코람코라이프인프라리츠 반기보고서 (2026.08)

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭- 당사의 명칭은 '주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사'라고 표기 합니다. 또한 영문으로는 'KORAMCO LIFE INFRA REIT' 라고 표기합니다.

나. 설립일자 - 당사는 2019년 12월 10일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2020년 08월 31일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 1) 주소: 서울특별시 강남구 삼성로 511 (삼성동) 2) 전화번호: 02-787-0000

3) 홈페이지 주소: http://www.koramcolifeinfra.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항- 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

사. 신용평가에 관한 사항

아. 연결대상 종속회사 개황1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

1-1. 연결대상회사의 변동내용

중소기업 등 해당 여부

- 상법상 주식회사 형태로서 영업활동으로 발생한 이익을 구성원에게 분배할 수 있는 영리법인에 해당하는바, 중견기업법상 중견기업에 해당.

회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

※ 회사는 2019년 12월 10일 설립하였습니다.

다. 최대주주의 변동

* 최대주주는 집합투자기구이므로 주주명부 상 단일 주주명 기준입니다.

라. 상호의 변경

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동현황

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 1) 당사의 정관은 2026년 02월 25일자로 개정된 7차 정관입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2026년 08월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 26개, 위탁관리부동산투자회사 446개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 476개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 20.11조원 수준입니다. # 부동산투자회사 현황- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2026년 08월)

[이미지: 1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계_26.08] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계_26.08] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_26.08] 원문에서 확인할 수 있어요.

[이미지: 4. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_26.08] 원문에서 확인할 수 있어요.

나. 시장점유율 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

다. 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 2020년 06월 투자부동산(전국 187개 주유소)을 취득하였고 2020년 08월 유가증권시장에 상장하였습니다. 이후 2022년 물류센터 2개(남청라·죽전) 및 주유소 1개(광교), 2023년 마제스타시티타워1 우선주, 2024년 DF타워 우선주 및 아늑호텔(홍대점), 2025년 분당 라포르테블랑서현 제2주차장, 아늑호텔(신림점,구월점) 및 2026년 코크렙제72호 우선주를 순차적으로 편입하며 자산 포트폴리오를 다각화하였습니다. 주요임차인(현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스, 쿠팡 등)으로부터 발생하는 임대수익을 재원으로 당사 주주들에게 안정적인 배당금을 지급하고, QSR 등 기타수익 부분의 비중을 높이거나, 용도 전환을 통하여 수익다각화를 이루어 배당상승 여력을 확대하고 있습니다. 아울러 당사는 투자섹터 확대전략에 따라 주유소 매각으로 회수한 원본을 우량자산에 재투자하는 Capital Recycling 전략을 추진하고 있으며, 향후 신규자산 편입과 더불어 우수한 입지에 기반한 복합개발 및 전환개발 등을 통해 회사의 기업가치 및 투자자 수익가치를 제고하고자 합니다.

라. 조직도

[이미지: 조직도] 원문에서 확인할 수 있어요.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황 당사는 2019년 12월 10일 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 명목상 회사로서, 국토교통부로부터 2020년 04월 01일 영업인가 및 2020년 05월 13일 변경인가를 취득(이후 추가자산 편입을 위하여 2022년 2월 21일 변경인가 취득함)하였으며, 2020년 08월 31일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 보고서 작성일 기준일 현재, 회사는 수도권 및 지방지역 등 전국에 주유소 141개, 물류센터 2개, 호텔 3개, 주차장 1개를 보유 중이며, 자산규모는 2026년 08월말 별도 재무제표 기준 약 14,021억원입니다. 당반기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

※ 주주명부(2026.05.31기준)를 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

나. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 2019년 설립 이후 취득한 부동산 자산 중 주유소(전국 187개 주유소, 보고서 작성일 현재 전국 141개 주유소)에 대하여는 주유판매업(세차 및 편의점 운영 포함) 운영임차인, 차량경정비업 임차인 및 기타 임차인(QSR 등)들로 구성하고, 물류센터에 대하여는 통신판매업, 택배업 운영임차인으로 하여 해당 임차인들로부터 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 보유부동산 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 또한 당사는 투자섹터 확대전략에 따라 호텔, 주차장 등으로 임대자산의 범위를 확대하고 있으며, 오피스(DF타워·마제스타시티타워1) 및 현대자동차 책임임대차 자산(코크렙제72호)에 대하여는 우선주 재간접 투자를 통해 배당수익을 수취하고 있습니다.

3) 보유 자산 개요

- 주유소 141 개, 물류센터 2개, 호텔 3개, 주차장 1개

- 마제스타시티타워1 우선주 당사는 2023년 10월 Vision2030를 발표, 투자대상 확대로 배당안정성 및 자산가치 강화를 위하여 서울 GBD권역에 위치한 마제스타시티타워1 우선주 재간접 투자로 오피스 빌딩 섹터를 확대하였습니다. 마제스타시티타워1은 연면적 4.7만㎡크기의 프라임급 오피스로, 코크렙제66호리츠가 2023년 10월 Cap.Rate 4% 중반(5,200억원)에 취득하였으며, 당사는 코크렙제66호리츠가 발행한 우선주 950,000주 중 115,000주(보통주 합산 지분율 9.6%)를 취득하였습니다.코크렙제66호리츠는 「부동산투자회사법」에 의거하여 2023년 7월 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

해당 우선주는 약 7년간 취득가액의 연 6.5%를 운영배당으로 누적하여 투자자들에게 지급하는 종류주이나, 2025년 4월 17일 개최된 제1차 임시주주총회에서 정관 변경을 통해 연 6.7%로 상향되었습니다. 또한, 본 자산은 자산가치 향상에 따라 매각차익의 50%를 보통주와 동일하게 배분 받는 조건입니다.

[이미지: 코크렙66호리츠 예상수익률 및 배당가정] 원문에서 확인할 수 있어요.

- DF타워 우선주 DF타워(구 에이플러스에셋타워)는 지하철 2호선 및 신분당선 강남역을 1분에 이용할 수 있는 초역세권 자산으로 광역교통 접근성이 우수한 지역에 위치해 있습니다. 연면적 9,050평, 지하7층~지상22층 규모의 프라임 오피스 빌딩으로 코람코더원강남제1호리츠가 2022년 6월 취득하였으며 매입시점 Cap.Rate는 2.83% (우선주 투자자 기준 3.71%) 입니다. 당사는 코람코더원강남제1호리츠가 발행한 우선주 20,000,000주 중 7,900,000주 (보통주 합산 지분율 19.75%)를 취득하였습니다.코람코더원강남제1호리츠는「부동산투자회사법」에 의거하여 2022년 3월 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

해당 우선주는 약 2년 7개월간 발행가액(5,000원/주)을 기준으로 연 6.1%를 운영배당으로 누적하여 투자자들에게 지급하는 우선주입니다. 당사는 본건 우선주를 발행가액 대비 5.5% 할인 매입하여 명목 투자수익률은 약 6.32%, 원본 반환으로 발생하는 상환이익을 포함한 실질 투자수익률은 약 7.51% 입니다. 추가로 본건 우선주는 향후 청산 시 부동산 매각차익의 20%를 배분 받는 조건입니다. - 코크렙 제72호 우선주 코크렙제72호리츠는 현대자동차㈜의 장기 책임임대차에 기반한 자동차 판매사옥 및 서비스센터 등 전국 11개 자산으로 구성되어 있으며, 투자자산의 상당 비중이 수도권에 분포하여 우량한 입지와 안정적인 임대수입을 갖추고 있습니다. 매입가는 5,230억원으로 매입시점 Cap.Rate는 약 5.3% 입니다. 당사는 코크렙제72호리츠가 발행한 1종 우선주 1,193억원(의결권 지분 50.13%)을 취득하였습니다.

코크렙제72호리츠는「부동산투자회사법」에 의거하여 2026년 2월 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

당사가 취득한 1종 우선주는 발행가액을 기준으로 연 7.0%(CoC)를 운영배당으로 누적하여 지급받는 우선주이며, 의결권 지분은 50.13% 입니다. 추가로 본건 우선주는 향후 청산 시 부동산 매각차익의 21%를 배분 받는 조건입니다.

4) 임대조건 현황 당사는 투자대상 부동산으로부터 발생되는 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 투자대상 부동산 중 주유소에 대하여는 주요 임차인 에이치디현대오일뱅크(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 49%비중) 및 에스케이스피드메이트(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 5% 비중)와 책임임대구조의 장기 임대차계약이 체결되어 있으며, QSR 및 기타 임대차계약 등(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 10% 비중)이 나머지를 차지하고 있습니다. 또한 책임임대구조에 의거 주요임차인(현대오일뱅크 및 에스케이스피드메이트)은 계약 조건에 따라 보유세를 제외한 수선유지비, 보험, 제세공과 등을 임차인이 부담하여, 회사의 관리부담을 경감시키고, 안정적인 배당수익률을 유지합니다. 투자대상 부동산 중 물류센터에 대하여는 주요 임차인 쿠팡(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 34%비중) 및 컬리넥스트마일(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 2% 비중)과 임대차계약이 체결되어 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

연결회사는 보유 중인 투자부동산에 대해 HD현대오일뱅크(주) 및 에스케이네트웍스(주), 쿠팡(주), 현대자동차(주) 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당반기 및 전반기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 각각 3,865백만원 및 2,199백만원입니다.한편, 당반기말과 전기말 현재 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결회사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(*) 보고기간 종료일 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다. 상기 리스료는 임차인의 매출액에 따라 변동되는 리스료를 제외하였습니다.

또한, 당반기 및 전반기에 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리

(1) 금융위험관리

연결회사는 경영활동과 관련하여 이자율위험, 신용위험 및 유동성위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.

1) 이자율위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 연결회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간 종료일 현재 이자율위험에 노출된 주요 자산 및 부채는 다음과 같습니다.

2) 신용위험관리연결회사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 연결회사는신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

당반기말과 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

3) 유동성위험관리연결회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 당반기말과 전기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.(당반기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(전기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.(2) 자본위험관리연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 연결회사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

연결회사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있으며, 당반기말과 전기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다

나. 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]* 제12기부터 연결재무제표 반영

나. 요약재무정보

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

2-2. 연결 포괄손익계산서

2-3. 연결 자본변동표

2-4. 연결 현금흐름표

3. 연결재무제표 주석

1. 회사의 개요 (연결)

2. 중요한 회계정책 (연결)

3. 현금및현금성자산 (연결)

4. 사용제한예금 (연결)

5. 매출채권및기타채권 (연결)

6. 기타유동자산 (연결)

7. 당기손익-공정가치 측정 금융자산 (연결)

8. 투자부동산 (연결)

9. 기타지급채무 (연결)

10. 기타유동부채 (연결)

11. 차입금 및 사채 (연결)