GS건설 [기재정정]증권신고서(채무증권)

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공모희망금리 산정

주1) 공모희망금리 산정 근거 2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력 있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있습니다.공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본 사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향 민간채권평가회사 4사 (한국자산평가(주), KIS자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 GS건설(주)의 잔존만기 1.5년 및 2년 회사채 개별 민평 수익률은 다음과 같습니다.

최근 3개월간 (2024.02.22~2024.05.21) 1.5년 및 2년 만기 국고채 민평수익률, GS건설(주) 개별민평수익률, 동일 만기 국고채 금리 대비 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

② 최근 동일 등급 및 동일 만기 회사채 발행사례 검토 최근 3개월간 발행된 동일등급(A0) 동일만기(1.5년, 2년) 회사채 발행 사례는 다음과 같습니다.

③ 채권시장 동향 및 전망

코로나19가 중국을 넘어 전 세계적인 팬데믹으로 확산된 2020년, 기준금리를 1.50~1.75%로 유지하던 연준은 3월 두 차례의 FOMC에서 금리를 0.00~0.25%로 인하하였습니다. 이에 더불어 기업지원, 회사채 매입 등 정책적인 지원을 통해 코로나19로 인한 경기하락을 방어하고자 통화정책의 완화적인 기조를 강화하였습니다. 당시 마이너스 금리에 대해 미국 연방준비제도(Fed)는 부정적인 입장을 보였지만, 미-중 간의 무역분쟁, 경제활동 제한 완화로 인한 코로나19 2차 확산 등 불확실성 요인들이 지속되는 상황에서 추가적인 금리인하 조치 가능성을 배제할 수 없는 상황이었습니다.2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.연준은 2021년 6월 FOMC에서 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00% ~ 0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 2022년 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p 인상.(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서 자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월 FOMC에서 또다시 기준금리를 0.75%p. 인상하였으며, 6월 FOMC 대비 점도표를 상향 조정(22년 3.4%에서 4.4%, 23년 3.8%에서 4.6%)하였습니다. 11월 FOMC에서 연준은 4연속 자이언트스텝(0.75%p.)을 결정하였으나, 파월 의장이 인상 속도를 늦추는게 다음 또는 그 다음 회의부터 가능할 것이라고 언급하며 금리인상 속도 조절과 12월 FOMC 50bp 인상 가능성을 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인상하여 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하였으며, 점도표 Terminal Rate를 기존 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하였습니다. 1월 31일부터 2월 1일 진행된 2월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하여 기준금리는 4.50%~4.75%를 기록하였습니다. 3월 실리콘밸리은행(SVB), 크레디트스위스(CS) 등 은행권 뱅크런 사태가 발생하며 고강도의 금리 인상에 따른 부작용이 나타나기 시작하였습니다. 3월 21일부터 3월 22일 진행된 3월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하며 물가안정 목표를 달성하기 위한 노력을 지속하였으나, 지속적인 금리 인상이 적절하다는 문구를 삭제하고, 일부 추가적인 정책 긴축이 적절할 수 있다고 설명하면서 금리인상 사이클 중단이 머지 않았음을 시사하였습니다. 5월 2일부터 5월 3일 진행된 5월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp 인상과 함께 '미래의 금리인상' 문구를 삭제하며 금리인상 사이클 종료를 시사하였고 당분간 금리인상 효과와 최근 은행 사태의 경로를 점검하겠다는 의지를 밝혔습니다. 6월 13일부터 6월 14일 진행된 6월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금리 동결하였으나, 공개된 점도표에서 2023년 최종 금리 전망을 3월 대비 0.5% 높여 향후 0.25%p.씩 두 차례 금리 인상이 될 수 있음을 시사하였습니다. 7월 25일부터 7월 26일 진행된 7월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 25p 인상하였습니다. 한편, 연준은 7월 FOMC 성명서에서 경제 활동 성장세가 기존의 완만한(modest) 성장이 아닌 보통(moderate) 속도로 확장하고 있다고 평가하며 경기 판단을 상향하였습니다. 9월 19일부터 9월 20일 진행된 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였습니다. 2023년 11월 FOMC는 9월과 마찬가지로 만장일치 기준금리 동결(상단 5.50%) 및QT 기존 속도 유지를 시사하였습니다. 이에 최근 금융 환경 긴축이 금리인상 효과를 창출하며 연준의 시선이 과소 긴축 리스크에서 인상의 효과점검으로 이동한 것으로 판단됩니다. 2023년 12월, 2024년 1월, 3월 및 4월/5월에 진행한 FOMC에서도 기준금리를 연속 동결하며, 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 5.25% ~ 5.50%를 기록하고 있습니다.한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각각 기준금리를 0.25%p. 인상하여 기준금리 1.75%를 기록하였습니다. 07월 13일 시행된 금통위에서 0.25%p., 8월 25일 금통위에서 0.50%p. 기준금리를 추가 인상하였으며, 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 추가적으로 2022년 10월 12일 시행된 금통위에서 계속되는 물가 상승 및 원/달러 환율 추가 상승 압력에 따라 기준금리를 0.50%p. 인상하였으며, 11월 금통위에서 기준금리 인상폭은 미국 FOMC 이후 결정하겠다는 방침을 발표하였습니다. 11월 FOMC에서 연준의 매파적 기조가 완화되며 11월 금통위에서는 시장의 예상치와 부합한 25bp 인상을 단행하였습니다.2023년 1월 금통위에서 금통위는 25bp인상(2인의 동결 소수의견)을 단행하였고, 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나 기자회견에서 총재는 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었다고 언급하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다. 7월 13일 시행된 7월 금통위에서 한은은 물가상승률이 둔화 흐름을 이어가고 있지만 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되고 주요국의 통화정책, 가계부채 흐름 등을 지켜볼 필요성에 따라 현재의 긴축 기조를 유지하기로 판단하며 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다. 8월 24일 시행된 8월 금통위에서 또한 한은은 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되는 물가상승률, 주요국의 통화정책, 가계부채 등을 언급하며 기준금리 동결을 유지하였습니다. 10월 19일 시행된 10월 금통위에서 한은은 물가상승률이 기조적인 둔화 흐름을 이어갈 것으로 전망되지만 주요국의 통화긴축 기조 장기화, 지정학적 리스크 증대 등으로 물가 및 성장 전망 경로의 불확실성이 크게 높아진 가운데 물가상승률의 둔화 속도가 당초 예상보다 완만해질 것으로 전망되고, 가계부채의 증가 흐름도 지켜볼 필요가 있다고 얘기하며 기준금리 동결을 유지하였습니다. 이후 11월 및 2024년 1월, 2월, 4월에 개최된 금융통화위원회에서도 기준금리 동결을 결정하면서 증권신고서 제출일 현재 국내 기준금리는 3.50% 수준입니다.글로벌 채권금리의 변동성은 주요 선진국들의 경기회복세에 따른 통화정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-하마스 무력충돌 등 지정학적 리스크 및 미국, 유럽 은행권 불안 등에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다. ※ 결 론발행회사와 공동대표주관회사는 상기와 상황을 종합적으로 고려하였으며 이를 바탕으로 지에스건설(주) 제144회 무보증사채의 공모희망금리를 다음과 같이 결정하였습니다.

당사와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아니므로, 투자 결정을 위한 판단 및 수요예측 및 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며, 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증 사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측 지침에 의거하여 발행회사와 공동대표주관회사가 협의하여 결정합니다. 수요예측 결과를 반영한 정정신고서는 2024년 05월 28일에 공시할 예정입니다.

다. 수요예측 결과 1. 수요예측 참여 내역

2. 수요예측 신청가격 분포

3. 수요예측 상세 분포 현황

3. 유효수요의 범위, 산정근거

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "공동대표주관회사"는 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.가. 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 "인수규정" 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.나. 투자일임ㆍ신탁고객이 "인수규정" 제17조의2 에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것(2) 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 "K-bond" 프로그램 및 FAX를 이용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.(3) 수요예측 기간은 2024년 05월 27일 09시부터 16시 30분까지로 한다. (4) "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 「자본시장과금융투자업에관한법률」 시행령 제62조에 정한 기간 동안 기록, 유지하여야 한다.(5) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, "공동대표주관회사"는 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우, 법률이 허용하는 범위에서 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.(6) "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.(7) "본 사채"의 "공동대표주관회사"는 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 납입일 당일 "본 사채"를 수요예측결과 배정된 내역에 따라 배정한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.(8) 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.(9) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고는 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하지 않는다. 수요예측 이후 발행일 연기 등이 발생할 경우, 별도의 수요예측을 재실시하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.

(10) "공동대표주관회사"는 인수규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실 수요예측 참여자에 대하여 수요예측 참여를 허용하거나 공모 무보증사채를 배정하지 않도록 한다.

(11) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

(12) "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(13) 인수규정 제12조 제3항에 따라 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자로 하여금 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등) 중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(14) "공동대표주관회사"는 본조 제4항에 따라 기록, 유지하여야 하는 자료가 멸실되거나 위조 또는 변조가 되지 아니하도록 적절한 대책을 수립, 시행하여야 한다.(15) 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다. 나. 청약

(1) 일정- 청약기간: 2024년 06월 03일 09시부터 12시까지- 청약서 제출기한 : 2024년 06월 03일 12시까지- 청약금 : 2024년 06월 03일 16시까지. 단, 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자가 청약하는 경우 2024년 06월 03일 12시까지(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하"증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다) 또는 전문투자자에 한하여 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자(기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과금융투자업에관한법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

가. 교부장소 : "인수단" 의 본ㆍ지점

나. 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

다. 교부일시 : 2024년 06월 03일

라. 기타사항 :

(가) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

(나) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약의 방법

가. 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2024년 06월 03일 12시까지 "청약취급처"로 FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.

나. 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 "청약취급처"에 납부한다. 단, 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자가 청약에 참여하는 경우 당일 12시까지 청약금을 청약취급처에 납부한다.

(6) 청약단위 : 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다.(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(8) 청약취급처 : "인수단"의 본점(9) 청약금 납입일: 2024년 06월 03일

(10) "본 사채"의 발행일: 2024년 06월 03일

(11) "본 사채"의 납입을 맡을 기관: (주)신한은행 GS타워대기업금융센터

(12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.(13) 전자등록신청: "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다. 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제14조 2항에 따라 "공동대표주관회사" 에게 위임한다.

다. 배정

(1) 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이 때 "수요예측 참여자"가 수요예측에 참여하여 배정받은 금액을 초과하여 청약할 경우 "수요예측 참여자"에게 우선적으로 배정한다. 단, 청약자의 특성 등을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.(3) (2)호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.

가. 기관투자자 및 전문투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

나. 일반투자자 : 가목의 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다. a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다. b. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약 단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분 배정한다. (4) 상기 제 1호 내지 제 3호의 배정에도 불구하고 미달 금액 ("잔액인수금액 ")이 발생하는 경우 , 그 미달된 잔액에 대해서 "인수단 "이 "인수비율 "대로 안분하여 인수하기로 한다 . "인수비율 "을 적용하여 배분한 인수금액의 "억원 " 단위 미만은 절사하며 , 이때 발생하는 전자등록총액과 차이 금액은 "공동대표주관회사 "가 인수한다 . 미달로 인하여 각 "인수단 "이 인수한 사채의 매출 방법에 대해서는 "인수단 "이 추후 협의에 의해 결정할 수 있다 .(5) "인수단 "은 상기 제 4호에 따른 각 "인수단 "별 인수금액을 "본 사채 "의 납입일 당일에 "본 사채 "의 납입처인 (주 )신한은행 GS타워대기업금융센터점에 납입한다 .

(6) "본 사채"의 "공동대표주관회사"는 납입일 당일 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

라. 일정(1) 납입기일: 2024년 06월 03일 (2) 발행일: 2024년 06월 03일 마. 납입장소 (주)신한은행 GS타워대기업금융센터 바. 상장일정( 1) 상장신청예정일: 2024년 06월 03일 (2) 상장예정일: 2024년 06월 04일 사. 사채권교부예정일 전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다. 아. 사채권 교부장소 사채권을 발행하지 않으므로 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 따른 전자등록의 방법으로 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 전자등록계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음합니다. 자. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항 (1) 본 사채는 주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다.(2) 사채청약금은 납입일에 사채납입금으로 대체충당하며 청약증거금에 대하여는 무이자로 합니다.(3) 본 사채권의 원리금지급은 지에스건설(주)이 전적으로 책임을 집니다.(4) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리

다. 특약사항 "인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

1. 사업위험

당사는 건축ㆍ주택사업본부, 신사업본부, 플랜트사업본부, 인프라사업본부, 호주사업본부, 그린사업본부 등 총 6개의 사업본부로 구성되어 있으며, 사무용 빌딩, 생산 시설, 주거 시설, 정유, 석유화학 및 환경 등에 사용되는 설비 등을 건설하는 사업을 영위하고 있습니다. 2011년부터 연결기업이 적용한 K-IFRS에 따라 연결대상 종속회사에 포함된 회사들이 영위하는 사업으로는 건설업, 부가통신업, 건설용역업, 서비스업, 임대업 등이 있습니다.

2024년 1분기 기준 당사의 사업부문별 매출실적은 아래와 같습니다.

회사의 주요 매출은 건축ㆍ주택부문에서 발생되고 있으며 당사는 종합 건설업체인 바, 아래의 아래의 사업위험은 건설업과 관련하여 기재하였습니다.

당사가 영위하는 종합건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 특히 건설업은 생산 및 고용 창출 효과가 크기 때문에 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용되고 있습니다. 이로 인해 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 또한 건설업은 공사 규모가 크고 수주 후 수요자에게 최종 인도하는 기간이 최소 수개월에서 최대 수십년이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.2024년 4월 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 물가 하락 및 견조한 민간소비 등에 힘입어 세계경제가 양호한 회복세를 보일 것으로 내다보면서, 2024년 세계경제 성장률을 지난 1월 전망 대비 0.1%p 상향한 3.2%로 전망하였습니다. 2025년 세계 경제 성장률 전망치는 3.2%로 1월 전망과 동일하게 유지되었습니다. 또한, 주요 선진국 중 미국의 2024년 성장률 전망치는 1월 전망치였던 1.5% 대비 0.2%p 상향조정한 1.7%로 전망되었고, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.1%p 하향조정한 0.8%로 전망되었습니다. 한국의 2024년 경제 성장률 전망치는 1월 전망과 동일한 2.3%이며 2025년도 전망치 역시 2.3%로 동일합니다. IMF는 2024년 향후 성장률에 대해 상ㆍ하방 요인이 균형을 이루고 있는 것으로 평가하였습니다. 전세계적으로 선거의 해(Great Election Year)를 맞아 각 국의 재정부양 확대가 기대되며, 물가 안정에 따른 조기 금리 인하, AI 발전에 따른 생산성 향상, 성공적인 구조개혁 추진 등을 성장률을 높일 상방 요인으로 제시하였습니다. 동시에 지속되고 있는 지정학적 갈등의 확산, 고금리가 지속되는 상황에서 높은 부채의 수준, 중국의 경기둔화 등을 전세계 경제성장률을 제약할 우려가 있는 하방 요인 으로 제시하였습니다.

한편, 한국은행이 2024년 02월 발표한 경제전망보고서에 따르면 2022년 및 2023년 국내 경제성장률은 각각 2.6%, 1.4%를 기록하였으며, 2024년과 2025년에는 각각 2.1%, 2.3%로 전망되었습니다. 국내경제는 소비, 건설투자 등 내수 회복모멘텀이 약화된 반면 수출이 예상보다 양호함에 따라 완만한 개선흐름을 이어갈 것으로 전망되었으며, 물가상승률은 더딘 소비 회복세 등으로 근원물가 중심으로 완만한 둔화 추세를 이어가겠으나 농산물가격 상승 등으로 둔화 흐름이 당분간 주춤할 것으로 예상되고 있습니다. 특히, 건설투자는 최근 부진이 두드러진 모습이며 부동산 PF관련 불확실성이 상존하고 있음을 언급하였습니다.

당사에게 직접 영향을 끼치는 건설투자의 경우, 2020년 0.4% 감소, 2021년 1.6% 감소, 2022년 2.8% 감소한 이후, 2023년과 2024년에 각각 1.4% 증가, 2.6% 감소할 것으로 전망되었습니다. 국내 건설투자의 경우, 2022년 신규 분양 및 SOC예산 집행이 지연되면서 부진이 지속되었으며, 2022년 4분기 이후 신규분양 및 정부 SOC예산 집행 증가 등으로 일시적으로 반등하였으나 향후 주택경기 둔화와 정부 SOC예산 감소 등이 하방요인으로 작용하였습니다. 2023년 건설투자는 고금리 영향으로 신규착공이 부진했음에도 공급차질이 완화되며 기착공 물량을 중심으로 예상보다 양호한 흐름을 보였으나, 2024년부터는 신규착공 위축의 영향이 나타나 공사 물량 감소로 이어질 전망이며, 부동산 PF 불확실성이 상존해 있고 건설 관련 지표들이 안 좋은 상태기 때문에 부진한 흐름 자체가 바뀌지는 않을 전망입니다.

이처럼 최근 국내외 경제는 지정학적 갈등의 확산, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 불확실성이 상존하고 있습니다. 향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등의 경제 지표로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 경기 침체가 장기화될 경우 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는 경기 후행산업인 건설업의 경우 부정적인 영향을 지속적으로 받을 수 있습니다. 특히, 건설업은 산업적 특성상 경기 의존도가 높고 거시경제에 따른 영향이 크게 미치므로 투자자 여러분께서는 건설업의 경기 민감성과 경제 하방 리스크 요인를 유의하시기 바랍니다.

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는데 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로, 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 경제성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비하여 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다. 따라서, 건설업은 향후 정부정책, 경제성장률 및 건설경기 변동에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동될수 있습니다.

◈ 건설산업 내 분야별 특성

위 4가지 건설산업 내 분야별 특성 중 주택부문은 특히 대부분의 건설업체들이 영위하는 사업 중 하나로 국내 부동산 경기 변동과 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기가 상승하면 수주 물량이 증가하여 채산성이 증가하고, 개발 사업 추진 시 자금부담이 줄어들고 보유한 부동산의 가치 상승 등이 수익성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 부동산 경기가 하락하면 수주 물량 감소와 자금부담 확대 등으로 인해 수익성이 악화될 수 있습니다. 따라서 국내외 경기 변동으로 인한 부동산 시장의 경기 악화는 건설업체에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 국가 기간산업으로서 타 산업에 비하여 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에, 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 정부의 사회간접시설 투자규모, 타산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로, 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.

2022년말 기준 건설업 GDP는 86조 1,000억원으로 전체 GDP 중 약 4.4%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 더불어 경기 침체와 주택 부문의 부동산 거래 위축이 지속되면서 2009년부터 2014년까지 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 하향 추세를 그리며 5% 이하의 수치를 기록했습니다. 그러나 다시 주택부문을 중심으로 부동산 경기가 호황으로 전환되면서 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2014년부터 2017년까지 지속으로 증가하였습니다. 이후 부동산에 대한 정부 규제 강화로 인허가 획득 주택 건축의 감소 및 국가 SOC 예산이 점차 줄어들면서 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2018년부터 감소하기 시작하여 2021년 및 2022년은 다시 4.5%, 4.4% 수준을 기록했습니다. GDP 내 건설업 생산이 차지하는 비중 추이는 다음과 같습니다.

한편, 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2023년말 기준 7.4% (284.2만명) 수준입니다. 이처럼 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있는 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.

건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 따라서 경기의 변동과 정부의 정책 등에 따라 건설산업계 및 당사의 영업이익이 크게 변동 될 수 있는 위험을 안고 있습니다. 이 외에 건설산업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.

민간 주택수주가 국내 건설시장의 호조세를 주도하면서 2015년, 2016년 총 수주액은 각각 158.0조원, 164.9조를 기록하며 전년대비 각각 47.0%, 4.4%의 성장을 보였습니다. 2018년 기준 국내 건설 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7%하락하였으며, 이는 최근 정부의 부동산 규제 강화 및 경기둔화에 따른 건축수주 감소가 이루어진 것에 기인합니다. 또한 2019년 기준 총 수주액은 약 166.0조원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.2% 증가하였으며, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다. 2020년 국내건설수주액은 194조 750억원을 기록하며, 전년동기대비 16.9% 증가하는 모습을 보였습니다. 특히 민간부문은 전년동기대비 20.4% 증가하였습니다. 2021년 국내건설수주액은 211조 9,882억을 기록하였으며, 전년 동기대비 9.2% 증가하였고 상승 추세를 이어 2022년 국내건설수주액은 229조 7,490억원으로 전년 동기대비 8.4% 증가하였습니다. 2023년의 경우, 국내건설 수주액은 189조 8,440억원으로 전년 동기대비 17,4% 하락하였습니다. 발주 부문별 수주액을 보면, 공공부문은 전년 동기대비 13.1% 증가하였으나, 민간부문에서 -27.4% 하락하였습니다. PF 시장이 경색된 가운데 지방 미분양 물량 증가, 높은 인플레이션에 따른 글로벌 국가들의 금리인상 및 공사비 증가등이 겹치며 수주가 감소한 것으로 파악됩니다. 이에 투자자께서는 향후 국내 건설 수주액 추세에 대한 주의깊은 모니터링이 필요할 것으로 보입니다.

국내 경제가 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하면서, 국내 건설업 역시 성숙기에 진입하였습니다. 이에 따라 국내 건설사들은 기존 사업영역 이외의 해외 발전 플랜트 등 신성장 동력 발굴 및 해외 진출 등 수익구조의 다변화가 필요한 상황입니다. 또한 경기 침체가 장기화 될 경우 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는 경기 후행산업인 건설업의 경우 부정적인 영향을 지속적으로 받을 수 있으니 투자자 여러분께서는 경기 불황에 따른 건설업의 수익성 악화 가능성에 대해 유의하시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등 건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.2017년, 정부는 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

또한 정부는 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤방안이었던 6.19 부동산 대책에 이어 더욱 강력한 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

8.2 부동산대책 실시 이전까지 재건축에 대한 기대로 투자 수요가 증가했던 서울 강남지역 등의 집값 상승률이 정책 실시 이후 둔화되는 모습을 보이기도 했으나, 정책 실시 이후에도 서울지역 아파트 청약이 높은 경쟁률을 기록하고, 성남시 분당구와 대구시 수성구 등의 일부 지역에서 여전히 높은 집값 상승세를 보이자, 정부는 2017년 9월에 8.2 부동산대책의 후속조치를 시행하였습니다.8.2 부동산 대책 발표 이후 특히 급등세를 보였던 서울 등에서 과열 현상은 빠르게 진정되어 전국 주택가격이 보합세를 유지하고 있었습니다. 서울의 경우 대책 발표 전 주간 아파트 가격 상승률이 0.33%에서 대책 발표 후 -0.03% ~ -0.04%로 소폭 하락 전환했습니다. 그러나 성남시, 분당구, 대구시 수성구는 대책 발표 이후에도 주간 아파트 가격 상승률이 0.3% 내외를 지속적으로 기록하여 높은 상승세를 보였습니다. 또한 주변 지역으로 과열 현상이 확산될 가능성을 고려하여 분당구와 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하면서 후속 대책을 이어나갔습니다. 더불어 8.2 부동산 대책의 후속 조치로써 과도하게 엄격해 사실상 제도 적용이 어려웠다고 판단되는 민간택지의 분양가상한제 적용 요건을 개선하였습니다.

정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 부택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다.

정부는 10.24 가계부채 종합대책에 이어서 2017년 11월 29일, 11.29 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.

정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금지원 강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적 임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.

정부는 최근 서울과 수도권 지역의 국지적 과열현상이 심해짐에 따라 2018년 8월 27일 시장안전 기조 강화 대책을 발표하였습니다. 8.27 부동산 대책의 주요 내용은 수도권 내에 30만호 이상의 추가 공급이 가능한 곳에 공공택지를 추가로 개발하고 서울시 4개구(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)를 투기지역으로 지정하는 등 기존 수요 억제에서 공급 확대로 정책 방향을 선회하는 것입니다.

2017년 발표한 위의 대책에도 불구하고 국내 주택시장의 가격이 급등세를 보임에 따라 정부는 2018년 8월 27일 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 조치를 내놓으며 수도권 일대에 투기지역, 투기과열지구를 추가지정하면서 해당 지역들의 주택관련 대출을 제한하였습니다. 이어서 2018년 9월 13일에 「주택시장 안정대책(9.13)」을 추가적으로 내놓았습니다. 해당 조치의 대출 관련 주요 내용은 아래와 같습니다.

한편, 정부의 잇단 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나, 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에, 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 금번 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다.

국토교통부는 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점을 '최초 입주자모집 승인 신청한 단지'부터로 일원화할 계획이며, 주도권 분양가상한제 주택의 전매제한기간을 기존 3~4년에서 분양가수준에 따라 5~10년까지 확대할 계획입니다. 해당 개정안은 입법예고(08.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월초 공포 및 시행될 예정입니다. 분양가상한제가 도입될 경우 현재 재건축/재개발 관련 현장들 가운데 일부는 기존 계획보다 사업 진행이 지연될 가능성이 존재하며, 이 경우 당사를 포함한 건설업계의 재건축/재개발 관련 신규 수주가 축소될 수 있습니다.또한, 정부는 2019년 12월 16일 주택 가격의 하향 안정화를 유도하기 위하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다.12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제가 될 것으로 예상됩니다. 금번 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.

또한, 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가할 예정입니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 "2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안"(12.17)에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다(단, 지나친 공시가격 급등이 없도록 현실화율 제고분에 대한 상한 부여).

한편, 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 금번 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.12.16 주택시장 안정화 방안은 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 현 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제로 꼽히고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있어 이러한 정책이 적극적으로 추진될 경우 건설업에 일부 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가에 따른 주택 수요 감소 효과로 전반적으로 건설업에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.정부는 추가적으로 6.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표하였고, 이어서 7.10 '주택시장 안정 보완대책'을 발표하였습니다.6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 합니다.

최근 주택가격 급등세를 보인 경기, 인천, 대전, 청주을 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했습니다. 조정대상지역으로 지정된 이후에도 상승세가 지속되거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 10개 지역(수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 화성), 인천 3개 지역(연수, 남동, 서구), 대전 4개 지역(동, 중, 서, 유성)을 투기과열지구로 지정했습니다.

주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화에 대한 세부 내용은 다음과 같습니다. 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 무관하게 6개월 내 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입해야 합니다. 보금자리론 대출 시에는 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 의무가 발생합니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입 시 전세대출 보증 제한 대상이 추가됩니다. 또한, 전세대출을 받은 후 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세자금대출은 즉시 회수됩니다.정부는 부동산 규제를 피하기 위해 법인을 설립해 투기적 주택 구입을 하는 개인의 행동을 차단하고자하는 방안을 마련했습니다. 2021년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 개인에 대한 종부세율 중 최고세율인 2주택 이하 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 4%로 변경되었습니다. 종부세율 인상과 더불어 종부세 공제 폐지, 양도 시 추가세율 인상, 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세 등 개인이 법인을 통한 투기수요를 근절하고자 합니다.

7.10 주택시장 안정 보완대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

정부는 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등을 통해 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 합니다.

또한, 정부는 생애최초 특별공급 배정 확대, 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화, 생애최초주택 취득세와 재산세 감면, 서민 및 실수요자 LTV, DTI 우대 기준 완화 등을 통해 주택 공급을 확대하고 실수요자를 지원하고자 하는 반면, 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간 8년에서 10년으로의 연장, 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 등을 통해 등록임대사업자에 대한 제도를 보완하였습니다.특히 세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택에 대해 각 과세표준 구간별로 1.2% ~ 6% 적용)하였습니다. 양도소득세의 경우 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)하고, 규제지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 인상(기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))하였습니다. 취득세의 경우 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 인상(2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%)하고, 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)을 배제하였습니다. 재산세의 경우 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) →원소유자(위탁자)로 변경하여 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 방지하였습니다.상기의 부동산 관련 세제를 강화하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제로 인해 건설업에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.정부는 추가적으로 8.4 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표하였고, 이어서 12.17 '규제지역 지정 및 실거래 조사·현장단속 강화'를 발표하였습니다.

정부는 수도권 부동산 가격 안정화를 위해 수도권에 13만 2천가구의 주택을 추가로 공급하기로 하였습니다. 8.4 부동산 대책은 공급 확대 위주의 대책으로 공급 물량 확대를 통해 가격을 안정화시키는 것을 목표로 하고 있습니다.

2021년 2월 4일 정부는 관계부처 합동으로 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하였습니다.

정부는 해당 대책을 통해 2025년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약32만호) 및 지방 약22만호 등 총 83.6만호 신규 부지를 확보할 계획이며, 역대 최대 수준 공급 대책을 통해 주택시장 안정화를 목표하였습니다.또한 정부는 2021년 3월 2일 대통령 주재 제7차 공정사회 반부패정책협의회에서 '부동산 투기근절 및 재발방지대책'을 논의·확정하였으며, 부동산 투기의 예방, 모니터링, 처벌 등을 강화한다고 밝혔습니다.

다만, 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장이 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 건설사 신규 수주 감소로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있습니다.

2022년 초에 발발한 러시아 우크라이나 전쟁의 지속, 계속되는 자국 보호무역주의의 확대, ESG 기조에 따른 비용 증가 등의 요인에 기인하여 2022년 2분기쯤을 기점으로 전세계적인 인플레이션이 발생하였습니다. 이에 대응하기 위한 미국 연방준비은행의 금리인상을 시작으로 COVID-19 이후의 유동성 장세와 저금리 기조가 끝나고 글로벌 긴축 국면을 맞이하게 되었습니다. 이로 인해 국내 부동산 시장 환경도 2021년 대비 급속도로 냉각되기 시작하였습니다. 러·우전쟁 직후인 2022년 상반기에는 원자재 가격 급등에 따라 부동산 건설에 사용되는 철근, 콘크리트 등의 건설자재 가격이 폭등하여 시공사들의 영업환경이 악화되었습니다. 더욱이 급격한 금리인상으로 인해 주택 소비자들은 유동성 확보에 어려움을 겪게 되었고, 이에 따라 주택 분양시장 역시 경색되었습니다. 2022년 하반기에는 공동주택을 비롯한 부동산 자산 가격의 하락이 본격화되었는데, 대구 등 수요 대비 공급이 과잉된 지방 분양시장은 물론 서울 및 수도권의 분양시장도 긍정적인 전망을 하기에는 어려운 상황입니다.국내 가계 자산의 대부분을 차지하는 자산이 부동산 자산인만큼 부동산 자산 가격의 급격한 하락은 극심한 경기침체를 야기할 수 있기 때문에 2022년 상반기 말을 기점으로 정부에서도 기존의 부동산 정책을 완화하는 방향으로 개선안을 발표하였습니다. 우선적으로 조정대상지역 및 투기과열지구에 지정된 규제지역을 해당 지역 부동산의 가격 등락률과 분양율 등을 기준으로 하여 순차적으로 해제하였습니다. 2022년 6월, 9월, 11월에 거친 세 번의 규제지역 완화 및 해제 이후에도 지방 및 수도권의 부동산 가격과 분양률 하락이 완화될 기색이 보이지 않자, 2023년 1월에 '주택시장 연착륙과 서민·취약계층 주거안정 역점 추진' 이라는 보도자료를 통하여 서울 4구(용산, 송파, 강남, 서초)를 제외한 규제지역의 전면적인 해제, 분양가 상한제 적용지역 완화, 청약관련 규제 완화, 다주택자 중과세 및 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 완화 등의 내용을 담은 주택 시장 안정화 정책을 선보였습니다. 그럼에도 불구하고 증권신고서 제출일 현재까지도 규제 완화에 상응하는만큼의 회복세는 보이고 있지 않아 건설 경기 및 부동산 시장에 대한 전망은 여전히 긍정적이지 않은 상황입니다. 투자자분들께서는 이 점 유의해주시길 바랍니다.

2023년 1월 규제 해제 이전까지는 서울 전 지역, 과천, 성남수정, 성남분당, 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있었습니다. 해당 규제 해제 이후 서울시의 강남, 서초 송파, 용산을 제외한 전 지역을 두기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제하였습니다. 해당 조치는 민간 부동산시장의 가격 흐름과 분양률 등을 고려하여 기존의 기대보다 훨씬 더 높은 수준으로 악화되고 있는 시장에 일정 수준의 활력을 불어넣기 위한 조치입니다.

기존에 서울 18개구 309개동과 과천, 하남, 광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있었던 것을 금번 규제 해제를 통해 서울시 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 제외하기로 했습니다. 분양가상한제가 적용되는 주택은 전매제한 강화, 실거주 의무(수도권) 등이 부과되어 실수요자로 하여금 불편을 초래하게 해 이를 고려하는 것과 더불어 상기 서술한 바와 동일한 목적의 규제완화입니다.

2023년 1월 이전 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용중이었습니다. 특히 수도권의 경우 분양가상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정여부, 「수도권정비계획법」상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용되고 있는 상황이었습니다. 비수도권 역시 유사한 기준에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있는 상황이었는데, 지역별 시장 상황을 감안하여 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정이 간소화 되었습니다.수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지하기로 하였습니다.

금번 규제 완화 이전 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자(`21.2~)는 실거주 의무가 부과되어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야만 하는 상황이었습니다. 그러나 이러한 규제가 거주이전을 제약하여 국민불편을 초래하고, 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적 등이 제기되어 온 것, 최근 부동산 경기가 좋지 않은 점 등이 고려 되어 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지하고, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정입니다. 이에 더해, 「주택법」개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않게 되었습니다.

국토교통부는 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

2024년 01월 10일 정부는「국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」을 발표하였습니다. 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인', '안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복'이라는 대응방안을 통해 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다. 또한, 건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증 확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고, PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도할 것을 발표하였습니다. 이를 통해, 정부는 국민 수요에 맞는 도십공급 촉진과 공공물량 확대를 통해 국민 주거안정을 지원하고 건설산업의 활력도 도모해 나갈 계획입니다.일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다. 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 국내외적 경제 변화, 주택시장 규제 강화의 지속이 정부 정책 변수로 부동산 및 분양시장의 변동 및 미분양 주택 문제가 심화될 수 있으며 이로 인해 당사 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 경기를 예측하는 데에 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다. 그러나 건설기업 경기실사지수(CBSI지수)는 건설산업 종사자의 기대감을 반영한 것으로 건설산업의 향후 회복세를 담보하는 것이 아님을 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.예상경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단, 예측, 계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다.

최근 5개년 CBSI지수를 살펴보면, 2019년 1월부터 2월까지 부동산시장 침체로 인한 신규 주택사업 위축으로 인해 CBSI지수는 72.0까지 하락하였으나, 3월 이후 체육관, 학교 등 공공건물 발주 및 민간 오피스텔 분양의 활성화로 반등세를 보이며 4월 기준 88.6을 기록하며, 장기 평균치인 80을 상회하였습니다. 반면 5월에는 3월, 4월 2개월 연속 지수가 상승한 것에 대한 통계적 반등 효과와 5월 뚜렷한 대형 공사가 발생하지 않아 신규 공사 물량이 크게 위축되며 25.4p. 하락한 63.0를 기록하였습니다. 이는 2013년 11월 60.9 이후 5년 6개월내 최저치에 해당합니다. CBSI는 지난 6월 정부의 노후 시설 투자 발표 영향으로 전월 대비 17.5p. 상승하며 80.5를 기록하였지만 7월에는 3.6p., 8월 11.0p. 하락해 2개월 연속 감소하며 8월 기준 65.9를 기록하였습니다. 이후 장기 평균선인 80선에서 등락을 거듭하다가, 2019년 12월에는 92.6으로 2년 6개월만에 90선이 회복되었습니다. 이러한 CBSI 지수의 개선의 원인으로는 정부가 2019년 12월 중 2020년 경제정책 방향으로 경기 반등을 위해 100조원 투자를 추진하겠다는 발표를 하면서 내수 진작 방안으로써 다수의 건설 사업이 포함된 것이 긍정적인 영향을 준 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 최근 4년 평균 CBSI가 79.5에 불과한 수준으로 장기간 100 미만을 기록하고 있어 건설업 경기에 대한 부정적인 시각이 우세한 것으로 판단되었습니다.2020년 1월부터 CBSI는 연속적으로 부진하여 2020년 3월 CBSI는 59.5를 기록, 2013년 2월 이후 7년 1개월 만에 경기실사지수의 60선이 무너졌습니다. 통상, 3월에는 봄철 발주 증가로 인해 지수가 3~5p. 상승하는 것이 일반적인데, COVID-19 여파로 경기가 냉각되면서 계획된 공사 발주가 제대로 일어나지 않아 건설경기가 매우 침체되었습니다. 이후 5월까지 CBSI는 60선에 머물며 부진하였으나, 2020년 6월은 79.4를 기록하여 침체 상황이 크게 개선된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 분양이 증가하고, 지연된 공공공사의 발주가 이뤄지는 등 전반적으로 공사물량이 개선되었기 때문입니다.한편, COVID-19 사태로 2020년 2~5월까지 4개월 동안 60선의 부진을 지속하다 6월 14.6p. 반등해 80선에 근접하였지만, 7월에 1.9p. 감소 후 8월 4.0p. 하락해 73.5를 기록하였습니다. 9월부터 11월까지 3개월 연속 상승(각각 전월 대비 +1.8p, +4.6p, +5.4p)하였지만, 12월에는 전월 대비 0.7p 하락한 84.6임을 고시하였습니다. 12월 신규 공사수주와 건설공사 기성 BSI는 모두 기준선 100을 초과하여 물량 상황은 개선되었지만 전체 지수가 하락한 원인은 COVID-19 3차 유행에 따른 부정적 경기 인식입니다. 2 021년 2월경기실사지수는 정부가 발표한 2·4 주택공급 대책에 대한 실효성 의 문으로 2020년 12월 대비 하락한 80.8를 기록하였습니다.2021년 상반기 실물경기 회복에 대한 기대감과 함께 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 한때 100을 상회하였으나,하반기에는 혹서기 물량 감소로 인한 지수 위축, 신규 수주 위축이 부진 요인으로 작용하는 가운데 10월 26일 가계부채 관리 강화 방안 발표 이후 자금조달 상황이 나빠질 수 있다는 우려감으로 2021년 10월 83.9를 기록하였습니다. 이후 2021년 11월~12월의 경우 신규공사 수주 BSI가 상승하여 각각 88.4, 92.5로 개선된 수치를 고시하였습니다. 2022년 1월은 전월보다 17.9p 하락한 74.6을 기록하였는데, 통상 1월에는 전년 말에 비해 공사발주가 감소하는 계절적인 영향과 중대재해처벌법 시행의 영향이 지수에 반영된 것으로 판단됩니다. 이에 따른 통계적 반등 효과와 신규 공사수주의 증가로 2022년 2월 전월보다 12.3p 상승한 86.9를 기록하였으나, 2022년 3월은 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 자재 및 연료 가격 급등과 수급차질에 대한 우려로 전월 대비 1.3p 하락한 85.6을 기록하였습니다.2022년 4월은 전월 대비 16.1p 하락한 69.5를 기록하였는데, 이는 혹한기 이후 공사가 증가하는 계절적인 영향이 나타났던 과거 추세와는 크게 차이가 있었습니다. 이는 러시아의 우크라이나 전쟁으로 인해 주요 건설 자재인 시멘트와 철근 등의 가격이 급등한 영향으로 분석되며, 건설 자재비 인상에 대한 원도급업체에 공사비 증액 요구 및 파업 등의 영향이 컸던 것으로 분석됩니다. 5월에는 다시 전월 대비 13.9p 상승하여 83.4 수준을 보였고, 6월에는 다시 18.7p 하락하여 64.7 수준을 기록하였는데, 이는 유가 및 원자재 가격 부담이 다시 가중된 가운데, 미국의 기준금리가 0.75% 급등함에 따라 향후 경기둔화에 대한 우려감이 커져 체감경기가 급격히 악화되어 시장에 동결이 발생한 것으로 분석되었습니다. 7월에는 상반기의 여러 위험 요소들이 장기화된 가운데, 주요국 금리 인상에 다른 경기둔화 우려감이 심화됨과 동시에 하반기 계절적 요인으로 인해 공사 물량 감소가 반영됨에 따라 CBSI 지수는 67.9 수준으로 집계되었습니다. 이는 8월 및 9월 건설기업 경기실사지수에도 영향을 미쳐, 동 시기의 CBSI지수는 각각 66.7, 61.1 수준으로 집계되었습니다. 4개월 이상 60선을 기록한 것은 COVID-19 사태가 시작된 2020년 2월~5월 이후 처음으로, 대외적 요인에 따른 경기 및 기업 심리가 좋지 않은 것에 기인했다고 판단됩니다.2022년 10월은 전월 대비 5.7p 하락, 2022년 11월은 전월 대비 2.9p 하락하며, 8월 이후 4개월 연속 부진한 모습을 보였습니다. 이는 2013년 5월 이후 9년 8개월만에 가장 낮은 수치로, 이와 같은 부정적 시각은 9월말 레고랜드발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려로 건설사들이 체감경기가 악화되었기 때문인 것으로 판단됩니다. 특히 중견기업 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 큰 폭 급락하였는데, PF대출 시장의 경색으로 중견기업들의 기업심리가 크게 악화된 것으로 분석됩니다. 한편, 2022년 12월 지수는 11월 대비 다소 상승(1.8p)한 모습을 나타냈는데, 이는 4개월 동안 지수가 하락한데 따른 통계적 반등 효과와 연말에 공사 발주가 증가하는 계절적인 요인이 복합적으로 작용한데 기인한 것으로 판단됩니다. 2023년 2월은 2022년 12월 대비 24.1p 높은 78.4 로 전망되며 이는 2023년 1월 신규수주공사가 이례적으로 상승한데 따른 기대감에 따른 것으로 분석됩니다. 2023년 1월은 2022년 12월 대비 9.4p 상승한 63.7p, 2월은 1월 대비 14.7p 상승한 78.4를 기록하며 지수가 2개월 연속 개선되는 모습을 보였습니다. 이는 한국은행 금리상승 기조가 제한되고, 1.3대책으로 인한 규제 완화 효과에 대한 기대로 부동산 경기 침체가 일부 완화된 영향으로 판단되었습니다. 그러나 3월은 전월대비 6.2p 하락한 72.2를 기록하였으나 4월에 수주 증가로 지수가 80.2p로 다시 개선되었습니다.

2023년 하반기 들어 신규수주 증가, 공사대수금, 자금조달 지수가 전월대비 모두 상승하여 7월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 89.8p로 2023년 중 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 그러나 9월 이후, 신규수주가 부진한 가운데 기업의 자금조달 상황도 악화되어 9월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 61.1p를 기록하였습니다. 또한, 12월은 공사대수금과 자금조달 지수는 최근 9~10년동안 가장 좋지 않은 실적을 기록하였습니다. 연말 발주가 증가하는 계절적 영향으로 지수가 일부 회복되었지만, 공사대수금과 자금조달 상황이 좋지 않아 부진한 건설기업 경기실사지수(CBSI)를 기록하였습니다. 2023년 10월부터 12월까지 연속 상승한 지수는 2024년 1월에 연초 신규수주가 감소하는 계절적인 영향으로 하락하였으나, 이후 2월~4월에 꾸준히 소폭 상승하는 추세로 5월 전망치는 장기평균치 80p 대비 근소하게 높은 80.8p로 나타나고 있습니다.

[이미지: 종합 cbsi] 원문에서 확인할 수 있어요.

다만 상기 CBSI지수 추세와는 별도로, 국내 가계부채 증가세 심화와 그로 인한 부동산 규제 강화 가능성 등 건설경기 회복이 둔화될 요인들이 상존해 있으며, 건설경기 회복의 둔화와 경기 등락은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 CBSI지수의 등락이 반복될 수 있으며, 이는 건설 경기 변동의 선행지표로 작용할 수 있기에 이에 대한 투자자의 지속적인 모니터링이 필요합니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로작용하고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양률을 감소시키려 노력해왔습니다.미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호에 이어 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 47,797호, 2020년 12월말에는 19,005호, 2021년 12월말 17,710호로 크게 감소하였습니다. 그러나 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 지방 미분양 물량은 2022년 12월말 기준 68,148호로 매우 높은 수치를 기록하였으나, 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년 12월 기준 62,489호를 기록하며 재차 증가 추세로 전환되었습니다.2023년 들어 준공 후 미분양 물량 7월을 제외한 모든 월에 증가하며 12월 기준 10,857호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있으며, 현재 주택시장 미분양 위험이 여전히 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나, 2016년 이후 감소세를 보이며 2017년말 기준 10,387호로 2016년말 16,689호 대비 크게 감소하였으며, 2019년 12월말 기준 6,202호로 2018년말 대비 117호 감소하며 지속적인 감소세를 보였습니다. 부동산 경기 호황이 지속되면서 2020년 12월말 기준 수도권 미분양 물량은 2,131호로 과거에 비해 크게 감소하였으며, 2021년 12월말 기준 1,509호로 낮아진 수치를 보였습니다. 그러나 2022년은 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 미분양 물량이 2021년말 대비 큰 폭 증가하여 11,076호를 기록하였습니다. 2023년 2월 12,541호의 미분양 물량을 기록하는 등 지속적으로 증가하였으나, 이후 2023년 12월 기준 10,031호를 기록하며 전년동기 대비 1,045호 낮아진 수치를 보였습니다.

[이미지: 미분양 주택현황] 원문에서 확인할 수 있어요.

지방 미분양 물량의 경우 2008년말 138,671호를 기록한 이래로 크게 감소한 수치를 나타냈으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년 12월말 52,519호로 지속적인 증가세를 나타내다가, 2019년말 41,595호로 전년 대비 증가 추세가 일시적으로 감소한 모습을 보였습니다. 이후 공급절벽 우려에 따른 새아파트 선호 현상, 주택 가격 상승 등에 따라 2020년말 16,874호, 2021년말 16,201호로 크게 감소한 바 있습니다. 그러나 2022년에는 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등 동기간 수도권의 미분양 물량 증가와 유사한 사유로 인해 미분양 불량이 급증하기 시작하면서 2022년 12월말 기준 62,897호까지 재차 상승하였습니다. 이후 감소 추세로 전환되며 2023년 12월말 기준 52,458호로 전년 대비 하락하였습니다.