SK리츠 투자설명서

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"발행회사"는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며, "공동대표주관회사" 는 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜, SK증권㈜ 및 엔에이치투자증권㈜을 지칭합니다.

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 3사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 1년 및 2년 만기 회사채 수익률의 산술평균(이하 '개별민평')은 다음과 같습니다.

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 및 2년 만기 AA-등급 무보증 회사채 수익률(이하 '등급민평')의 산술평균은 다음과 같습니다.

3) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리와 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 산술평균 및 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 개별민평 산술평균 간의 스프레드는 다음과 같습니다.

최근 3개월간 1년 및 2년 만기 국고, AA- 등급민평, 당사 개별민평 금리 추이를 살펴보면, 등급민평 및 개별민평 금리는 국고금리 추이에 연동하여 움직이는 것으로 나타납니다. 당사의 1년물 및 2년물 등급민평 금리의 경우 각각 3개월 전보다 약 0.283%p., 0.067%p. 높은 수준이며, 1년물 및 2년물 개별민평 금리의 경우 3개월 전보다 약 0.280%p., 0.057%p. 높은 수준입니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

최근 12개월간 발행된 유사등급(AA-~AA+) 1년 만기 공모 회사채 중 수요예측을 실시한 발행건은 0건입니다.

최근 3개월간 발행된 동일등급(AA-) 2년 만기 공모 회사채 5건 모두 개별민평을 기준금리로 설정하였습니다. 공모희망금리밴드 상단 또한 모두 개별민평 +30bp로 설정되었으며, 발행확정 가산금리는 개별민평 -2bp ~ +3bp 수준에서 결정되었습니다. 또한, 5건 모두 최종적으로 최초 신고금액 대비 증액을 실시하였습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정 2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다. 개별민평금리는 민간채권평가사가 평가하는 이론적인 금리로 실제 유통금리와는 차이가 있을 수 있으나 시장내에서 개별종목의 유통물 거래시 가격결정의 기준으로 주로 사용이 되고 있습니다. 따라서 최근 공모희망금리 밴드표기 방식으로 개별민평금리 기준 표기방식이 선호되는 이유는 회사채 신용스프레드의 단기 변동성이 큰 시장상황에서 개별종목의 발행금리를 개별민평금리로 표시하는 것이 국고채 기준 표기방식보다 변동하는 시장가격을 더 현실적으로 반영한다는 시장 내 의견이 반영된 것으로 판단됩니다.민간채권평가사에서 당사의 개별민평금리를 산출하고 있기 때문에 개별민평금리를 기준금리로 설정하여 공모희망금리를 설정하였습니다. 따라서, 당사가 제시하는 개별민평금리 기준은 민간채권평가회사 4사(KIS자산평가(주), 한국자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가) 평균 기준입니다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 당사의 해당 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 수요예측 모범규준 제3조 2항에 따라 2개 이상의 민간채권평가사가 평가한 경우 제시가능하므로 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균으로 대체합니다.

④ 채권시장 동향

미국은 2022년 3월 양적완화 종료와 함께 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p. 인상(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서 자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월, 그리고 2022년 11월 0.75%p.의 기준금리가 인상하며 4연속 자이언트 스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월 0.50%p 인상에 이어, 2023년 2월 2일, 2023년 3월 23일 및 2023년 5월 4일 FOMC에서는 각각 0.25%p. 인상하며(5.00%~5.25%) 금리인상 속도 조절에 들어갔습니다. 2023년 6월 15일 FOMC는 기준금리 동결을 발표하였으나 2023년 7월 27일 기준금리를 0.25%p. 추가 인상(5.25%~5.50%)하였습니다. 이후 2023년 9월부터 2024년 8월까지 FOMC에서 기준금리를 연이어 동결하며 미국 기준금리 5.25% ~ 5.50%를 유지하였습니다.한편, 2024년 9월 19일 FOMC 회의에서 정책금리가 4.75%~5.00%로 50bp 인하를 결정하며 (5.50%~5.00%) 4년만의 금리인하가 시작되었으며, 이날 파월 의장은 미국 경제에 대해 전반적으로 견조하다고 여러 번 강조했고 현재로써는 침체 가능성이 높아졌음을 시사하는 것은 보이지 않는다고 평가했습니다. 이후 24년 11월과 12월 FOMC에서 연속으로 기준금리를 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 1월 FOMC는 기준금리 동결(4.25~4.50%)을 결정하였습니다. 파월 의장은 금리 인하 경로의 속도 조절을 시사하며 트럼프 행정부 출범으로 인한 물가 불확실성을 염두하는 모습을 보였습니다. 이후 2025년 3월, 5월, 6월 및 7월 FOMC에서도 금리 동결(4.25~4.50%)을 결정하였습니다. 3월 FOMC에서 연준은 물가 전망을 상향 조정하고 기준금리는 유지하는 시각을 바탕으로 불확실한 관세 정책의 방향성을 조심하는 움직임을 보였습니다. 5월, 6월 및 7월 FOMC에서도 상호관세 부과 이후 촉발됐던 경기나 물가 여건의 변화 및 불확실성을 예의주시하면서 정책 방향을 결정한 것이라 언급하였습니다.이후 트럼프 행정부의 관세정책이 소비자에게 전가되면서 인플레이션을 자극해 2025년 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년대비 3.0% 상승하였고, 실업률이 4.4%로 오르면서 고용 상황에 대한 우려 또한 증가하였습니다. 이에 물가 안정과 고용 확대 사이에서 고용 지원에 비중을 둔 정책 기조를 통해 2025년 9월, 10월, 12월 세 차례 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다. 2026년 1월 FOMC에서는 인플레이션이 높다고 판단하며 기준금리를 동결하였으며, 2026년 3월, 4월, 6월 및 7월 FOMC에서는 인플레이션 지속 우려로 인해 불확실성을 강조하면서 기준금리 동결을 결정하였습니다. 이에 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다. 2026년 6월 점도표는 2026년 중앙값 3.8%, 2027년 중앙값 3.6%로 2026년 중 금리 인상을 시사하였습니다. 향후 경기여건의 변화로 인한 금리 변동을 지속적으로 모니터링할 필요가 있을 것으로 판단됩니다.한국은행은 인플레이션에 대한 우려, 미국의 금리 인상과 양적 긴축 가속화에 대비하여 2021년 8월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 인상하였고 2021년 11월에 1.00%, 2022년 01월 1.25%, 2022년 04월 1.50%, 2022년 05월 1.75%, 2022년 07월 2.25%까지 기준금리를 인상하였습니다. 7월 금통위는 일반적인 금리 인상폭인 0.25%p의 2배인 0.5%p. 인상에 나선 가운데, 추가적으로 8월에는 0.25%p, 10월에는 0.50%p, 11월 0.25%p, 2023년 1월 0.25%p를 거듭 인상하였습니다. 이후 2023년 2월 23일 금융통화위원회에서 기준금리 동결을 결정하였고 이후 아직 물가 상승률이 목표 수준에 수렴하기까지 상당 기간이 필요하며 가계부채 규모도 증가하고 있다는 이유로 금융통화위원회는 2023년 2월, 2023년 4월, 2023년 5월, 2023년 7월, 2023년 8월, 2023년 10월, 2023년 11월 총 일곱 차례 연속 기준금리를 동결하였습니다. 이후 2024년 1월, 2월, 4월, 5월, 7월, 8월 여섯 차례 더 금리 동결을 하였습니다. 그 후 한국은행은 경기 둔화, 물가상승률 안정과 미국의 기준금리 인하에 맞춰 2024년 10월과 11월 각각 0.25% 기준금리 인하를 실시하였습니다.이후 2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결(3.00%)을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리 인하(2.75%)를 단행하였습니다. 2025년 4월 금통위에서 한국은행은 잔존하고 있는 국내의 정치적 불확실성, 美 트럼프 정부의 관세정책으로 인한 통상 여건의 악화, 환율 변동을 경기 불안정 요인으로 언급하며 기준금리 동결(2.75%)을 결정하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 한국의 성장률이 크게 낮아질 것으로 전망되어 경기 하방 압력 완화를 목표로 기준금리 인하(2.50%)를 단행하였습니다. 2025년 7월 금통위에서는 내수 부진과 관세 정책에 따른 불확실성에도 불구하고, 가계부채 증가 및 수도권 부동산 가격 상승을 고려하여 금리 동결을 결정하였습니다.2025년 10월과 11월 소비자물가상승률(CPI)은 2.4%로 한국은행의 물가 목표인 2.0%를 상회하고, 2025년 2분기 국내 총생산(GDP) 성장률이 1.7%로 발표되면서 금리 인하가 어려울 것이라는 전망이 우세하였고, 실제로 2025년 11월 금통위에서 기준금리를 2.5%로 동결, 물가 전망을 2.1%로 상향하였습니다. 더불어 향후 정책 방향을 공식적으로 대변하는 통화정책방향 의결문(통방문)에서 '금리인하 기조를 이어나간다'는 문구를 삭제하는 등 추가 금리 인하에 대한 불확실성이 확대되었으며, 환율 안정과 가계부채 관리를 위해 추가 인하에 신중할 것임을 시사하였습니다.또한, 2026년 1월 금통위에서는 기준금리를 다시 한 번 동결함과 동시에 통방문에서 통화정책 방향과 관련해 "성장세 회복을 지원해 나가되, 이 과정에서 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 물가 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 결정해 나갈 것"이라고 예고하면서 금리 인하의 표현을 삭제하였습니다. 2026년 2월 금통위에서도 금리를 동결하였으며, 4월 및 5월 금통위에서도 중동사태 전개 및 파급영향, 물가상승 압력, 성장 흐름, 금융 및 외환시장 변동성 및 금융안전 상황 등을 종합적으로 고려하여 기준금리를 2.50% 수준에서 재차 동결하였습니다. 다만, 2026년 7월 금통위에서는 수출과 투자를 중심으로 성장세가 강화되는 가운데 물가상승률이 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 예상되고 금융안정 측면의 리스크도 지속됨에 따라 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 인상하였습니다. 이어 2026년 8월 금통위에서도 수출 호조와 내수 회복에 힘입어 예상보다 높은 성장세가 이어지고 물가상승률이 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망됨에 따라 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 추가 인상하였습니다. 향후에도 성장 및 물가 흐름과 대내외 정책 여건의 변화, 금융ㆍ외환시장 및 금융안정 상황 등에 대한 불확실성이 높은 만큼 기준금리 변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다. 증권신고서 작성기준일 현재 기준금리는 3.00%입니다.증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%로 2021년말 기준 미국의 기준금리 0.25 % 대비 3.50%p. 높은 수준이며, 우리나라 기준금리는 3.00%로 2021년말 기준 우리나라 기준금리 1.00% 대비 2.00%p. 높은 수준입니다. 미국과 한국 모두 인플레이션 우려로 인한 기준금리 추가 인상 가능성이 존재하며, 이는 차주의 이자비용 부담 확대로 은행의 부실채권 규모가 증가할 수 있어 향후 인플레이션 및 기준금리에 대한 지속적인 모니터링이 필요한 상황입니다. 한편, 대내외적으로 나타나는 불확실성 요소로는 미국-이란 전쟁 등 지정학적 리스크 및 미국 트럼프 정부의 관세 정책, 중국 경기 회복 지연 등이 있습니다. 다만, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.공동대표주관회사는 최근 동종업계의 회사채 및 동일등급의 회사채 발행사례 및 발행금리, 변동성 장세 상황 하 발행금리의 금리변동의 반영 수준, 유통시장에서의 거래금리와 민평금리의 수준, 회사채 평가금리로서의 시장 활용도 등을 종합적으로 검토하였습니다.

⑤ 결론

공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제8-1회, 제8-2회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다. 상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제8-1회, 제8-2회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

다. 수요예측 결과(1) 수요예측 참여 내역

(2) 수요예측 신청가격 분포

(3) 수요예측 상세분포 현황

(4) 유효수요의 범위, 산정근거

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

① 수요예측

가. "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자"중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.)

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 인수규정 제17조의2 제4항에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

나. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 "한국금융투자협회"의 K-Bond 프로그램을 이용한 접수 방법으로 진행한다. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"는 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정한다.

다. 수요예측 기간은 2026년 09월 14일 09시부터 16시 00분까지로 한다.

라. 수요예측 결과는 "공동대표주관회사"가 3년간 보관한다.

마. 수요예측 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"만 공유한다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시한다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

바. 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

사. 수요예측에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

아. 불성실 수요예측 참여자의 관리: "공동대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

자. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

차. "공동대표주관회사"는 수요예측참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

카. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않는다.

타. "공동대표주관회사"는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 된다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니하다.

파. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따른다.

② 청약 및 배정방법

2. 청약 : 청약에 관한 사항은 다음 각 목과 같다.

가. 일정

(1) 청약일 : 2026년 09월 22일

(2) 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

(3) 청약서 제출기한: 2026년 09월 22일 09시부터 11시까지

(4) 청약금 납입: 2026년 09월 22일 16시까지

나. 청약대상 : 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 "기관투자자"만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총 합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말함. 이하 같음)도 청약에 참여할 수 있다.

다. "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령" 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 다음과 같이 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(1) 교부장소 : "인수단" 본점

(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시 : 2026년 09월 22일

(4) 기타사항 :

(가) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

(나) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

라. 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

마. 청약의 방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약증거금과 함께 2026년 09월 22일 11시까지 청약취급처에 청약한다.

(2) 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 납부한다.

(3) 각 "인수단"은 고객에게 청약받은 청약금 중 배정받은 "본 사채"의 전자등록총액에 해당하는 금액을 납입처에 납입하고, 미배정된 고객의 청약금은 청약 당일 17시까지 고객에게 반환한다.

바. 청약단위: 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 50억원으로 하며, 50억원 이상은 50억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 '본 사채'의 전자등록총액을 초과하지 못한다.

사. 청약취급처 : "공동대표주관회사"의 본점

아. 청약 증거금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

자. 사채금 납입일 : 2026년 09월 22일

차. "본 사채"의 발행일 : 2026년 09월 22일

카. "본 사채"의 납입을 맡을 기관 : (주)하나은행 SK센터지점

타. 등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률"에 의거하여 전자등록한다.

3. 배정 : 배정에 관한 사항은 다음 각 목과 같다.

가. 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"라고 한다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

나. "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금을 공제한 잔액을 청약일 당일 11시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다. 또한 "본 사채"의 배정은 금융투자협회 「무보증사채 수요예측 모범규준」및 "공동대표주관회사"의 내부 지침에 근거하여 "공동대표주관회사"가 결정하되, 수요예측 결과에 따른 "유효수요"의 범위를 반영하여 합리적으로 결정하며, 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라, "본 사채" 수요예측에 참여한 투자자에 대해서는 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대 배정한다.

다. 나.목에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.

(1) 기관투자자: 청약금에 비례하여 안분배정함을 원칙으로 하되, 인수단 간 협의하여 조정할 수 있다.

(2) 전문투자자 및 일반투자자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음의 방법으로 배정한다.

(가) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위(50억원) 로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.

(나) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.

(3) 상기 (1), (2)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 "인수단"이 인수하되, 최종 인수금액은 "인수단"이 협의하여 결정한다. "인수단"은 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

라. 상기 가.목 내지 다.목의 방법으로 배정한 결과에도 불구하고 청약 종료일 16시까지 납부된 청약금이 "본 사채"의 전자등록총액에 미달하는 경우, 각 "인수단"의 인수비율에 따라 자기 책임 하에 처리하기로 한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

마. "본 사채"의 "인수단"은 "공동대표주관회사"가 납입일 당일 에스케이위탁관리부동산투자회사(주) 제8-1회 및 제8-2회 무보증사채를 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "공동대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

다. 청약단위 - 제8-1회, 제8-2회 : 최저 청약금액은 50억원 이상으로 하며, 50억원 이상은 50억원 단위로 한다. 라. 청약증거금 청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2026년 09월 22일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다. 마. 청약취급처 "인수단"의 본점. 바. 발행금액 결제일: 2026년 09월 22일 사. "본 사채"의 납입을 맡을 기관: ㈜하나은행 SK센터지점 아. 전자등록기관 본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다. 자. 전자등록신청 (1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 한다. 단 전자등록 신청에 관련한 사항은 공동대표주관회사 중 엔에이치투자증권㈜에게 위임한다. 차. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항 (1) 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.(2) 본 사채권의 원리금지급은 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 집니다.(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 특약사항"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

당사는 2021년 03월 15일 설립되었으며, 2021년 06월 07일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 에스케이리츠운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 또한 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행 중입니다.당사와 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사는 지난 2021년 7월 6일과 2021년 7월 7일에 SK서린빌딩과 SK에너지주유소 116개소를, 2022년 6월 30일에는 SK U-타워를 추가로 매입하였습니다. 2022년 9월 26일에는 종로타워를 편입하여 임대 및 운영을 하고자 토털밸류제1호리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용㈜로부터 양수, 2022년 10월 19일에는 4,211억원에 지분증권을 100% 취득하였습니다. 2023년 9월 12일에는 SK하이닉스 수처리센터를 편입하여 임대 및 운영 하고자 클린인더스트리얼리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용㈜로부터 양수받아 종속회사로 편입하였고, 같은해 9월 23일에는 제3자 배정을 통해 3,200억원에 지분증권을 추가로 취득하였습니다. 2024년 12월 20일에는 서울 도심권역(CBD)의 충무로 권역에 위치한 연면적 6,546.44평의 SKC㈜의 신규사옥으로 사용예정인 SK-C타워를 편입하였고, SKC㈜, SK㈜ AX, 티맵모빌리티㈜가 순차적으로 입주하였습니다. 2025년 11월 28일에는 경기도 성남시 분당구에 위치한 SK-P 타워를 편입하였고, 주요 임차인은 SK플래닛㈜과 SK텔레콤㈜입니다.2023년 9월 27일에는 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사가 보유중인 2개 주유소(자은, 돌고래)를 매각한 바 있고, 2024년 12월 20일에는 추가로 보유중인 3개 주유소(오일파워, 새부산, 일곡제일)을 매각하였습니다. 그리고 2025년 9월 30일 기준으로 5개 주유소(드림, 도계, 태양, Happystation, 문학)를 추가로 매각하였습니다. 그리고 2026년 3월 31일 기준으로 2개 주유소(노송, 삼미북부)를 추가로 매각하였고, 2026년 6월 30일 기준으로 1개 주유소(용상(안동))를 추가로 매각하였습니다. 그리고 증권신고서 제출 전일인 2026년 9월 9일 기준으로 1개 주유소(해바라기(인천))를 추가로 매각하였습니다. 매매계약이 체결된 잔여 8개소 주유소에 대해 매각을 지속 추진 중에 있습니다. 또한 당사와 당사의 종속기업은 각각 SK서린빌딩에 대하여 SK㈜와 5년, SK U-타워에 대하여는 SK하이닉스㈜와 5년, SK에너지 주유소에 대하여 SK에너지㈜와 10년, SK하이닉스 수처리센터에 대하여는 SK하이닉스㈜와 10년 임대차기간과 유지관리비, 보험료, 제세공과금 및 자본적지출 비용을 모두 임차인의 부담으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 현재까지 안정적으로 운용하고 있습니다. SK서린빌딩의 경우 2026년 7월에 최초 임대차기간이 만료되어 5년 연장으로 갱신하였습니다. 또한, 2024년 12월 20일에 편입한 SK-C타워는 SKC㈜ 와 7년, SK㈜ AX, 티맵모빌리티㈜와 5년의 임대차계약을 체결하였습니다. 2025년 11월 28일에 편입한 SK-P 타워는 SK플래닛㈜, SK텔레콤㈜와 5년의 임대차 계약을 체결하였습니다. 당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자 자산 내역은 다음과 같습니다.

당사 및 당사의 종속회사가 매입한 투자부동산은 SK서린빌딩, SK U-타워, SK-C타워, SK-P타워, 종로타워, 전국 102개 주유소 자산 및 SK하이닉스 수처리센터로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 또한, 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사는 자산 리밸런싱을 통한 배당성장모델 구축을 위해 보유중인 주유소 일부를 매각하기로 하였으며, 2026년 9월 9일 기준 보유중인 14개 주유소를 매각한 바 있고 매매계약이 체결된 잔여 8개소 주유소에 대해 매각을 지속 추진 중에 있습니다. 향후 추가 매매계약 체결 및 소유권 이전까지 완료되는 경우 임대료수익이 다소 감소할 수 있습니다. 당사의 편입 자산 중 SK서린빌딩, SK U-타워, 전국 102개 주유소 자산 및 SK하이닉스 수처리센터, SK-P타워는 각각 임차인과 5년, 5년, 10년, 10년 및 5년 계약기간으로 책임임대차계약을 체결하였으므로 공실 위험이 거의 없다고 판단되며 SK서린빌딩의 경우 2026년 7월에 최초 임대차기간이 만료되어 5년 연장으로 갱신하였습니다. 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다. 당사가 2024년 12월 20일 편입한 SK-C타워는 2024년 5월 신축 수준으로 리모델링하여, 최근 사옥 오피스 트렌드에 부합한 사용자 편의성 중심으로 설계된 자산으로 SK그룹 사옥 수요 대응에 유리한 CBD 확장 권역인 충무로역 도보 2분 거리에 위치하고 있으며, 2025년 4월 SKC 및 SK그룹 계열사가 순차적 입주를 하였습니다. SK-C타워는 주요 임차인인 SKC와 7년간 장기 임대차계약을 체결하였으며, 매년 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. SK-C타워는 SK 그룹의 임차 수요 흡수에 유리하여, 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

또한 당사의 편입 자산 중 종로타워는 서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 부동산으로 증권신고서 제출 전일 현재 공실률 13.48%(업무시설 기준 공실률 18.05%)로 안정적인 임대차현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 42%(업무시설의 약 56%)를 임차하고 있습니다. 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 매년 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 증권신고서 제출일 전일 기준, 리테일 공간에 대한 총 23건의 임대차계약 중 12건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 12건의 변동임대료 임대차계약 중 9건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다. 종로타워는 지금까지 오피스 및 리테일 공간을 안정적으로 임대해왔으며, 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

당사의 투자부동산은 공실 발생 가능성이 낮은 편에 속하며 안정적인 임대료수익을 창출할 것으로 판단되지만, 향후 (책임)임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화 될 수 있습니다. 당사 투자부동산을 소재 지역별로 분류하여 공실 발생 및 임대료 하락 가능성을 검토하였습니다. 1) SK서린빌딩, 종로타워 및 SK-C타워 당사의 투자부동산 중 SK서린빌딩, 종로타워 및 SK-C타워는 서울 오피스 권역 중 CBD(중심업무지구) 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 CBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 서울 오피스 공급 규모는 2013년~2020년 기간 연평균 약 31만평 규모였으나, 향후 예상되는 공급량은 연 약 5만평 수준으로 2020년 이전 대비 제한적일 것으로 예상됩니다. 과거 파크원, 그랜드 센트럴, 센터포인트 돈의문, 센트로폴리스 및 을지 트윈타워 등 재정비촉진구역 및 확장 권역을 중심으로 오피스 공급이 이루어졌으나, 최근에는 개발 가능한 재정비촉진구역이 대부분 소진됨에 따라 리모델링 또는 중ㆍ소형 오피스가 주를 이루어 공급예정 물량이 제한적이며, 이에 따라 CBD 내 Prime 오피스의 희소성이 증가하고 안정적인 임대차 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

CBD 권역은 금융 및 보험업 제조업을 영위하는 대기업 규모 임차인의 오피스 입주가 활발한 것으로 확인되며, 서울 내 주요 권역과 비교해 볼 때 A급 오피스의 임차비율이 가장 높기 때문에 권역 내 A급 또는 프라임급 오피스에 대한 임대수요가 풍부한 것으로 분석됩니다.

2026년 2분기 신축포함 CBD 공실률은 전분기 대비 2.3%p 상승한 6.8%으로, 이는 2022년 1분기 이후 첫 6%대의 공실률을 기록하였습니다. 초대형 오피스의 경우 G1 서울A동 및 르네스퀘어가 준공되며 해당 초대형 규모 오피스의 공실률은 전 분기 대비 4.8%p 상승한 9.6%로 나타났습니다. 평균 공실률 상승에도 불구하고 대형 프라임 오피스에 대한 수요가 높아지며 2분기 임대료는 118.1천 원/평으로 전분기 대비 1.2% 상승을 기록하였습니다. 반면, 중형 오피스의 경우 MG캐피탈이 K파이낸스타워로 사옥 이전을 마치면서 공실률은 전 분기 대비 1.7%p 하락한 3.3%를 기록하였습니다. 개발 인허가 계획에 따르면 CBD 내 공급 예정 건수는 2027년 10건, 2028년 5건, 2029년 9건으로 3개년 동안 연평균 약 19만 평이 공급될 예정입니다. 그러나, 우리금융그룹, 신한금융그룹, NH농협금융 등 주요 금융 그룹들이 CBD내 프라임 오피스를 중심으로 그룹사 위주의 금융 클러스터 형성을 계획하고 있습니다. 대형 금융사들이 이동할 경우, 이들과 연계된 법무법인, 컨설팅, IT 기업 등도 함께 이동할 가능성이 높아, 향후 CBD의 신규 오피스 공급 면적을 상당 부분 흡수할 것으로 전망됩니다.

2) SK U-타워 및 SK P타워 당사의 투자부동산 중 SK U-타워 및 SK P-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다. 분당/판교 오피스 시장은 공급 물량은 감소하나 투자 수요가 증가함에 따라 매입 경쟁이 심화되며 주요 권역의 평당 매입가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 서울 기타권역 및 분당권역의 오피스 수요가 지속적으로 증가하며, 전체 오피스 거래규모에서 해당 지역이 차지하는 비율도 지속적인 증가 추세에 있으며, 평당 거래가격도 지속적으로 갱신 중에 있습니다.

BBD 권역의 2026년 2분기 신축포함 공실률은 3.7%로 2022년 이후 최고치를 기록한 2026년 1분기 3.8% 대비 0.1%p 하락하였습니다. 중형 오피스와 공실이 없는 초대형 오피스를 제외한 전 규모에서 공실률 하락을 기록하였습니다. 특히, 대형 오피스인 분당스퀘어(한국투자저축은행), 도담빌딩(S2W)에서 각각 1,000평 이상의 공실이 해소되며, 공실률은 전 분기 대비 0.5%p 하락한 5.2%를 기록하며 규모별 가장 큰 하락폭을 보였습니다. 중형 오피스의 경우, N타워가든, 성옥빌딩, 분당예미지 빌딩에서 소규모 공실이 발생하며, 공실률은 전 분기 대비 1.1%p 상승한 10.0%를 기록하였습니다. 2026년 1분기 정자동에 위치한 분당 N타워의 준공으로 BBD에 약 3천 평의 신규 공급이 발생하였으며, 이는 2025년 2분기 판교 제 2테크노밸리 스테이이션J 6개 동 공급 이후 첫 신규 공급입니다.

3) SK에너지 주유소 102개소 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 투자부동산인 SK에너지 주유소 102개소(2021년 매입 당시 116개소, 2023년 2개소, 2024년 3개소, 2025년 5개소, 2026년 9월 9일 기준 4개소 매각 후 102개소)는 국내 정유 업계 1위 SK에너지㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 책임임차기간이 10년이므로 향후 공실 발생 가능성이 현저히 낮은편이며, 임대료 상승률도 전국 CPI에 연동 및 하한이 설정되어 있어 임대료 하락의 위험 또한 낮습니다. 해당 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지활용가치가 높은 자산들로 구성되어 있습니다. 당사는 2024년 8월 7일 클린에너지리츠의 이사회 결의를 통해 당사가 보유한 주유소 31개소 매각을 위한 자문사를 선정하였으며, 이후 2025년 3월 7일 추가 매각 대상 주유소를 포함하여 총 47개소를 매각하는 것으로 계획을 확대하였습니다. 2026년 9월 9일 기준 보유중인 14개 주유소를 매각한 바 있고 매매계약이 체결된 잔여 8개소 주유소에 대해 매각을 지속 추진 중입니다. 다만, 향후 시장환경 등의 급작스러운 변화 등으로 인해 매각 계획이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없습니다. 4) SK하이닉스 수처리센터 당사의 종속기업인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "클린인더스트리얼리츠")의 투자부동산인 SK하이닉스 수처리센터는 SK하이닉스(주)가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 산업 시설입니다. 2023년 9월 6일 임대차계약을 체결하였으며, 장기 책임 임차로 수익이 안정적인 동시에 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮아 당사가 부담할 수 있는 비용 및 책임 등은 제한적일 것으로 판단하고 있습니다. 수처리센터는 SK하이닉스 이천 반도체 공장 단지 내 소재하고 있으며, 반도체 공장에서 발생하는 폐수의 고도처리, 방류 및 재활용 하는 수자원 관리의 핵심 시설입니다. SK하이닉스 수처리센터는 5개동 대부분이 최근에 완공되었으며, 반도체 생산에 필수적인 수처리센터의 특성을 고려 시 향후에도 임차인의 이탈 가능성은 낮을 것으로 판단되어 안정적인 운용이 가능할 것으로 예상됩니다.

당사의 투자부동산 중 오피스 자산이 위치한 CBD 권역 및 BBD 권역의 임대료 및 공실 동향을 살펴본 결과 임대료 하락 및 공실 발생으로 인한 당사의 수익성 악화 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하고 있는 102개 주유소 자산의 가치평가 추이를 검토한 결과 향후 해당 자산의 가치가 하락할 위험은 적은 것으로 판단되며, 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜가 보유한 SK하이닉스 수처리센터 또한 장기 책임임차 계약을 체결하여 안정적인 운용이 가능할 것으로 판단됩니다. 하지만 향후 부동산 시장의 동향은 지금까지의 향방과 달라질 가능성이 있으며, 이에 따라 당사의 투자부동산에 대한 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산의 매입 및 운용이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생하는 임대료 수입입니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

[글로벌 경기 동향]

국제통화기금(IMF)이 2026년 7월 발표한 World Economic Outlook(세계경제전망보고서)에 따르면, 2026년 세계경제성장률 전망치는 3.0%로 발표되었습니다. 이는 지난 2026년 4월의 전망치인 2026년 3.1%와 비교 시 0.1%p 하향된 수치입니다. 권역별로 살펴보면 미국, 유로존 등 선진국 그룹의 2026년 성장률은 지난 4월 전망보다 0.1%p 하향된 1.7%이며 2027년 성장률은 지난 전망보다 0.1%p 상향된 1.8%입니다. 신흥개발도상국의 경우, 2026년 성장률은 지난 4월 전망보다 0.1%p 하향된 3.8%이며, 2027년 성장률은 지난 전망보다 0.3%p 상향된 4.5%로 발표하였습니다. 한국의 2026년 경제 성장률 전망치는 지난 4월 전망치보다 0.7%p 상향된 2.6%로 전망하였으며, 2027년 경제 성장률 전망치 또한 지난 4월 전망치보다 0.4%p 상향된 2.5%로 예측하였습니다. 이는 한국 경제가 2026년에는 잠재 수준의 정상 성장궤도로 복귀할 것을 전망하는 것으로 해석됩니다.

IMF는 세계경제의 위험이 여전히 하방 요인으로 기울어져 있다고 진단하면서, 주요 하방 요인으로 분쟁의 장기화 또는 확산, 지정학적 분절화의 심화, 인공지능(AI) 주도 생산성 향상에 대한 기대치 재평가, 혹은 무역 긴장의 재점화 등을 제시하였습니다. 특히, 높은 수준의 부채와 제도적 신뢰도의 약화가 취약성을 높일 우려가 있다고 경고하였습니다. 다만 AI를 통한 생산성 향상이 가시화되고, 무역 긴장이 완화되는 것은 세계경제의 상방 요인으로 작용할 수 있다고 언급하였습니다.

추가적으로 2026년 이후 고조되고 있는 미국과 이란 간의 갈등 등 중동 지역의 지정학적 긴장이 에너지 전쟁 양상으로 확산되면서 호르무즈 해협의 봉쇄 우려와 함께 국제 유가의 급등(오일 쇼크) 리스크가 현실화되었습니다. 이러한 고유가 현상의 장기화는 글로벌 인플레이션 압력을 다시 심화시키고, 주요 선진국의 소비 및 제조업 투자 위축을 초래하여 세계 경제를 스태그플레이션(Stagflation) 또는 경기 침체 국면으로 저하시킬 가능성이 존재합니다. 또한 세계 및 국내 경기는 美연방대법원의 상호관세 무효화 판결 이후 관세정책을 둘러싼 불확실성이 증대된 가운데, 반도체 경기 향방, 국제금융시장 불안(AI 과잉투자 우려 및 주요국 재정 우려), 비IT 부문 부진 심화, 우크라이나-러시아 전쟁 장기화·확산 및 국제유가 변동성 확대 등 지정학적 리스크, 중국 경제의 내수 부진 지속 및 무역 갈등 심화 등 다양한 불확실성을 내포하고 있습니다. 이러한 불확실성은 대부분의 사업분야 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

[국내 경기 동향]

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였으며 2023년에도 이러한 기조가 유지되며 전년대비 하락한 1.4%의 성장률을 기록하였습니다. 2024년에는 소폭 상승한 2.0%의 성장률을 기록하였지만, 2025년에는 국내외 불확실성 증대로 및 내수 침체로 전년대비 1.0%p. 하락한 1.0%의 성장률을 기록하였습니다.

한국은행이 2026년 8월 발표한 경제전망보고서에 따르면, 국내 경제성장률은 중동 분쟁의 영향과 건설투자 회복 지연에도 불구하고 반도체 경기 호황에 힘입어 2026년 3.3%를 기록할 전망입니다. 이는 2026년 05월 전망치보다 0.7%p. 상향된 수치이며, 2027년에는 내수 회복과 반도체 수출 증가로 2.9% 성장이 예상됩니다. 세부적으로 민간소비는 일부 기업의 환급행사와 정부 정책 등에 힙입어 재화와 서비스 모두 양호한 증가세를 이어 갔으며, 기업실적 개선과 증시 호조에 따른 소득 여건 개선으로 회복세가 확대될 전망입니다. 건설투자는 AI 및 SOC 투자로 부진이 일부 완화되겠으나 시장금리 상승, 누적된 비수도권 미분양 등의 영향으로 회복 속도를 완만할 것으로 보입니다. 설비투자는 2025년 조정기를 거쳐 2026년 초 반도체 투자 확대로 반등하였고, 지식재산생산물 투자는 정부 지원 등에 힘입어 견조한 성장세를 유지할 것으로 보입니다. 재화수출은 비IT 품목이 철강, 금속, 기계 등의 수요가 증가할 것으로 예상되고 AI 관련 반도체 수요 덕분에 지난 전망을 상회할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 재화수입도 소비 회복과 맞물려 2026년 9.8%, 2027년 4.6% 증가할 전망입니다.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다. 또한, 현재 글로벌 및 내수 경제는 미국 관세 정책 및 지정학적 리스크 등의 대내외변수가 존재하며 이에 따라 경제 전망 지표가 하향조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다면 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00%~1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25%~1.50%에서 1.50%~1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p, 0.25%p 추가 인상하였고, 2023년 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 연내 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 2025년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 2025년의 금리 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC에서는 기준금리 동결(4.25~4.50%)을 결정하였습니다. 파월 의장은 금리 인하 경로의 속도 조절을 시사하며 트럼프 행정부 출범으로 인한 물가 불확실성을 염두하는 모습을 보였습니다. 점도표는 2025년 3.4%→3.9%, 2026년 2.9%→3.4%, 2027년 2.9%→3.1%로 상향 조정되어 25년, 26년 각각 두 차례 금리 인하를 시사하였습니다. 이후 2025년 3월, 5월 및 6월 FOMC에서도 금리 동결(4.25~4.50%)을 결정하였습니다. 3월 FOMC에서 연준은 물가 전망을 상향 조정하고 기준금리는 유지하는 시각을 바탕으로 불확실한 관세 정책의 방향성을 조심하는 움직임을 보였습니다. 5월 및 6월 FOMC에서도 상호관세 부과 이후 촉발됐던 경기나 물가 여건의 변화 및 불확실성을 예의주시하면서 정책 방향을 결정한 것이라 언급하였습니다. 7월 FOMC 또한 경제 전망에 대한 불확실성을 근거로 금리 동결을 결정하였습니다. 9월 FOMC에서는 고용 시장의 하방 위험이 증가하였다고 판단하여 기준금리의 0.25%p 인하(4.00~4.25%)를 결정하였습니다. 연준 의사록에 따르면 대부분의 위원들은 올해 안에 추가로 금리 인하를 시행하는 것이 적절할 것으로 판단했지만, 인하의 시기와 폭을 둘러싼 견해차가 존재했습니다. 2025년 10월 FOMC에서는 고용지표 둔화와 경기 불확실성 확대에 대응하여 기준금리를 0.25%p. 인하하기로 결정하였습니다. 12월 FOMC에서도 연준은 기준금리를 0.25%p. 인하하였으며 이는 최근 미국 경기흐름은 둔화된 반면 고용 압력이 완화된 것에서 기인하는 것으로 판단됩니다. 2026년 1월 FOMC에서 연준은 서비스 물가의 둔화가 지속된다고 평가한 가운데, 고용시장이 개선되는 등 경기에 대한 인식이 상향 조정된 점을 바탕으로 금리 동결을 결정하였습니다. 2026년 3월 FOMC에서 연준은 '인플레이션 진전 없으면 금리 인하도 없을 것'이라고 발언하며 매파적으로 마무리되었고 기준금리를 동결하였습니다. 또한, 2026년 4월 에너지 가격 상승에 따른 인플레이션 상방 우려 등을 고려하여 기준금리를 동결하였습니다. 6월 FOMC에서는 포워드 가이던스 폐지 시사 및 점도표를 통해 금년 금리전망을 기존 3.375%에서 3.750%로 상향 제시하며 마무리하며 기준금리를 동결하였고, 2026년 7월 FOMC에서도 표결 결과 9 대 3으로 동결이 결정되면서 기준금리 동결을 발표했습니다. 이로써 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다.

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월, 2025년 2월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 각각 0.25%p 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서는 트럼프 정부 관세 정책 불확실성에 따른 환율 변동성과 가계 대출 증가세를 감안하여 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 내수와 수출의 동반 부진에 따른 0%대 저성장 위험에 직면한 상황을 고려하여 기준금리를 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 7월 금통위에서는 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결했습니다. 8월 금통위에서도 수도권 주택가격 및 가계부채 추이를 주시할 필요성을 재차 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 10월과 11월 소비자물가상승률(CPI)은 2.4%로 한국은행의 물가 목표인 2.0%를 상회하고, 2025년 2분기 국내 총생산(GDP) 성장률이 1.7%로 발표되면서 금리 인하가 어려울 것이라는 전망이 우세하였고, 실제로 2025년 11월 금통위에서 기준금리를 2.5%로 동결, 물가 전망을 2.1%로 상향하였습니다. 또한 통화정책방향 의결문에서 '금리인하 기조를 이어나간다'는 문구를 삭제하는 등 추가 금리 인하에 대한 불확실성이 확대되었으며, 환율 안정과 가계부채 관리를 위해 추가 인하에 신중할 것임을 시사하였습니다. 또한, 2026년 1월 금통위에서는 기준금리를 다시 한 번 동결함과 동시에 통화정책방향 의결문에서 통화정책 방향과 관련해 "성장세 회복을 지원해 나가되, 이 과정에서 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 물가 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 결정해 나갈 것"이라고 예고하면서 금리 인하와 관련된 표현을 삭제하였습니다. 2026년 2월 금통위에서는 예상보다 강한 반도체 등의 수출 호조를 반영해 한국은행은 2026년 성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.0%로 상향 조정하였으며, 6회 연속으로 금리 동결(2.50%)을 결정하였습니다. 이후 2026년 4월 금통위에서도 기준금리를 2.50%로 동결하며 7회 연속 동결을 결정하였습니다. 금통위는 중동 지역 지정학적 리스크 확대에 따른 물가의 상방 압력과 성장의 하방 압력이 동시에 증대되고 금융, 외환시장의 변동성이 확대된 상황에서, 선제적인 정책 대응보다는 관련 불확실성의 전개 양상을 점검하는 것이 필요하다는 입장을 시사하였습니다. 다만, 2026년 7월 금통위에서는 수출과 투자를 중심으로 성장세가 강화되는 가운데 물가상승률이 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 예상되고 금융안정 측면의 리스크도 지속됨에 따라 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 인상하였습니다. 이어 2026년 8월 금통위에서도 수출 호조와 내수 회복에 힘입어 예상보다 높은 성장세가 이어지고 물가상승률이 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망됨에 따라 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 추가 인상하였습니다. 향후에도 성장 및 물가 흐름과 대내외 정책 여건의 변화, 금융ㆍ외환시장 및 금융안정 상황 등에 대한 불확실성이 높은 만큼 기준금리 변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단되며, 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 3.00%입니다.

[이미지: 한국은행 기준금리 추이] 원문에서 확인할 수 있어요.

한편, 국내의 경우 2023년 2월까지 기준금리가 지속적으로 인상됨에 따라, 국내 주요 시중은행의 주택담보대출 금리도 동일한 추세를 보였습니다. 특히 2022년 4월 이후로 연이은 기준금리 상승으로 인해 주택담보대출의 경우 2022년 08월 4.38%의 주택담보대출 금리가 2022년 12월 5.46%으로 상승하였습니다. 그러나, 2023년 이후 한국은행이 2월부터 기준금리 동결을 지속하자 주택담보대출 금리도 안정화되어, 2023년 1월 5.29%에 이르던 주택담보대출 금리는 2024년 12월 4.58%으로 하락하였습니다.이후 기준금리 인하 기대 및 인플레이션 둔화에 따라, 2023년 하반기부터 금리는 기속적으로 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록하였으나, 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 지속적으로 상승하며. 2025년 2월 기준 4.44% 수준을 기록하였습니다. 그러나 2025년 5월 기준금리 인하 및 금융당국의 가계부채 증가 및 건설경기 둔화 우려 등에 따라 은행권에 고정형 주담대 비중 확대 등을 유도하며 주택담보대출금리가 소폭하락하여 2025년 6월 기준 3.94% 수준을 기록하였습니다. 다만 은행권의 가계대출 관리 압박으로 인한 가산금리 상승 및 우대금리 축소로 인해 주택담보대출 금리는 소폭 상승하여 2025년 8월 기준 4.06% 수준을 기록했습니다. 이후 2025년 말부터 기준금리 인하 기대감이 사라지고 정부의 부동산 규제로 인해 주택담보대출 금리는 상승세를 겪으면서 2026년 3월 4.62% 수준으로 증가했습니다. 2026년 6월에는 3월 대비 금리가 계속해서 감소하면서 4.42%를 기록했습니다. 한국은행 금융통화위원회가 물가상승률의 목표수준 상회 지속 및 가계대출 증가 등 금융안정 리스크를 감안하여 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%p 인상하였고, 이에 시장금리가 동반 상승하며 7월에는 주택담보대출 금리 또한 전월 대비 0.08%p 상승한 4.50% 수준을 기록하였습니다. 2026년 8월에도 금융안정 리스크 선제적 대응을 위해 금융통화위원회가 백투백 인상을 결정하며 기준금리를 3.00%로 0.25%p 인상하였습니다. 이에 따라, 주택담보대출 금리 또한 4.66% 수준으로 전월대비 0.16%p 상승하여 올해 가장 큰 상승폭을 기록하였습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나 당사가 직접 소유 또는 자리츠를 통해서 소유하는 투자부동산 중 SK서린빌딩, SK U-타워, SK P-타워, 102개 주유소 자산 및 SK하이닉스 수처리센터는 책임임대차계약 상 통상적인 마모와 손실을 제외하고, 임차인은 그 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선하며, 임대차개시일 당시에 존재하는 상태와 부합하게 양호하고, 안전하며, 운용할 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 당사는 이렇게 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 물리적 하자를 발견 및 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 하기와 같이 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2026년 06월 30일 기준 당사 및 자리츠가 투자부동산에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 에스케이리츠운용㈜는 2021년 03월 26일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2021년 03월 26일 설립된 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 에스케이리츠운용㈜는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 및 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 에스케이리츠운용㈜입니다. 당사 및 자리츠는 둘 중 어느 하나가 이미 보수를 지급한 명목에 대하여는 다른 하나가 중복하여 보수를 지급하지 않도록 하는 조건으로 자산관리위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일함에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.

이외에도 신한펀드파트너스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, SK증권㈜가 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 에스케이리츠운용㈜로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 SK그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.이를 위한 시작으로, 당사와 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사는 지난 2021년 7월 6일과 2021년 7월 7일에 SK서린빌딩과 SK에너지주유소 116개소를, 2022년 6월 30일에는 SK U-타워를 추가로 매입하였습니다. 2022년 9월 26일에는 종로타워를 편입하여 임대 및 운영을 하고자 토털밸류제1호리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용㈜로부터 양수, 2022년 10월 19일에는 4,211억원에 지분증권을 100% 취득하였습니다. 2023년 9월 12일에는 SK하이닉스 수처리센터를 편입하여 임대 및 운영 하고자 클린인더스트리얼리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용㈜로부터 양수받아 종속회사로 편입하였고, 같은해 9월 23일에는 제3자 배정을 통해 3,200억원에 지분증권을 추가로 취득하였습니다. 2024년 12월 20일에는 서울 도심권역(CBD)의 충무로 권역에 위치한 연면적 6,546.44평의 SKC㈜의 신규사옥으로 사용예정인 SK-C타워를 편입하였고, SKC㈜, SK㈜ AX, 티맵모빌리티㈜가 순차적으로 입주하였습니다. 2025년 11월 28일에는 경기도 성남시 분당구에 위치한 SK-P 타워를 편입하였고, 주요 임차인은 SK플래닛㈜과 SK텔레콤㈜입니다.2023년 9월 27일에는 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사가 보유중인 2개 주유소(자은, 돌고래)를 매각한 바 있고, 2024년 12월 20일에는 추가로 보유중인 3개 주유소(오일파워, 새부산, 일곡제일)을 매각하였습니다. 그리고 2025년 9월 30일 기준으로 5개 주유소(드림, 도계, 태양, Happystation, 문학)를 추가로 매각하였습니다. 그리고 2026년 3월 31일 기준으로 2개 주유소(노송, 삼미북부)를 추가로 매각하였고, 2026년 6월 30일 기준으로 1개 주유소(용상(안동))를 추가로 매각하였습니다. 그리고 증권신고서 제출 전일인 2026년 9월 9일 기준으로 1개 주유소(해바라기(인천))를 추가로 매각하였습니다. 매매계약이 체결된 잔여 8개소 주유소에 대해 매각을 지속 추진 중에 있습니다. 또한 당사와 당사의 종속기업은 각각 SK서린빌딩에 대하여 SK㈜와 최초 5년 계약, 2026년 7월에 최초 임대차기간이 만료되어 5년 연장으로 갱신하였고, SK U-타워에대하여는 SK하이닉스㈜와 5년, SK에너지 주유소에 대하여 SK에너지㈜와 10년, SK하이닉스 수처리센터에 대하여는 SK하이닉스㈜와 10년 임대차기간과 유지관리비, 보험료, 제세공과금 및 자본적지출 비용을 모두 임차인의 부담으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 현재까지 안정적으로 운용하고 있습니다. 또한, 2024년 12월 20일에 편입한 SK-C타워는 SKC㈜ 와 7년, SK㈜ AX, 티맵모빌리티㈜와 5년의 임대차계약을 체결하였습니다. 2025년 11월 28일에 편입한 SK-P 타워는 SK플래닛㈜, SK텔레콤㈜와 5년의 임대차 계약을 체결하였습니다.당사는 2021년 03월 15일 설립 후 제2기(2021년 07월 01일~2021년 09월 30일) 중 최초 자산 편입을 완료하였으며, 영업수익 또한 제2기부터 발생했습니다. 당사의 최초 사업연도(제1기)는 2021년 03월 15일에 시작하여 2021년 06월 30일에 종료하였습니다. 당사의 최초 사업연도를 제외한 사업연도는 매년 01월 01일에 개시하여 같은 해 03월 31일에 종료하며, 04월 01일에 개시하여 같은 해 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 개시하여 같은 해 09월 30일에 종료하며, 10월 01일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다.

당사의 영업수익은 상기 직접 취득 투자부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워, SK-C타워 및 SK-P타워에서 창출되는 임대료수익 및 자리츠가 취득한 투자부동산에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의 제21기(2026년 04월 01일~2026년 06월 30일) 연결기준 영업수익은 약 801.8억, 당기순이익은 약 384.1억원입니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

당사는 현재 추가적인 자산 편입 계획은 가지고 있지 않으나, 추후 직접 또는 자리츠를 통해 투자부동산을 취득할 수 있으며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 2026년 06월 30일 연결기준 투자부동산 계정은 약 5조 2,399억원이며, 이는 자산총계 약 5조 4,230억원 중 96.62%를 차지합니다. 당사의 자산 대부분은 투자부동산에 해당하며, 투자부동산에서 발생하는 임대료수익이 당사의 영업수익을 구성합니다.

당사의 2026년 06월 30일 연결기준 자산총계는 5조 4,230억원, 부채총계는 3조 3,804억원으로 부채비율은 165.5%, 차입금의존도는 57.22%, 이자보상비율은 약 2.11배입니다 . 당사의 부채비율은 양호한 편이나, 당사가 영위하는 사업 목적의 특성 상 향후 부채 혹은 자본 등 자금 조달 계획 또는 기발행한 전환사채의 전환청구 여부에 따라 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

한편, 당사는 재무건전성 제고를 위한 다양한 자금조달을 진행한 바 있습니다. 2023년 07월 27일 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자를 결의하였으며, 증자 전 SK리츠(주) 발행주식총수의 약 37.4%인 보통주 73,578,600주가 2023년 10월 19일 신주로 발행되었습니다. 해당 유상증자를 통해 총 발행금액 약 3,061억원의 현금이 유입되었습니다.

추가적으로 당사는 2025년 06월 16일 제3자배정 유상증자를 결의하였으며, 보통주 10,430,102주가 2025년 07월 14일 신주로 발행되었습니다. 해당 유상증자를 통해 총 발행금액 약 485억원의 현금이 유입되어 당사의 재무안정성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 해당 공시는 다음과 같습니다.

한편, 당사의 2026년 06월 30일 연결기준 이자보상비율은 약 2.11배입니다. 다만, 금번 무보증사채 발행 시 확정되는 금리로 인해 이자비용을 포함한 금융비용이 변동할 수 있으며, 이를 포함한 채권시장 및 사업 환경 악화 등에 따라 이자보상비율이 악화될 수 있습니다.

당사의 부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재하오니 투자자께서는 이 점 양지하시기 바랍니다.

당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였으며, 당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사 및 당사의 자리츠가 투자부동산의 주요 임차인과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

당사가 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜과 체결한 책임임대차 계약 기간은 각 5년이며, SK서린빌딩의 경우 2026년 7월에 최초 임대차기간이 만료되어 5년 연장으로 갱신하였습니다. 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 각 임대차계약 모두 임대료는 매년 부동산 소재 지역 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, SK서린빌딩은 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%로, SK U-타워는 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%, 상한선이 5.0%로 설정되었습니다. 이로 인해 두 투자부동산 모두 CPI 인상률이 1.5%에 미치지 못할 경우에도 연 임대료의 상승률 1.5%가 보장됩니다또한 당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜와 주유소 116개소(2023년 2개소, 2024년 3개소, 2025년 5개소, 2026년 9월 9일 기준 4개소 매각 후 102개소)에 대하여 10년간 책임임차하는 임대차계약을 체결하였으며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 임대료 상승률 조건은 최초 5년간 고정, 그 이후 매년 전국 CPI 상승률에 연동되도록 되어 있으며 연 임대로의 상승폭 하한선은 1.0%입니다.또한 당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 2022년 10월 19일에 매입한 종로타워의 증권신고서 제출 전일 현재 기준 임대율은 87%이며 오피스 면적의 가중평균임대차기간은 2.15년입니다. 이 중 SK그룹 계열사가 임대면적 기준 약 42%(업무시설의 약 56%)를 임차하고 있으며, 계열사들의 임대차 계약 종료일은 2027년 2월로, 신규 임차한 SK 계열사의 계약 종료일은 2032년 6월로 안정적인 임차현황을 보여주고 있습니다.서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 평균 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 증권신고서 제출일 전일 기준, 리테일 공간에 대한 총 23건의 임대차계약 중 12건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어 있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 12건의 변동임대료 임대차계약 중 9건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다.

또한 당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 SK하이닉스㈜와 SK하이닉스 수처리센터에 대하여 10년간 책임임차하는 임대차계약을 체결하였으며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 10년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 임대료는 매년 부동산 소재 지역 직전연도 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, 연 임대료 상승폭 하한선이 2.0%, 상한선이 5.0%로 설정되었습니다. 이로 인해 CPI 인상률이 2.0%에 미치지 못할 경우에도 연 임대료의 상승률 2.0%가 보장됩니다.

또한 당사가 2024년 12월 20일 편입한 SK-C타워는 SKC(주)의 신규 사옥으로 사용되고 주요 그룹사가 임차하여 2025년 4월부터 SKC(주) 등 SK그룹 계열사 순차적 입주를 하였습니다. 또한 증권신고서 제출일 전일 기준 SK-C타워는 주요 임차인인 SKC(주)기준 7년간 장기 임대차계약을 체결하였으며, 평균 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다.또한 당사가 2025년 11월 28일 편입한 SK-P타워는 SK그룹의 기업인 SK텔레콤㈜ 및 SK플래닛㈜가 입주하고 있고, ㈜넥슨코리아가 2026년 4월 부터 임차 중입니다. 또한 증권신고서 제출일 전일 기준 SK-P타워는 주요 임차인인 SK텔레콤㈜ 및 SK플래닛㈜ 기준 4.98년간 장기 임대차계약을 체결하였습니다.

상기와 같이 당사와 자리츠 각각이 보유하는 투자자산의 임대차 현황은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단되나, 기존 계약이 만료되는 시점에 부동산 시장 상황이나 예기치 못한 천재지변 등으로 인하여 임차 수요가 악화될 경우, 기존 계약의 연장에 실패할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 신규 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 가능성은 상존합니다. 신규 임차인을 구한 경우에도 임대료 시세가 기존 대비 하락하였을 경우 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익이 감소할 수 있습니다.

당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워, SK-C 타워, SK-P 타워 및 3개의 자리츠 지분을 매입하였습니다. 이에 당사는 2026년 06월 30일 연결재무상태표상 장부가액 총 3조 1,031억원의 차입금을 사용하고 있으며 이는 명목금액 기준 회사채 9,839억원(유동성사채 6,945억원 포함), 장기차입금 2조 1,192억원(유동성장기차입금 6,697억원 포함)으로 구성되어 있습니다.

2022년 3월 연준의 파월 의장은 미국의 기록적인 물가 상승을 꺾기 위해 2020년 3월 기준금리 인하 이후 첫 금리 인상을 단행했습니다. 2022년 3월 연준은 기준금리를 0.25%p. 인상한 뒤, 2022년 5월에는 22년 만의 '빅 스텝(0.50%p. 인상)'을 밟아 기준금리 목표 범위를 0.25%∼0.50%에서 0.75%∼1.00%로 인상한 바 있습니다. 이후 연준은 2022년 6월, 7월, 9월, 11월 네 차례의 FOMC 정례회의에서 기준금리를 0.75%p. 올리는 '자이언트 스텝'을 연이어 단행하며 기준금리를 4.00%까지 인상하였습니다. 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p., 0.25%p. 추가 인상하였고, 2023년 3월과 5월에 각각 0.25%p. 추가 인상을 하였습니다. 2023년 7월 FOMC에서 경제활동에 대한 평가를 상향 조정하면서 미국 경기침체 우려가 낮아진 점을 반영하여 0.25%p. 인상하였으며, 2023년 9월 동결을 발표하면서 이후 미국 기준금리는 5.25~5.50%를 유지했습니다.2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서도 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC에서 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하며 연준은 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 3월 FOMC에서 역시 연준은 기준금리를 동결하며 경제 활동은 견조하지만 인플레이션에 대한 우려는 여전히 지속되고 있으며, 경제 전망에 대한 불확실성이 증대되었다고 설명하였습니다. 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대되어 기준금리를 동결하였습니다. 6월 및 7월 FOMC에서도 트럼프 대통령의 관세정책으로 인한 인플레이션 불확실성에 기준금리를 동결하였으나, 이후 트럼프 행정부의 관세정책이 소비자에게 전가되면서 인플레이션을 자극해 2025년 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년대비 3.0% 상승하였고, 실업률이 4.4%로 오르면서 고용 상황에 대한 우려 또한 증가하였습니다. 이에 물가 안정과 고용 확대 사이에서 고용 지원에 비중을 둔 정책 기조를 통해 2025년 9월, 10월, 12월 세 차례 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다.2026년 1월 FOMC에서는 서비스 물가 둔화와 경기 인식 개선을 반영해 기준금리를 동결하였으며, 2026년 3월 FOMC에서는 '인플레이션 진전 없으면 금리 인하도 없을 것'이라고 발언하며 매파적으로 마무리되었고 기준금리를 동결하였습니다. 2026년 4월 FOMC에서는 낮은 고용 증가와 에너지가격 상승 및 인플레이션 상방 우려에 따라 기준금리를 3.50%~3.75%로 동결하였으며, 2026년 6월 FOMC에서 물가 안정 의지를 보이며 기준금리를 만장일치로 동결하였습니다. 2026년 7월 FOMC는 표결 결과 9 대 3으로 동결이 결정되면서 기준금리 동결을 발표했습니다. 이로써 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다.한국의 경우 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 10월 금통위에서 3년 2개월 만에 25bp 금리 인하를 전격 단행하며 통화정책 방향을 전환했고, 11월 금통위에서는 시장 예상을 깨고 추가로 25bp를 낮춰 두 달 연속 금리 인하를 결정하였으나, 2025년 1월 금통위에서는 금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률 안정세와 가계부채 둔화 흐름이 지속되는 가운데, 국내 경제성장률이 낮아질 것으로 전망됨에 따라, 경기 하방압력을 완화하기 위해 기준금리를 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서는 트럼프 정부 관세 정책 불확실성에 따른 환율 변동성과 가계 대출 증가세를 감안하여 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 내수와 수출의 동반 부진에 따른 0%대 저성장 위험에 직면한 상황을 고려하여 기준금리를 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 7월 금통위에서는 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결했습니다. 8월 금통위에서도 수도권 주택가격 및 가계부채 추이를 주시할 필요성을 재차 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 10월과 11월 소비자물가상승률(CPI)은 2.4%로 한국은행의 물가 목표인 2.0%를 상회하고, 2025년 2분기 국내 총생산(GDP) 성장률이 1.7%로 발표되면서 금리 인하가 어려울 것이라는 전망이 우세하였고, 실제로 2025년 11월 금통위에서 기준금리를 2.5%로 동결, 물가 전망을 2.1%로 상향하였습니다. 또한 통화정책방향 의결문에서 '금리인하 기조를 이어나간다'는 문구를 삭제하는 등 추가 금리 인하에 대한 불확실성이 확대되었으며, 환율 안정과 가계부채 관리를 위해 추가 인하에 신중할 것임을 시사하였습니다.또한, 2026년 1월 금통위에서는 기준금리를 다시 한 번 동결함과 동시에 통화정책방향 의결문에서 통화정책 방향과 관련해 "성장세 회복을 지원해 나가되, 이 과정에서 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 물가 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 결정해 나갈 것"이라고 예고하면서 금리 인하와 관련된 표현을 삭제하였습니다. 2026년 2월 금통위에서는 예상보다 강한 반도체 등의 수출 호조를 반영해 한국은행은 2026년 성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.0%로 상향 조정하였으며, 6회 연속으로 금리 동결(2.50%)을 결정하였습니다. 이후 2026년 4월 금통위에서도 기준금리를 2.50%로 동결하며 7회 연속 동결을 결정하였습니다. 금통위는 중동 지역 지정학적 리스크 확대에 따른 물가의 상방 압력과 성장의 하방 압력이 동시에 증대되고 금융, 외환시장의 변동성이 확대된 상황에서, 선제적인 정책 대응보다는 관련 불확실성의 전개 양상을 점검하는 것이 필요하다는 입장을 시사하였습니다. 2026년 7월 금통위에서는 반도체 중심 수출 호조세 및 물가 상승 압력 지속에 따라 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 만장일치 인상하였습니다. 동시에 통화정책방향 결정문에서 금리 인상 기조를 이어나갈 필요가 있다고 언급하며, 금리 인상 사이클 진입 가능성을 시사하였습니다. 2026년 8월 금통위에서도 수출 호조 및 내수 회복에 힘입어 국내경제가 예상보다 높은 성장세를 이어가고 있어 물가상승에 대한 선제적 대응을 위해 기준금리를 0.25%p 인상하기로 결정하였습니다. 이에 따라 증권신고서 제출일 전일 기준 한국은행 기준금리는 3.00%입니다.이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

당사의 영업수익은 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. 당사 및 당사의 종속기업의 임차인은 하기와 같이 SK그룹 계열사입니다. 따라서 당사의 향후 수익성은 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜의 수익성이 악화됨에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다.또한, 당사의 주요 임차인이자 최대주주인 SK㈜가 당사 지분의 29.09%를 보유하고 있으며, 당사는 대규모기업집단인 SK그룹에 소속되어 있어 SK그룹 관련 회사위험은 당사의 회사위험을 파악하는데 있어 모니터링이 필요합니다. 임대료 지급의 안정성을 검토하기 위해 당사 투자부동산의 주요 임차인들의 최근 손익을 확인한 결과, 향후 당사는 안정적으로 임대료를 수취할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1) SK㈜당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK서린빌딩은 SK그룹의 지주회사인 SK㈜(신용등급 AA+)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기간 SK㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

SK㈜의 2025년말 현재 별도 재무제표 기준 총 영업수익과 영업이익은 각각 3조 6,123억원 및 8,132억원입니다.이 중 투자부문의 영업수익은 종속회사와 기타 투자사로부터 수취하는 배당수익 및 브랜드 사용수익 등으로 구성되어 있으며, 투자부문의 영업수익은 8,656억원(총 영업수익의 24.0%)입니다. 사업부문의 영업수익은 Digital 기술을 활용한 국/내외 IT서비스 재화/용역 공급 등에 기반하며, 별도 재무제표 기준 사업부문의 영업수익은 2조 7,467억원(총 영업수익의 76.0%) 입니다.또한, SK㈜의 2026년 반기말 별도 재무제표 기준 총 영업수익과 영업이익은 각각 1조 9,904억원 및 6,625억원입니다. 이는 별도 재무제표 기준 2025년 반기말 영업수익 1조 7,913억원 대비 11.1% 증가한 수치이며, 2025년 반기말 영업이익 5,071억원 대비 30.7% 증가한 수치로, 수익구조와 유동성 비율이 안정적인 상태를 유지하고 있습니다당사가 직접 취득한 SK서린빌딩의 책임임차인인 SK㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

2) SK하이닉스㈜당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK U-타워는 SK하이닉스㈜(신용등급 AA+)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 SK하이닉스㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

SK하이닉스㈜의 2025년말 연결 재무제표 기준 영업수익은 97.1조원(영업이익 47.2조원, 영업이익률 48.6%)을 기록하면서 영업수익과 영업이익 모두 2024년에 기록하였던 창사 이래 최대 실적을 경신하였습니다. 이는 연결 재무제표 기준 2024년말 영업수익 66.2조원 대비 46.8% 증가한 수치이며, 2024년말 영업이익 23.5조원 대비 101.2% 증가한 수치입니다. 2025년 메모리 시장은 AI 기술의 전방위적 확산이 AI 메모리 수요 증가를 촉진하며 급격한 성장세를 보임에 따라, SK하이닉스㈜는 수익구조와 유동성 비율이 안정적인 상태를 유지하였습니다.또한, SK하이닉스㈜의 2026년 반기말 연결 재무제표 기준 영업수익은 131.9조원(영업이익 98.2조원, 영업이익률 74.4%)을 기록하면서 영업수익과 영업이익 모두 창사 이래 최대 실적을 경신하였습니다. 이는 연결 재무제표 기준 2025년 반기말 영업수익 39.9조원 대비 230.8% 증가한 수치이며, 2025년 반기말 영업이익 16.7조원 대비 489.4% 증가한 수치입니다. 2026년 2분기는 AI 인프라 투자 확대에 따른 수요 강세와 제한된 공급 환경 지속으로 가격 상승세가 이어졌고 DRAM과 NAND 모두 전 분기에 이어 큰 폭의 가격 상승을 기록함에 따라, SK하이닉스㈜는 2026에도 수익구조와 유동성 비율이 안정적인 상태를 유지하고 있습니다.당사가 직접 취득한 SK U-타워의 책임임차인인 SK하이닉스㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

3) SK에너지㈜당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용하는 102개 주유소에 대하여는 SK에너지㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약을 체결한 바 있습니다. SK에너지㈜는 2026년 6월말 기준 국내 주유소 개수 및 내수시장 경질유 판매량 점유율 1위로 시장지위가 우수한 정유사업자입니다.

최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

석유산업은 원유를 원재료로 하여 상압증류공정(원유를 가열로에서 높은 온도로 가열시킨 후 상압증류탑으로 보내 원유 중에 포함된 각기 다른 성분의 물질을 비등점(Boiling Point)의 차이에 따라 분리하는 공정, 각종 석유제품 생산의 기본 공정) 등 각종 공정을 통해 다양한 석유제품을 생산하는 산업입니다. 이렇게 생산된 각종 석유제품의 가격은 해외에서는 국제 석유정제마진과 연동되며, 국내에서는 원재료 가격 및 기타 제조, 판매원가에 소폭의 마진을 감안하여 형성됩니다. 따라서, 국제 석유정제마진이 지속적으로 하락할 경우 사업의 수익성이 악화될 수 있으며, 국제유가와 환율의 불안정성은 SK에너지㈜의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.화학경기의 선행지표인 국제유가는 2020년 초 COVID-19가 전 세계로 퍼지며 여행업 위축 등으로 원유 수요가 둔화될 것이라는 전망이 나오면서 점진적 하락세를 보였습니다. 또한, 국제에너지기구(IEA)에서 발표한 2020년 상반기 평균 원유 수급 예상 수치가 일 100만 배럴 가량 초과 공급으로 시장에 알려지면서 2020년 2월 WTI는 40달러 후반까지 떨어졌습니다. 2020년 3월 사우디아라비아의 원유 증산과 판매가격 인하 소식으로 공급과잉에 대한 우려가 대두되며 원유가격이 급락하는 양상을 보였으며 WTI 가격은 3월말 장중 20달러 선이 무너지기도 하였습니다. 2020년 4월 9일에 열린 OPEC+ 회의에서 2020년 5월 1일부터 원유 생산량을 일 970만 배럴 감축하기로 잠정적으로 합의하였으며, 이후 중국에서 COVID-19 사태가 일부 완화되며 유가는 다시 40달러 선을 회복하며 하반기까지 보합세를 이어갔습니다. 2021년 초부터 백신접종으로 인한 경기개선 기대감으로 국제유가가 상승 추세로 전환되었으며 2021년 10월 월간 평균 가격으로 WTI 기준 80달러대를 돌파하였고, 2022년 2월 러시아-우크라이나 전쟁 발발 이후 원유 공급 차질 이슈 등으로 꾸준한 상승세를 보였으나 2022년 6월 8일 기준 배럴당 122.11달러의 고점을 기록한 이후 하락세를 보이며 2023년 12월말 기준 배럴당 71.65달러를 기록하였고, 2024년 말 에는 중국 수요약세와 미국을 포함한 비OPEC 생산국 공급증가로 연초대비 하락하며 70~80달러 수준을 유지하였습니다.2025년에 진입하면서 중동 이스라엘-하마스 휴전 타결 및 미국 원유 재고 증가와 같은 유가 하방 압력과 미국의 러시아 원유에 대한 광범위한 제재 등의 유가 상승 압력이 모두 작용하였습니다. 2025년 4월에 발표된 미국의 광범위한 관세 정책 발표에 따른 수요 둔화 전망으로 WTI의 가격은 60달러까지 하락하였습니다. 다만 이후 대부분의 국가에 대해 향후 90일간 관세를 유예하기로 한 조치가 발표되며 소폭 회복세를 보였으며, 2025년 6월 이스라엘-이란 전쟁에 따른 생산량 감소 및 호르무즈 해협 봉쇄 우려가 국제 유가 상승을 부추겼으나 미국의 개입에 따른 휴전 합의로 안정화되었습니다. 2025년 8월 OPEC+의 9월 대규모 증산을 결정 등에 따른 이슈로 유가는 지속 하락세를 보이며 2025년말 WTI는 57달러 선으로 마감했습니다. 그러나 2026년 1월에는 미국 폭설로 정유사들의 시설 가동 및 석유 공급 관련 차질 우려와 이란 관련 긴장 고조, 베네수엘라 사태 등으로 인하여 유가가 상승세를 기록하였습니다. 한편, 2026년 2월 28일 미국과 이스라엘 연합군이 이란을 상대로 전면적인 군사 작전(Operation Epic Fury)을 감행함에 따라 중동 지역 내 전면전이 발발하였습니다. 이번 전쟁으로 이란의 최고지도부를 포함한 지휘부가 타격을 입고 핵심 군사·핵 시설이 파괴되는 등 지정학적 리스크가 현실화되었으며, 이에 대응한 이란 측의 보복 공격과 호르무즈 해협 봉쇄 조치, 그리고 뒤이은 미국의 해상 봉쇄(dual blockade)로 인해 중동발 안보 위기는 최고조에 달해 있습니다. 비록 지난 4월 임시 휴전이 선포되어 중재 노력이 진행 중이나, 정세의 극단적인 불안정성과 무력 충돌의 재발 가능성은 글로벌 금융시장의 변동성을 확대시키고 있습니다. 추가적으로, 이란의 호르무즈 해협 봉쇄 사태와 이에 대응한 미국의 이란 해상 봉쇄(dual blockade) 조치는 글로벌 에너지 시장의 공급 불확실성을 가중시키는 가장 심각한 위험 요인입니다. 전 세계 해상 원유 수송량의 약 20%와 액화천연가스(LNG) 및 취사 연료(LPG) 유통의 핵심 축인 호르무즈 해협의 통행이 사실상 차단됨에 따라, 전 세계적인 원유 수급 불균형과 물류 경로 마비가 되었습니다. 이로 인한 해상 운송량의 급감, 우회 항로 이용에 따른 수송비 및 선박 보험료의 폭등은 국제 유가를 상승시키는 직접적인 원인이 되었 습니다. 다만, 국제에너지기구(IEA) 회원국들이 약 4억 배럴 규모의 전략 비축유 방출 결정 등 글로벌 원유 공급 확대 및 주요 소비국의 수요 둔화 우려로 유가는 하락하여 증권신고서 제출일 전일 기준 WTI는 배럴당 90달러 수준에서 등락을 보이고 있습니다.당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 경우 대부분의 임대료 수입이 정유 및 주유판매업을 영위하는 SK에너지㈜로부터 발생하는 상황에서 원유가격 상승, 유가 하락, 정제마진(석유제품가격에서 원유가격과 수송비 등 비용을 제한 것) 감소 등과 같은 외부적 요인으로 수익성이 악화되는 상황이 발생하거나, 영국과 프랑스등 유럽을 중심으로 한 향후 내연기관 자동차 판매 금지 정책의 전세계적 확대 등으로 인해 주유판매업종의 사양산업화가 급속도로 진행될 경우, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시어 주요 임차인이 영위하는 산업의 업황과 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입한 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 및 보통주식 지분 매입시 감정가액 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산 처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

당사의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜는 당사의 직접 보유 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워, SK-C타워 및 SK-P타워 그리고 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 116개 주유소(14개소 매각 후 현재 102개 주유소), 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 종로타워 및 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 수처리센터에 대하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사가 직접 매입한 SK서린빌딩, SK U-타워 및 SK P-타워의 경우 매입가격은 감정가와 일치합니다. 또한 당사의 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 종로타워 및 당사가 2024년 12월 20일 매입한 SK-C타워의 경우 약 3% 낮은 매입가격으로 매입하였습니다.한편, 당사는 2026년 6월 30일 기준 투자자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 진행하였으며, SK서린빌딩은 매입가액 대비 약 31.7% 상승, SK U-타워의 경우 당사의 매입가격 대비 약 25.6% 상승한 것으로 나타납니다. 또한 당사의 자리츠 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 매입한 116개소 주유소(14개소 매각 후 현재 102개소 보유)의 경우 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 27.2% 상승한 것으로 나타나며 당사의 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 매입한 종로타워의 경우 매입가액 대비 약 10.7% 상승한것으로 나타납니다. 당사가 2024년 12월 중 매입한 SK-C타워의 경우 매입가액 대비 약 8.3% 상승한 것으로 나타나며, 2025년 11월 중 편입한 SK-P타워의 경우 매입가액 대비 약 6.2% 상승한 것으로 나타납니다. 당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜가 매입한 수처리센터의 경우 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 6.2% 상승한 것으로 나타납니다.

1) SK서린빌딩

당사의 투자부동산인 SK서린빌딩은 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 2만5천평의 최고수준의 스마트 오피스입니다. SK서린빌딩은 SK그룹의 성장과 함께 해 온 상징적인 건물로서 SK㈜가 100% 임차하여 SK그룹의 통합 사옥으로 활용하고 있습니다. 도심권역(CBD) 내 10여개 뿐인 2만평 이상의 희소한 프라임급 오피스로 최근 약 1,200억원을 투자하여 리모델링한 신축 수준의 오피스입니다. 당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 1조 3,206억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 31.7% 상승한 것으로 나타납니다.

SK서린빌딩은 지하철 반경 400m 내 지하철 1호선(종각역), 2호선(을지로입구역), 5호선(광화문역)이 있는 트리플역세권에 위치합니다. 주요 업무지구인 강남권역(GBD)와 여의도권역(YBD) 뿐만 아니라 서울시 전역으로의 접근성이 탁월한 교통환경을 보유하고 있습니다. SK서린빌딩이 속한 종로구 및 중구 일대에는 동탄, 서울역, 운정을 가로지르는 수도권광역급행철도(GTX A) 또한 준공 예정으로 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대되어 CBD 권역의 오피스 자산가치 상승세와 투자 관심도는 더욱확대ㆍ강화될 것으로 기대하고 있습니다. [접근성]

SK서린빌딩이 위치한 도심권역(CBD)은 대기업 및 금융사들이 밀집한 핵심 오피스 권역으로, SK서린빌딩은 그 중 최고 중심 권역인 종로 권역, 신문로 권역, 을지로 권역의 접점에 입지하고 있습니다. 을지로 권역 대표자산으로는 서울파이낸스센터(SFC), 센터원 빌딩, 파인에비뉴, 남산스퀘어 등 Prime급 오피스가 있습니다. 과거 재정비촉진사업을 통해 오피스 공급이 이루어졌으나, 최근에는 리모델링 또는 중소형 오피스가 주를 이루어 도심권역(CBD) 내 SK서린빌딩과 같은 Prime급 오피스의 투자 매력도 및 임대차 수요가 증가될 것으로 예상됩니다. [입지환경]

2) SK U-타워

당사의 투자부동산인 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치한 연면적 2만6천평의 오피스입니다. SK U-타워는 SK하이닉스㈜와 100% 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 주요 전차인으로는 SK㈜ 등이 있습니다.당사는 본 자산을 2022년 6월 30일 5,072억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 6,371억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 25.6% 상승한 것으로나타납니다.

U타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다. [접근성]

분당-판교 업무지구는 다수의 도시개발 건이 진행 및 예정 중에 있어 업무 권역의 확장 및 위상의 공고화가 예상됩니다. 신규 공급 예정인 판교 제2 ·3테크노밸리의 개발 및 향후 GTX-A 노선 개통 및 8호선 연장 등으로 자산가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

[입지환경]

3) SK에너지 주유소 102개소 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사 (이하 "클린에너지리츠")의 투자부동산인 SK에너지 주유소 102개소는 국내 정유 업계 1위 SK에너지㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지 활용가치가 높은 자산들로 구성되어 있습니다. 당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 본 자산을 2021년 7월 7일 및 11월 25일에 걸쳐 총 7,664억원에 매입하였습니다. 이후 2023년 2개소, 2024년 3개소, 2025년 5개 소, 2026년 1분기 2개소, 2026년 2분기 1개소, 2026년 7월 30일 1개소를 매각하였습니다. 2026년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 102개소 주유소 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 8,673억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 27.2% 상승한 것으로 나타납니다.

당사의 종속기업인 클린에너지리츠가 보유한 SK에너지 주유소 102개소는 전체 주유소의 50%가 수도권 내 위치하며, 평균 대지면적은 약 456평이며, 41%의 주유소가 용도지역이 우수하여 토지 활용가치가 높은 자산으로 구성되어 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

2024년 8월 7일 클린에너지리츠의 이사회 결의를 통해 당사가 보유한 주유소 31개소 매각을 위한 자문사를 선정하였으며, 이후 2025년 3월 7일 추가 매각 대상 주유소를 포함하여 총 47개소를 매각하는 것으로 계획을 확대하였습니다. 매입 이후 2026년 9월 9일 기준 14개소에 대하여 소유권 이전이 완료되었습니다. 다만, 시장환경 등의 급작스러운 변화 등으로 인해 매각 계획이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 2026년 9월 9일 기준 매각 예정 주유소 현황은 아래와 같습니다.

4) 종로타워

당사의 투자부동산인 종로타워는 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 1만8천평의 대표적인 Landmark Trophy 오피스입니다. 종로타워는 SK그룹의 계열사들이 업무시설의 74%를 임차하고 있습니다. 당사는 본 자산을 2022년 10월 19일 6,215억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 6,878억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 10.7% 상승한 것으로 나타납니다.

종로타워는 핵심 업무권역인 서울 중심업무지구(CBD) 내 위치하여 우수한 광역 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 종로타워의 600m 내에 5개의 지하철역이 위치하고 있으며, 200m 내에 공항버스, 지선버스, 간선버스 및 광역버스가 다수 운행되어 타 지역으로의 이동과 접근성이 매우 우수합니다.

[접근성]

종로구-중구 일대는 도시환경정비 및 도시계획시설사업 등의 재정비사업이 활발히 진행 중에 있어, 노후 지역 이미지 개선 및 신규 수요 유입 가능성이 증대될 것으로 보입니다. 또한, 향후 GTX-A 노선 개통으로 접근성이 크게 향상되고 업무, 판매 및 숙박시설 등 현대화된 시설 개발로 투자관심도 제고 및 자산가치 상승이 기대됩니다. [입지환경]

5) SK하이닉스 수처리센터당사의 종속기업인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사 주식회사 (이하 "클린인더스트리얼리츠")의 투자부동산인 SK하이닉스 수처리센터는 SK하이닉스㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 산업 시설입니다. 수처리센터는 SK하이닉스이천 반도체 공장 단지 내 소재하고 있으며, 반도체 공장에서 발생하는 폐수의 고도처리, 방류 및 재활용 하는 수자원 관리의 핵심 시설입니다. 수처리센터는 4개동 및 온도저감동 등 총 5개동으로 이루어져 있으며, 고도의 처리공법에 의한 시스템으로 구성되어 있습니다. 또한 수처리센터를 통해 SK하이닉스는 수자원 절감 및 재이용 등 Water Stewardship을 수행하고 있습니다.당사의 종속기업인 클린인더스트리얼리츠는 본 자산을 2023년 9월 25일에 1조 1,203억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 1조 1,892억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 6.2% 상승한 것으로 나타납니다.

㈜ 이천 SK하이닉스 반도체 공장 단지 내 소재한 건물들은 건물등기부 상 단지 전체 토지를 그 소재지번으로 하고 있어, 수처리센터만의 토지를 특정하여 매입하기 위해 구분소유적 공유지분으로 거래함

6) SK-C타워

당사의 투자부동산인 SK-C타워는 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 충무로 권역에 위치한 연면적 6,546.44평의 중소형 오피스입니다. SK-C타워는 SK그룹의 2차전지, 반도체, 친환경 분야 소재 기업인 SKC㈜의 신규사옥으로 SKC㈜, SK㈜ AX 및 티맵모빌리티㈜가 임차하고 있습니다. 당사는 본 자산을 2024년 12월 20일 1,994억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 2,160억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 8.3% 상승한 것으로 나타납니다.

SK-C타워는 SK그룹 및 대기업의 사옥 수요 대응에 유리한 CBD 확장 권역인 충무로역 도보 2분거리에 위치하고 있습니다. 잠재가치가 높은 을지로, 충무로 권역에서 다수의 도시정비형 재개발 사업이 진행 중에 있어, CBD권역이 동측으로 확장될 것으로 전망하고 있으며, 인근 공급 예정 오피스 중 1만 평 미만 규모의 중형 자산은 5.73% 수준에 불과하여 희소성이 높은 자산으로 향후 당사는 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다. 7) SK-P타워

당사의 투자부동산인 SK-P타워는 경기도 성남시 분당구 삼평동에 위치한 연면적 15,028평의 오피스입니다. SK-P타워는 SK그룹의 기업인 SK텔레콤㈜ 및 SK플래닛㈜가 입주하고 있고, ㈜넥슨코리아가 2026년 4월부터 임차하고 있습니다. 당사는 본 자산을 2025년 11월 28일 3,607억원에 매입하였습니다. 2026년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 3,830억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 6.2% 상승한 것으로 나타납니다.

당사가 편입한 자산들은 경기변동 등 다양한 이유로 임대료가 하락할 수 있으며, 향후 당사가 보유한 투자대상 자산을 매각할 경우 매각차익을 실현하리라고 확정적으로 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직접 투자하고 있는 부동산과 당사의 자리츠를 통하여 투자하는 국내 102개 주유소 자산, 종로타워 및 수처리센터에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다.SK서린빌딩의 경우 2019년 대대적 리모델링을 완료하여 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단되며, 그 외 일반적인 수준의 유지보수의무는 임대차계약에 따라 임차인인 SK㈜가 부담합니다. SK U-타워도 책임임대차계약 상 임차인인 SK하이닉스㈜가 CAPEX 비용을 포함한 유지보수의무를 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득한 주유소 자산 또한 유지보수의무는 임대차계약에 따라 임차인인 SK에너지㈜가 부담하며 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜가 취득한 수처리센터 역시 임대차계약에 따라 임차인인 SK하이닉스㈜가 유지보수의무를 부담하고 있습니다. 당사의 투자부동산 중 종로타워, SK-C타워 및 SK-P타워는 당사의 다른 투자부동산과 달리 유지보수의무 및 CAPEX 관련 비용 또한 임대인이 부담하는 임대차 계약을 체결하였습니다. 2026년초 기준으로 종로타워, SK-C타워 및 SK-P타워에 대해 실시한 검토 결과, 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자는 발견되지 않았습니다. 종로타워의 향후 예상 개선비용은 투자비(CAPEX) 약 58억원 및 수선비(OPEX) 약 20억원 총78억원 수준으로 파악되었습니다. 같은 기준으로 SK-C타워 및SK-P타워에 대해 검토한 결과, 향후 예상 개선비용은 투자비(CAPEX) 약 1.1억원, 6.7억원 및 수선비(OPEX) 약 2.6억원, 8.8억원 수준으로 파악하였습니다.그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

3. 기타위험

본 사채의 상장예정일은 2026년 09월 23일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.또한, 본 증권신고서상의 공모일정은 예정된 일정일 뿐 확정된 것이 아닙니다. 향후 금융감독원의 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 수 있으며, 경우에 따라서는 증권신고서의 효력발생일에 영향을 미칠 수 있습니다. 효력발생일이 변경될 경우 공모일정에 변경사항이 발생될 수 있다는 점 투자의사 결정시 유의하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 DB증권과 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 주관회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다.

본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않습니다. 또한, 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 합니다.

※ 상기 사업위험, 회사위험 및 기타위험을 고려하시어 투자자 제위의 현명한 판단을 바랍니다.