사각지대를 차단한 데 이어, 2026년 4월 17일부터는 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자의 주택담보대출 만기연장을 원칙적으로 불허하는 행정지도를 시행하였습니다. 비록 유효한 임대차계약 종료일까지 만기를 일부 유예하거나 실거주 목적의 무주택 매수인 취득 시 토지거래허가상 의무를 유예해 주는 구제책이 병행되고 있으나, 이는 본질적으로 시장 내 다주택자의 신속한 매물 출회를 유도하기 위한 압박 서술입니다. 아울러 2026년 2분기 중 금융업권별 점검준칙 개정을 거쳐 사업자대출 용도 외 유용 적발 시 全 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)을 최대 10년간 차단하는 강력한 제재 방안이 시행될 예정이며, 국세청의 자금조달계획서 기반 고강도 전수 검증도 이어지고 있습니다.정부의 이러한 부동산 및 금융 정책들은 자산 시장의 이상 과열을 방지하고 가계 재무 건전성을 확보하려는 목적으로 추진되고 있으나, 정책 규제의 누적 효과와 그에 따른 전방 시장의 경기 변동성을 현 시점에서 명확하게 계량화하거나 단정하기는 어렵습니다. 다만, 대출 총량 억제 및 세제 중과세 재개, 만기연장 제한 등 전방위적인 자금줄 통제가 장기화될 경우 부동산 개발 시장의 전반적인 매수 심리가 경색되어 향후 당사가 추진하는 신규 프로젝트의 분양 대금 회수 유연성이나 중도금 대출 가용성 등에 일부 부담을 줄 가능성이 존재하오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산 개발 사업은 초기 부지 매입 단계부터 준공 및 청산 시점까지 막대한 자금이 연속적으로 투입되며, 총사업비 대비 자기자본 비율이 낮고 타인자본 의존도가 높은 금융 레버리지 중심의 사업입니다. 디벨로퍼는 개발 초기 토지 매입대금과 기초 인허가 비용을 조달하기 위해 고금리의 단기 대출인 브릿지론을 실행한 후, 선행 조건인 건축 인허가 취득과 시공사 도급계약 체결이 완료되는 시점에 대규모 장기 자금인 본PF로 전환하여 브릿지론 원리금을 상환하고 전반적인 공사비와 사업비를 확보하는 유동성 구조를 취하고 있습니다. 이에 따라 자본시장 내 부동산 금융의 유동성 공급 추이, 규제 환경의 변동성, 그리고 대출 금리 동향은 디벨로퍼의 파이프라인 전개 속도와 사업 원가를 결정짓는 핵심적인 재무 위험 요소입니다. 부동산 개발 단계별 자금 조달 메커니즘은 아래 구조도와 같습니다.

[이미지: 부동산개발사업 pf사업 흐름도] 원문에서 확인할 수 있어요.

국내 부동산 PF 시장은 과거 누적된 레버리지 구조와 일부 자산 영역의 공급 과잉이 중첩되면서 구조적인 취약성을 내포해 왔습니다. 이러한 상황에서 2022년 하반기 발생한 강원도 중도개발공사 회생신청 사태(레고랜드 사태)는 단기자금시장과 채권시장의 경색을 촉발하였으며, 이는 브릿지론 만기 연장 차질과 자금조달 비용 상승이라는 부동산 금융 전반의 신용위험으로 가시화되었습니다. 이에 정부와 금융당국은 유동성 위기가 금융권 전반의 시스템 리스크로 전이되는 것을 차단하기 위하여 채권시장안정펀드를 가동하고 관계기관 합동 시장안정조치를 통해 즉각적인 충격 완화에 착수하였습니다.

이후 시장 유동성 위축이 장기화되자 금융당국은 자율적 조정 유도에서 제도적 통제 중심으로 변화하였습니다. 제도권 금융기관 전반이 참여하는 '부동산 PF 대주단 협약'을 가동하여 만기 연장 및 이자 유예에 대한 가이드라인을 정립하는 한편, 상시적인 'PF 현황 모니터링 시스템'을 구축하여 부실 사업장의 연쇄 도산을 방어하는 통제 정책을 전개하였습니다. 그러나 업황 위축이 지속됨에 따라 금융당국은 만기 연장 위주의 임시 조치를 종결하고, 한계 사업장의 신속한 정리를 골자로 하는 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표하며 선별적 구조조정 국면으로 전환하였습니다.

이에 따라 전면 개정된 '부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안'이 금융권 현장에 도입되면서, 사업성 평가 등급이 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 구체화되었습니다. 특히 최하위 등급인 '부실우려' 사업장에 대해서는 금융기관이 만기 연장을 제한하고 경·공매를 통해 자산을 매각 및 재구조조정 하도록 규제 압박을 강화하였습니다. 이러한 선별적 정상화 정책의 여파로 위험 관리 체계가 상대적으로 취약하여 부실채권(NPL) 발생 압박을 받은 저축은행, 증권사, 여신전문금융사, 새마을금고 등 제2금융권을 중심으로 PF 연체율이 상승하기 시작했으며, 이는 금융기관의 신규 PF 대출 공급 여력 자체를 위축시키는 결과를 초래하였습니다.

나아가 정부는 소수의 시행사 자금에 대출 레버리지를 얹어 진행되는 부동산 금융 구조를 개혁하기 위해 '부동산 PF 건전성 제도 개선방안'을 확정하여 규제 체계를 가동하고 있습니다. 제2금융권 업권을 대상으로 PF 대출 취급 시 시행사의 전체 사업비 대비 자기자본비율 요건을 최종 20% 이상으로 확보하도록 의무화하는 규제가 유예기간을 거쳐 단계적으로 강화될 예정이며, 대형 은행 및 보험사 등 주류 금융기관에 대해서도 사업장의 실질 자기자본비율 및 권역별 수급 조건에 따라 위험가중치와 충당금 적립 기준을 차등화하여 부과하는 자본 규제가 본격화되었습니다.

이러한 전방위적인 규제 강화 및 연착륙 대책의 전개 프로세스와 리스크 관리 성과는 금융위원회 등 관계부처합동 '부동산 PF 상황 점검회의'를 통해 객관적인 지표로 가시화되고 있습니다. 최신 공시 시점 기준 정부의 모니터링 현황에 따르면, 금융권 전체의 PF 익스포져는 부실 사업장의 정리 및 사업 완료 현장이 누적됨에 따라 감소세를 나타내고 있습니다. 또한 신규 PF 대출은 사업성이 확인된 우량 사업장 위주로 제한적인 자금 공급이 이루어지고 있으며, 지속적인 부실채권 정리 및 상각 여파로 전체 PF 대출 연체율과 유의·부실우려 등급 여신의 절대적 규모는 점진적인 하향 조정 안정화 단계를 거치고 있습니다.

그러나 상기 정책 당국의 선별적 구조조정 집행과 부실채권 상각 조치로 인해 금융기관의 표면적 연체율 지표가 하락 안정화된 것과 대조적으로, 디벨로퍼가 체감하는 자금 조달 여건과 실무적 대출 기준은 과거 대비 한층 더 보수화되고 부정적인 방향으로 전개되고 있습니다. 금융당국의 규제가 부실 사업장 정리에만 머물지 않고 향후 시행사의 필수 자기자본 요건을 상향조정하고 금융사별 위험가중치 규제를 정비하는 단계적 건전성 개편으로 고도화됨에 따라, 금융기관들은 자산 건전성 유지 및 페널티 회피를 위해 신규 대출 심사 문턱을 대폭 높이고 있습니다. 이는 양정 요건을 충족하지 못하는 대다수 중소·중견 사업장의 자금 조달 공급망을 제약하는 규제 압박으로 작용하고 있습니다.

이러한 거시적 정책 규제와 더불어, 자본시장 자체의 구조적 요인으로 인한 조달 금리의 상방 압력 및 하방 경직성 역시 디벨로퍼의 조달 원가를 직접적으로 가중시키고 있습니다. 글로벌 통화 정책 및 국내 채권시장 수급 변동에 따른 금융 시장 전반의 금리 변동 외에도, 부동산 개발 자산에 대한 금융기관들의 리스크 프리미엄이 가중되면서 조달 원가의 하방 경직적 특징이 지속되고 있습니다. 특히 단기 자금 시장의 대표적인 지표 금리이자 부동산 PF 변동금리 대출 및 유동화증권(ABCP/ABSTB) 발행 시 벤치마크 지표로 준용되는 CD(양도성예금증서) 91일물 금리의 변동 추이는 디벨로퍼가 부담해야 하는 기초 조달 원가의 직접적인 기준선이 되며, 아래 지표 동향을 통해 정량적으로 관측됩니다.

[이미지: cd(91일물) 수익률 추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

상기 단기 지표 금리의 흐름을 살펴보면, 2022년 말 자본시장 경색 국면에서 CD 91일물 금리는 연 최고 4.03% 수준까지 급등하며 금융 조달 환경의 직접적인 부담으로 작용하였습니다. 이후 거시경제 환경 및 단기자금시장 추이에 따라 점진적인 하향 조정세를 나타내며 2024년 말 3.39% 선을 지나 2025년 말에는 2.81% 수준까지 안정화되는 흐름을 보이기도 하였습니다. 그러나 2026년 7월 기준 단기 지표 금리는 다시 2.91% 선으로 반등하는 등 하방 경직성을 나타내고 있습니다. 디벨로퍼 입장에서는 이러한 지표 금리의 변동성 리스크 외에도, 금융당국의 규제 강화에 대응하여 금융기관들이 신규 PF 대출 심사 문턱을 높이고 리스크 관리 체계를 보수적으로 운용함에 따라 금융 공급 문턱이 높아진 상황입니다. 이에 따라 브릿지론 및 본PF 실행 시 부과되는 선이자 금리의 상승, 주간사 취급 수수료 및 금융 자문 수수료의 조건 강화, 유동화증권 발행 단계에서의 증권사 신용보강 가산 비용 등이 중첩되고 있습니다. 이처럼 기준 지표 금리의 변동성과 금융권의 리스크 프리미엄이 결합되어 도출되는 총금융비용 부담의 가중은 프로젝트의 초기 투입 원가를 높여 재무적 마진을 축소시키는 요인이 됩니다.

특히 부지 매입 완료 이후 예상치 못한 행정적 인허가 심사 지연, 또는 금융기관들의 고도화된 선별 대출 심사 흐름으로 인하여 브릿지론 상태에서 본PF로의 전환 주기가 장기화될 경우, CD 91일물 등 단기 지표 금리 변동에 노출되는 기간이 연장될 뿐만 아니라 만기 연장에 따른 가산금리 및 수수료 연장 페널티가 누적되어 초기 투입된 에쿼티가 조기에 이자 비용으로 잠식되는 재무적 위험이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사는 제1금융권을 포함한 다각화된 대주단을 구성하고 자산 유동화 방안을 검토하는 등 재원 조달 경로의 안정성을 도모하기 위해 노력하고 있습니다. 그러나 정부의 부동산 PF 구조조정 장기화나 금융권의 자기자본 비율 규제 강화 등으로 대출 기피 현상이 심화될 경우, 조달 금리 상승과 신규 프로젝트의 일정 지연으로 당사의 중장기 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 개발 사업의 기획, 부지 매입, 금융 조달 및 자산 관리를 총괄하는 종합 디벨로퍼로서, 실제 건축물을 건설하는 시공 부문은 외부 전문 종합건설업체와의 도급 계약을 통해 진행하고 있습니다. 이러한 사업 구조는 시행과 시공의 전문성을 분리하여 경영 효율성을 도모할 수 있으나, 프로젝트의 실제적인 공사 진행 속도와 품질 관리가 도급을 수탁받은 시공사의 시공 역량 및 재무적 안정성에 영향을 받게 됩니다. 부동산 개발 사업의 총사업비 구성 플로우에서 건축 공사비는 안정적인 사업 전개를 결정짓는 중요한 원가 요소이며, 대주단에 대한 신용보강 체계 역시 시공사의 책임준공 확약을 주요 축으로 구성됩니다. 이에 따라 도급 시공사의 재무적 변동성은 당사가 추진하는 개발 프로젝트 전반의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다. 아래 구조도는 이러한 부동산 PF 사업에서의 일반적인 책임준공 신용보강 역학 관계를 나타낸 것입니다.

[이미지: 시공사의 책임준공 확약 구조도] 원문에서 확인할 수 있어요.

그러나 최근 국내 건설 업계는 고금리 기조의 하방경직성과 더불어, 글로벌 공급망 불안에 따른 원자재 가격(시멘트, 철근, 레미콘 등 주요 건자재 가격 상승) 고공행진, 노무비 인상 등이 겹치며 유기적인 공사 원가 부담이 급격히 누적되었습니다. 과거 활황기 기수주했던 현장들의 실행원가율이 100%를 초과하는 사업장이 발생하면서 중소형 건설사는 물론 시공능력평가 상위권의 종합건설사들까지 급격한 재무 구조 악화와 유동성 경색을 겪고 있습니다.

이러한 건설 시장의 실무적 재무 곤경과 한계 기업들의 퇴출은 객관적인 시장 통계 지표를 통해 확인됩니다. 국토교통부 및 건설산업지식정보시스템 등의 1분기 기준 건설업 폐업 신고 건수 추이를 살펴보면, 2020년 1분기 694건으로 저점을 기록한 이후 매년 증가하여 2023년 1분기 945건, 2024년 1분기 998건에 이어 2026년 1분기 기준으로는 1,088건을 기록하는 등 시장 전반의 자진 폐업 및 면허 반납 사례가 급증하고 있습니다. 이는 중소형 건설사들을 중심으로 수주 감소와 공사 원가 상방 압력을 견디지 못하고 자진 철수하는 현상이 가속화되고 있음을 방증합니다.

[이미지: 건설업폐업신고건수추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

더욱이 이러한 침체는 소형사에만 국한되지 않고, 외형을 갖춘 종합건설사들의 유동성 위기로 확산되는 추세입니다. 연도별 종합건설업체 법정관리(기업회생절차) 신청 현황에 따르면 2021년 8개사, 2022년 9개사에 불과했던 법정관리 진입 업체 수가 업황 부진이 본격화된 2023년 32개사, 2024년 34개사로 급증하였으며, 2025년에는 48개사까지 치솟으며 최근 수년 내 최고치를 기록하였습니다. 2026년 1분기에도 이미 7개 종합건설사가 법정관리를 신청하는 등 중견 건설사들의 재무 안정성이 크게 위축되어 있습니다.

[이미지: 종합건설사 법정관리 업체] 원문에서 확인할 수 있어요.

실제로 최근 부동산 시장에서는 태영건설의 워크아웃 신청을 필두로 하여 시공능력평가 순위 내에 진입해 있던 중견 종합건설사(유탑건설, 신동아건설, 대저건설, 대흥건설 등) 및 다수의 지방 중소 건설사들이 유동성 고갈을 견디지 못하고 기업회생절차(법정관리)나 워크아웃을 신청하는 사례가 지속적으로 보고되고 있습니다. 이러한 건설 업계 전반의 도산 흐름은 당사가 추진하거나 추진 예정인 프로젝트의 공사 중단, 준공 지연, 기성고 지급 방식을 둘러싼 갈등, 원자재 가격 인상분을 반영한 도급금액 증액 요구 등의 형태로 직접적인 리스크 변동성을 발생시킵니다. 이러한 도급 시공사의 재무적 변동성은 아래 흐름도와 같이 당사가 시행하는 프로젝트로 리스크가 전이되는 원인이 될 수 있습니다.

[이미지: 시공사 책임준공 리스크 전이 구조] 원문에서 확인할 수 있어요.

위 리스크 전이 흐름에서 보듯, 도급 시공사가 유동성 부족이나 법정관리 진입 등으로 인해 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우(책임준공 확약 불이행), 공사 중단 및 준공 지연 사태가 즉각적으로 현실화될 수 있습니다. 이 경우 대주단은 기한이익상실(EOD)을 선언하고 대출금 회수 절차에 착수하거나 당사(시행사)에게 시공권 박탈 및 대체 시공사 선정을 요구하게 되며, 이 과정에서 파생되는 재무적 부담 및 연쇄 리스크는 당사로 귀결될 수 있습니다.

구체적으로 부도 시공사의 잔여 공사를 인수받을 신규 대체 시공사를 발굴하는 과정에서, 신규 사업자는 현장 인수 리스크와 하자 책임 분담 등을 이유로 통상 과거 도급 단가 대비 증액된 수준의 공사비를 요구하게 되므로 전반적인 사업 원가가 압박받게 됩니다. 아울러 기존 시공사의 유치권 해소 조율 및 도급 계약 재체결을 위한 행정 절차가 진행되는 공사 중단 기간 동안 부동산 PF 대출 이자는 지속적으로 누적되어 사업의 채산성 저하를 유발할 수 있습니다.

더욱이 공정 지연이 장기화되어 수분양자 또는 임차인들과 약정한 가용 시점을 초과하게 될 경우, 당사는 분양 계약 등에 의거하여 분양대금에 대한 지체상금(지연 배상금)을 지급해야 하는 재무적 페널티를 부담하게 될 뿐만 아니라, 지연이 누적될 시 도급 계약 및 공급 계약 조건에 따른 분양계약 해제·해지 분쟁으로 이어져 사업 현금흐름 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 도산한 시공사의 변제 자력 부족으로 대체 시공사의 책임준공 확약서 재발급 조건이 까다로워질 경우, 대주단은 당사에게 추가적인 신용공여나 담보 제공을 요구할 수 있어 최종적인 채무 부담 리스크가 시행사로 전이될 수 있습니다.

당사는 우량 시공사 선정 및 프로젝트 추진 과정 전반에서 원가 변동성과 잠재 리스크를 통제하기 위한 내부 리스크 관리 프로세스를 가동하고 있으며, 사업 안정성을 확보하기 위한 다각적인 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 건설 업계 전반의 자금 경색 및 실무적 유동성 저하 추세 속에서 향후 선정된 시공사의 재무 부실화 및 책임준공 불이행 사태가 실제로 가시화될 경우, 당사 프로젝트의 대금 회수 주기 지연 및 재무적 부담 가중 가능성을 완전히 배제할 수 없사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 부지 매입, 인허가, 착공 및 분양 등 전 과정에서 막대한 초기 자금이 선투입되는 특성을 지니고 있습니다. 이에 따라 외부 자금 조달에 대한 의존도가 높으며, 부동산 PF 자본시장 환경 및 고금리 기조 등은 당사의 연결 및 개별 실체 전반의 재무안정성 지표에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년 반기말 기준 재무안정성 지표 추이는 다음과 같습니다.

당사의 연결기준 부채비율은 2023년말 218.0%에서 인적분할 등으로 인해 2024년말 156.5%까지 크게 감소하였습니다. 그러나 2025년 들어 신규 개발 사업 진행에 따른 차입금 증가로 인해 부채비율은 다시 174.2%로 상승하였으며, 2026년 반기말 기준 219.7%를 기록하는 등 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 내부 현금성자산을 차감한 연결 순차입금 규모는 2026년 반기말 기준 9,465억 원에 달하며, 총차입금의존도는 60.8%, 순차입금의존도는 58.1% 수준으로 자산 대비 차입 부담이 높은 구조를 보이고 있습니다. 특히 2023년말 2조 4,231억 원에 달하던 자산총계가 인적분할 등으로 인해 2024년말 1조 4,622억 원 수준으로 감소한 반면, 자산 감소 폭 대비 차입금의 감소 폭은 크지 않아 차입금의존도가 상승하는 등 재무 부담은 지속되고 있습니다.

당사의 별도기준 재무지표 역시 연결기준과 동일한 추세를 보이고 있습니다. 별도기준 부채비율 또한 2024년말 122.5%에서 2025년말 155.4%로 급격히 상승한 이후, 2026년 반기말 기준 196.3%를 기록하며 높은 부담이 지속되고 있습니다. 2026년 반기말 기준 별도 총차입금의존도는 61.4%, 순차입금의존도는 59.1%를 기록하여 연결기준 지표를 상회하고 있습니다. 이는 당사 연결 기준 차입금의 대부분을 개별 실체가 조달하고 있음을 의미합니다. 실제로 2026년 반기말 연결 총차입금 9,912억 원 중 약 93.5%에 해당하는 9,266억원이 별도 재무제표상 차입금으로 계상되어 있어, 차입금에 따른 재무적 부담이 개별 실체에 집중되어 있습니다.

또한, 당사는 연결 및 별도 기준 공통적으로 차입금의 만기 구조 측면에서 단기 유동성 대응 부담이 존재합니다. 2026년 반기말 연결기준 유동성차입금은 5,870억 원으로 총차입금의 59.2%를 차지하고 있으며, 별도기준 역시 유동성차입금이 5,573억 원으로 총차입금의 60.1%에 달해 단기 상환 압박이 높은 편입니다. 부동산 개발 사업의 특성상 분양대금 회수나 완공 자산 매각을 통해 투자금을 회수하기까지 장기간이 소요되는 반면, 현재 당사의 조달 구조는 만기 1년 미만의 단기 차입부채 비중이 높아 자금 회수와 빚 상환 시점 간의 불일치에 따른 위험이 내재되어 있습니다.

비록 2026년 반기말 기준 유동성차입금 규모가 2025년말 6,580억 원 대비 5,870억 원으로 감소하며 만기 집중도는 다소 완화되었으나, 당사가 보유한 현금및현금성자산(연결 기준 447억 원, 별도 기준 342억 원) 대비 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 당사는 재무안정화 및 자금 경색 해소를 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환 발행, 보유 자산 유동화 등의 대책을 수립하여 다각도로 추진 중에 있습니다. 그러나 향후 금융시장 경색 등으로 인해 당사가 계획한 차환 및 만기연장이 원활히 이루어지지 못하거나 보유 자산의 유동화 및 본건 유상증자 대금 유입이 지연될 경우, 당사는 유동성 위기에 직면하여 실제로 채무불이행이 발생할 가능성이 존재합니다. 당사의 구체적인 채무 상환 계획, 차입금 만기도래 스케줄 및 채무불이행 관련 위험의 구체적인 세부 사항에 대해서는 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 해당 내용을 반드시 확인하시어 당사의 채무 이행 능력과 채무불이행 가능성을 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사의 이자비용 대응 능력을 나타내는 이자보상비율은 최근 영업이익 축소와 이자비용 부담 누적이 맞물리며 연결 및 별도 기준 모두 하락세를 보이고 있습니다. 연결기준 이자보상비율은 2023년 6.69배로 양호한 수준을 기록했으나, 대형 프로젝트 종료에 따른 매출 공백 및 원가율 상승 영향으로 2024년 1.24배, 2025년 1.15배로 크게 하락하였습니다. 더욱이 가장 최근인 2026년 반기 연결 기준으로는 영업적자(-522억 원) 발생에 따라 이자보상비율이 -2.46배의 음(-)의 수치를 기록하며 영업이익을 통한 이자 상환 능력이 저하된 상황입니다.

이러한 경향은 별도 재무제표 기준 이자보상비율 추이에서도 유사하게 나타나고 있습니다. 별도 기준 이자보상비율은 2023년 7.24배에서 2024년 0.69배로 급감한 후, 2025년 1.05배를 기록하며 1배 안팎의 취약한 수준에 머물렀습니다. 특히 2026년 반기 기준으로는 별도 재무제표 상으로도 대형 현장 매출 공백에 따른 영업적자(-532억 원)가 발생함에 따라 이자보상비율이 -2.76배의 음(-)의 수치로 전환되었습니다.

이는 연결 실체 전반의 영업이익 창출력 대비 발생하고 있는 금융비용 부담(2026년 반기 연결 이자비용 212억 원, 별도 이자비용 193억 원)이 상대적으로 심화되었음을 시사합니다. 향후 부동산 업황 부진이 지속되어 영업적자 기조가 장기화되거나, 만기 도래 차입금 등의 리파이낸싱 과정에서 금융원가 부담이 추가적으로 누적될 경우 전사적인 현금흐름에 재무적 부담으로 작용할 가능성이 존재하므로 이에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

단기 채무지급 능력을 나타내는 유동비율의 경우, 2025년 말 기준 연결 113.1%, 별도 116.4% 수준을 기록한데 이어 2026년 반기 말 기준 연결 109.0%, 별도 105.8%로 추가 하락하였습니다. 이러한 유동비율의 지속적인 약화는 2026년 반기 중 발생한 영업적자(-522억 원) 및 단기차입금 증가 등에 기인합니다.2026년 반기말 기준 당사가 보유한 가용 현금및현금성자산과 단기금융상품의 합산액은 연결 기준 1,553억 원, 별도 기준 1,392억 원 수준에 불과합니다. 한편, 유동자산 내에서 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산은 연결 기준 3,929억 원에 달하며, 특히 자체 사업의 시행 주체인 별도 기준으로는 재고자산이 2025년말 3,551억 원에서 2026년 반기말 3,413억 원으로 증가하여 전체 유동자산의 절반 이상(51.4%)이 현금화되지 못하고 장부에 묶여 있습니다.

결론적으로 당사는 부채비율 및 차입금의존도가 높은 자산 구조를 지닌 상황에서, 최근 주요 현장의 매출 공백에 따른 영업적자 발생으로 이자보상비율이 음(-)의 수치로 전환되는 등 전반적인 금융비용 대응 체력이 약화되어 있습니다. 더욱이 유동자산의 절반 이상(별도 기준 51.4%)이 즉각적인 현금화가 어려운 재고자산에 묶여 있는 반면, 2026년 반기말 기준 1년 이내에 만기가 도래하는 단기 유동성 차입부채(단기차입금, 유동성장기차입금, 유동성사채의 합산액)는 연결 기준 5,870억 원, 별도 기준5,573 억 원 규모로 단기 상환 압박이 높은 수준입니다.

부동산 디벨로퍼 사업의 특성상 구로 생각공장이나 군포역 복합개발 등 주요 대형 현장에서 수분양자의 실입주 지연이나 분양계약 해제 등에 따른 미분양 재고 누적이 지속될 경우, 실제 자금의 회수 속도가 차입금의 만기를 따라가지 못해 상환 재원 부족으로 직결될 수 있습니다. 이는 향후 금융시장 환경 변화에 따른 차환 실패 위험과 맞물려 실제 채무불이행을 유발하는 결정적인 원인이 될 수 있으며, 이에 따른 채무불이행 현실화 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다.

투자자 여러분께서는 당사의 표면적인 재무 지표에만 의존하기보다, 자금 경색 리스크와 채무 상환 능력 저하 가능성을 판단할 필요가 있습니다. 당사의 만기별 차입금 스케줄, 향후 월별 자금 수지 전망 및 본건 유상증자 대금 유입 이후에도 지속될 수 있는 자금 경색의 구체적인 세부 위험에 대해서는 본 투자위험요소 내 "２.회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험" 에 상세히 기술하였으니 해당 내용을 충분히 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 부동산 개발 사업은 용지 매입 및 초기 인허가 단계에서 대규모의 현금 지출이 선행되는 반면, 투입된 자금의 회수는 분양대금 유입 및 준공 후 자산 매각 시점에 집중되는 현금 흐름의 시차를 가집니다. 이에 따라 진행 사업장의 분양 성과 및 기말 운전자본 부담 추이에 따라 연결 및 개별 실체의 현금유동성이 직접적인 영향을 받으며, 거시경제 및 부동산 경기 변동에 따른 현금흐름 악화 위험이 존재합니다.

당사의 최근 3개년 및 2026년 반기 기준 연결 및 별도재무제표상 주요 현금흐름 지표 추이는 다음과 같으며 현금흐름의 변동성에 대한 검토가 요구됩니다.

상기 지표를 살펴보면 당사의 현금흐름은 연결 및 개별 실체 공통적으로 부동산 개발 프로젝트의 진행 단계에 따라 변동성을 나타내고 있습니다. 2023년과 2024년에는 영업활동현금흐름이 순유입을 유지하였으나, 2025년 들어 연결기준 -2,652억 원, 별도기준 -2,631억 원의 대규모 영업활동현금 순유출이 발생하였습니다. 이는 당사 주력 사업장의 초기 공사비 선투입 부담이 집중된 반면, 분양 및 입주 성과에 따른 현금 회수 시점과의 시차가 발생하였기 때문입니다.

2025년 발생한 영업활동 현금 부족분은 부동산 자산 매각 등을 통한 투자활동현금 유입(연결 1,515억 원, 별도 1,631억 원) 및 외부 차입 조달 등을 통한 재무활동현금 유입(연결 1,877억 원, 별도 1,898억 원)을 통해 보완되었습니다. 한편, 2026년 반기에는 주요 사업장의 운전자본 회수 정체 및 관계기업 투자 등으로 인해 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원의 영업활동현금 순유출이 발생함에 따라 유동성 부담이 가중되었습니다.

이와 같은 영업활동현금 순유출 기조는 단순한 단기적 현상에 그치지 않고, 후속 프로젝트들에 대한 추가 사업비 지출 시점과 분양대금 및 매각대금의 실질적인 회수 시점 간 불일치로 인해 전사 유동성 부족 위험으로 심화될 가능성이 내재되어 있습니다. 당사 전반에 걸친 현금흐름의 세부적인 리스크 요인은 다음과 같으므로 투자자 여러분의 주의가 요구됩니다.

[당기순손익과 영업현금흐름 간 괴리에 따른 현금 유입 시차 모니터링 필요성]

당사의 영업활동현금흐름은 사업 진행에 따른 초기 사업비용(용지비, 공사비 등) 선투입과 후속 대금수령 시점 간의 시차로 인해 손익계산서상 당기순손익 지표와 상반되는 흐름을 보이는 등 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 반기 중 당사의 영업활동 손익 조정 내역은 다음과 같습니다.

실제로 대규모 영업현금 순유출이 발생했던 2025년 사업연도의 경우, 연결 기준 54억 원의 장부상 당기순이익 흑자를 기록했음에도 불구하고 실제 현장 조성을 위해 지출된 초기 사업비용 부담이 영업활동 자산부채 변동 항목에 집중(연결 -3,068억 원, 별도 -3,077억 원)되면서 전사 영업 현금 창출력이 크게 제약되는 모습을 보였습니다.이러한 장부상 손익과 실질 현금유입 간의 괴리 현상은 2025년 반기 실적에서도 관측됩니다. 2025년 반기 중 당사는 분양 매출 인식 등에 힘입어 연결 기준 251억 원, 별도 기준 379억 원의 당기순이익 흑자를 기록하였습니다. 그러나 동일 기간 실제 영업활동현금흐름은 연결 기준 -1,494억 원, 별도 기준 -1,490억 원의 대규모 순유출을 기록하며 장부상 흑자와 현금 유입 간 불일치가 발생하였습니다. 이는 매출은 공정 진행에 따라 손익계산서에 인식되었으나, 대금 회수가 도래하지 않은 상태에서 현장 투입비용 및 운전자본 부담이 반영되었기 때문입니다.

가장 최근 기간인 2026년 반기에는 연결 및 별도 손익계산서상 각각 -655억 원, -654억 원의 당기순손실을 기록하며 적자로 전환하였고, 영업활동현금흐름 역시 연결 기준 -1,199억 원, 별도 기준 -978억 원으로 순유출세를 나타냈습니다. 손익계산서상 계상된 장부상 적자 가중과 더불어 미수 채권 증가 등 운전자본 묶임 현상이 지속됨에 따라 영업현금 순유출 폭이 확대되는 양상이 이어지고 있습니다.

향후 진행 예정인 후속 대형 현장에서 초기 사업비 투입 대비 대금 회수가 정체되거나 수분양자의 입주 지연, 매각 정산 시점 이월 등이 발생하여 영업활동 자산부채 변동 항목이 다시 악화될 경우 영업활동현금흐름은 계속해서 부(-)의 상태를 나타낼 위험이 상존합니다. 투자자 여러분께서는 당사의 영업활동 현금 유출입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 변동성이 지속될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업활동 자산·부채 변동 내 지분 출자 및 운전자본 추이에 따른 위험]

당사의 실질적인 현금 유출입 성격을 규정하는 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 지표는 신규 사업 부지 확보를 위한 지분 출자 규모와 각 현장별 운전자본(재고자산, 매출채권, 계약자산)의 회수 시차에 따라 가변성이 높게 나타나고 있습니다. 최근 3개년 및 2026년 반기 중 당사의 연결 및 별도 기준 영업활동 자산·부채의 세부 변동 추이는 다음과 같습니다.

2023년의 경우, 주요 대규모 개발 사업장들이 준공 및 청산 단계에 진입함에 따라 공동기업투자주식의 처분(연결 및 별도 공통 2,632억 원) 항목을 통해 대규모의 청산 대금이 영업활동 자산부채 변동 내로 유입되었습니다. 이어 2024년에는 자체 개발 현장들의 순차적인 준공 및 인도 기준 매출 인식이 집중되면서, 기존에 누적되어 있던 용지대 및 현장 투입원가가 매출원가로 대체됨에 따라 현금흐름표상 재고자산의 감소(연결 3,698억 원, 별도 3,531억 원) 효과가 발생하여 전사 영업활동 현금흐름의 유동성 압박을 완화하였습니다.

그러나 2025년 들어서며 당사의 영업 자산 구조는 자금의 선투입 상황으로 전환되었습니다. 후속 대형 현장들의 공정 진행에 따라 매출은 장부상 인식되었으나 실질적인 대금 청구 및 회수가 도래하지 않아 계약자산이 연결 및 별도 공통으로 2,121억 원 증가(현금 유출 요인)하였으며, 별도 기준 매출채권 역시 384억 원 증가하여 운전자본 부담이 심화되었습니다. 아울러 당사는 신규 파이프라인 확보를 목적으로 영업활동 내에서 관계기업 및 공동기업 투자자산의 취득 성격으로 연결 기준 총 1,161억 원(관계기업 591억 원, 공동기업 570억 원), 별도 기준 총 1,100억 원의 현금을 지출함에 따라 연결 및 별도 모두 3,000억 원을 상회하는 자산부채 변동 분 순유출을 기록하였습니다.

가장 최근인 2026년 반기 역시 영업활동 자산·부채 변동 지표가 연결 기준 -989억 원, 별도 기준 -819억 원의 대규모 순유출을 기록하며 영업현금흐름 악화를 심화시켰습니다. 기 준공 현장(생각공장 구로 등)과 관련하여 기존 계약자산이 803억 원 감소(연결 및 별도 공통)하였으나, 해당 금액이 실질적인 현금 수납으로 직결되지 않고 매출채권 및 기타채권의 증가(연결 -1,472억 원, 별도 -1,565억 원)로 대체 계상되었기 때문입니다. 즉, 장부상 미청구 상태는 해소되었으나 준공 이후 수분양자 및 매수인으로부터의 최종 대금 회수가 정체되면서 자산이 매출채권 형태로 장부에 재차 유보되는 운전자본 부담이 지속되고 있습니다. 여기에 관계기업 투자자산 취득(연결 -294억 원, 별도 -292억 원) 등 신규 지분 출자 지출이 더해지며 유동성 압박이 지속되고 있습니다.2026년 반기말 현재 연결 및 별도 기준의 계약자산 내역과 당사 영업수익의 5% 이상을 차지하는 주요 사업장의 세부 계약자산(미청구공사) 내역은 다음과 같습니다.

상기 지표를 살펴보면 2026년 반기말 현재 당사가 보유한 전체 계약자산(미청구공사) 총액은 연결 기준 639억 원, 별도 기준 621억 원 규모입니다. 계약자산은 진행률에 따라 장부상 분양 매출은 정상적으로 인식되었으나, 수분양자의 실질적인 입주 및 소유권 이전이 완료되지 않아 계약상 최종 잔금을 청구하지 못한 미정산 채권에 해당합니다.

당사의 경우 2026년 반기말 기준 전체 계약자산 전액인 621억 원이 공정 진행률 100%로 준공이 완료된 '생각공장 구로' 현장에 집중되어 있습니다. 해당 현장은 건물이 완공됨에 따라 계약이 체결된 분양 호실에 대한 분양 매출은 장부상 인식되었으나, 최종 준공 이후 일부 세대의 실입주 및 잔금 납부 절차가 진행 중이거나 정체됨에 따라 대규모 계약자산 상태로 잔존하며 당사의 운전자본에 영향을 미치고 있습니다. 이는 수분양자의 개인 사정에 따른 잔금 납부 지연뿐만 아니라, 향후 중도금 대위변제 여부 및 이에 따른 분양계획 해지 여부 등 정산 절차 진행 추이에 따라 현금화 시점이 가변적일 수 있습니다.

이에 따라 당사는 일부 수분양자의 분양 대금 연체 및 대금 회수 불확실성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 구로 현장 계약자산 중 34억 원을 손상차손누계액(대손충당금)으로 차감 계상하고 보수적으로 장부 가치를 조정해 둔 상태입니다. 향후 거시경제 둔화가 지속되어 수분양자의 잔금 납부 이행이 가중 지연되거나, 계약 해지 및 재분양 프로세스 등의 정산이 장기화될 경우 기인식된 계약자산에 대한 추가적인 손상 손실 인식이 발생할 수 있으며 전사 현금유입 스케줄에 영향을 미칠 가능성이 상존합니다.

부동산 디벨로퍼의 사업 특성상 향후 수분양자의 추가적인 실입주 성과, 분양 미수금 회수 타이밍, 그리고 차기 파이프라인 확보를 위한 지분 출자 및 후속 프로젝트 진행에 따른 자금 투입 일정에 따라 영업활동 자산부채 변동 지표는 지속적인 변동성을 내포하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 현금흐름의 유입 추이가 개별 프로젝트의 집행 및 대금 회수 주기에 따라 가변적일 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

[영업현금 부족에 따른 재무활동 조달 의존도 및 차입금 차환 위험]

당사의 전사적인 현금유동성은 앞서 언급한 영업활동 자산·부채 변동에 따른 자금 선투입 부담을 외부 조달을 통한 재무활동현금흐름으로 보완하는 구조적 연계성을 나타내고 있습니다. 영업활동을 통한 현금 유입 능력이 제약되는 시기에는 외부 차입 및 사채 발행에 대한 의존도가 심화되며, 이는 향후 차입 부채의 만기 상환 및 차환 위험으로 전이될 수 있습니다.

실제로 당사의 영업활동현금흐름이 대규모 순유출(연결 -2,652억 원, 별도 -2,631억 원)로 전환되었던 2025년의 경우, 영업활동의 현금 부족분을 보완하기 위해 대규모 외부 조달이 단행되면서 재무활동현금흐름이 연결 기준 1,877억 원, 별도 기준 1,898억 원의 순유입 기록하였습니다. 세부 조달 내역을 살펴보면, 연결 기준 장기차입금의 증가로 2,983억 원, 비유동사채의 발행으로 1,686억 원의 현금이 대거 유입되었습니다. 이는 현장 투입원가 지출 및 공동·관계기업 지분 출자로 인해 악화된 전사 현금 수지를 외부 조달력에 의존하여 유지하였음을 보여줍니다.

이로 인해 누적된 차입 부채의 만기 도래에 대응하고 유동성을 확보하는 과정에서, 2026년 반기 중 당사의 재무활동현금흐름은 연결 기준 946억 원, 별도 기준 911억 원의 순유입을 기록하였습니다. 이는 같은 기간 연결 기준 유동성장기차입금(-1,018억 원) 및 유동성사채(-320억 원) 등의 현금 상환 지출이 집중되었으나, 장기차입금 신규 조달(+2,844억 원) 및 단기차입금 증대(+966억 원)를 통해 상환 재원 및 운전자금을 추가 확보하였기 때문입니다.

주요 사업장의 대금 회수 노력을 통해 일부 재무적 상환 재원을 마련하고 있으나, 향후 만기가 도래하는 차입 부채의 절대적 규모를 감안할 때 근본적인 유동성 리스크가 완전히 해소된 것으로 보기 어렵습니다. 현재 당사는 유동성 경색을 선제적으로 해소하기 위해 본건 유상증자를 비롯하여 차입금 만기연장, 사채 차환, 보유 자산 유동화 등 다각도의 재무안정화 대책을 수립하여 추진하고 있습니다. 그러나 대외 신인도 하락 및 자본시장 경색이 지속되어 당사가 계획한 자금 조달 및 자산 유동화 계획이 적기에 실현되지 못하거나 차환 발행에 실패할 경우, 자금 공백에 따른 채무불이행이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.당사의 구체적인 채무 상환 계획 및 분기별 만기도래 스케줄에 따른 채무불이행 리스크의 세부 사항은 본 신고서 내 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - Ⅴ. 자금의 사용목적' 및 'Ⅲ. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 다. 채무불이행 발생 가능성 및 유상증자 이후 유동성 경색 지속 위험'에 상세히 기재하였으니, 투자자 여러분께서는 당사의 차환 리스크와 채무불이행 가능성을 엄중히 확인하시어 최종 투자 의사를 결정하시기 바랍니다.

당사는 부정적인 대내외 요인으로 인해 회사채 등 자본시장을 통한 자금 조달이 사실상 제한적인 상황입니다. 당사가 예상하고 있는 2026년 하반기 유동성 위험은 2026년 상반기 중 당초 예상하지 못한 대규모 자금유출에서 비롯되었습니다. 당사가 태영디앤아이와 공동으로 시행한 생각공장 구로 지식산업센터의 경우, 분양경기 저하로 인해 다수의 수분양자로부터 잔금 미납에 따른 계약 해제 또는 계약 해제 요청이 당초 예상을 크게 상회하는 규모로 발생하였습니다.

이로 인해 당사는 계약해제된 수분양자들의 중도금 대출에 대한 연대보증 이행 의무가 발생하였으며, 이에 따른 대위변제 금액은 2026년 3월 중 약 200억원, 2026년 6월 중 약 590억원으로 총 약 790억원의 대위변제를 실행하였습니다. 이는 2026년 상반기 중 당사의 현금 보유 수준을 상당 부분 감소시키는 요인으로 작용하였습니다.

이러한 상황 속에서 당사는 2026년 9월~10월 중 사모사채 만기 도래 및 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출에 대한 연대보증 이행으로 인해 대규모 현금 유출이 예정되어 있어, 자구 계획안만으로 이러한 유동성 위험에 대응하기 어려운 것으로 판단됩니다. ① 당사의 예상 자금수지 현황 당사의 자구 계획안이 모두 예정대로 진행되는 것을 가정한 2026년 하반기 및 2027년 예상 자금수지 현황은 아래와 같습니다.

당사는 본 정정증권신고서를 통해 자산 매각 관련 자구계획을 사업장별로 세분화하여 기재하고 있습니다. 이는 금번 정정증권신고서 제출일을 기준으로 새롭게 추가되거나 변경된 자구계획이 아니라, 최초 증권신고서(2026.07.28)에 이미 반영되어 있던 자구계획(C~J 사업장 매각)의 세부 내역을 보강하여 기재한 것입니다. 따라서 하기 자구계획으로 인한 당사의 자금수지 총액 및 월별 기말현금 전망치는 기존 기재 내용과 동일하며, 투자자 여러분께서는 하기 내용이 기존 자구계획을 상세화한 것일 뿐 새로운 항목이 추가된 것이 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.