삼성FN리츠 [기재정정]투자설명서(집합투자증권)(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사주식회사)

1. 집합투자기구의 명칭

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사[펀드코드: K5MR44E02353(E0235)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

3. 모집예정금액

가. 모집예정금액

나. 모집(매출)가액 산정 방식

부동산투자회사법 제18조와 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 거래량 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의 70이상으로 산정합니다.

또한, 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거 주주배정증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여, (舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 발행가액을 산정합니다.① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일 전일을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 4.5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일 전 제3거래일을 기산일로 하여, (X)유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 거래량 가중산술평균주가, 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과(Y) 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 4.5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상)

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약일 전 제3거래일을 기산일로 하여, (X) 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 거래량 가중산술평균주가 및 기산일 거래량 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과(Y) 기산일 거래량 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 4.5%를 적용합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상)

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만, 자본시장법 제165조의6 및 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-15조의 2, 부동산투자회사법 시행령 제15조에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. (1차 발행가액, 2차 발행가액, 확정 발행가액 산정 시 호가 단위 미만은 호가 단위로 절상함) 단, 확정 발행가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

※ 실권주 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

다. 조달금액

라. 발행제비용의 내역

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토(1) 회사의 규제 법령당사는 부동산투자회사로 부동산투자회사법의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 부동산투자회사법 제3조 제1항에 따라 주식회사이며, 제2항에 따라 상법의 적용을 받는 회사입니다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조 제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니합니다.

(2) 신주발행의 근거당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제194조부터 제206조까지를 적용받지 아니합니다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받는 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이 가능합니다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

또한 당사 정관 제12조 제1항에 따라 회사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제12조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립 이후에 신주를 발행하는 경우 주주는 「상법」 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 이에 당사는 주주 분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하는 취지에서 주주를 배제하지 않는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호하고자 하였습니다.아울러, 본 건 유상증자의 경우 공동대표주관회사인 삼성증권㈜과 NH투자증권㈜ 및 공동주관회사인 KB증권㈜과 한국투자증권㈜와의 잔액인수계약에 의한 주주배정후 실권주 일반공모 방식에 해당하여 초과청약이 가능하고, 당사는 투자회사에 해당하여 「자본시장법」제165조의2 제1항 제2호에 의거 투자회사에 대하여는 주권상장법인에 대한 특례 규정(「자본시장법」 시행령 제176조의8 제2항에 따른 20%를 초과하는 비율에 대한 초과청약 제한)을 적용받지 아니함에 따라 배정된 신주인수권증서에 대하여 100% 초과청약을 실시해 구주주청약 단계에서 실권이 발생할 경우 기존 주주들로 하여금 더 많은 신주 확보가 가능하도록 하여 지분율 희석을 최소화할 예정입니다. 또한, 주주 또는 일반청약자의 자율적인 출자 선택으로 인해 실권이 발생할 경우에도 잔액인수계약에 의하여 공동대표주관회사 및 공동주관회사가 실권주를 인수하여 납입자금 전액이 보장됩니다. 이에 인수단이 잠재적인 실권주 인수에 대한 리스크를 보유하게 되어 주주 및 일반투자자의 리스크가 제한되며, 납입자금 미확보로 인한 발행회사의 사업계획상 편입 예정인 자산에 대하여 계획하는 조달 및 투자구조에 영향을 미칠 가능성이 제한된다는 점에서 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 선정하였습니다. (4) 발행가액 산정 방법「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2022년 05월 09일자로 개정된「부동산투자회사법 시행령」제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

이에 따라 2026년 08월 26일 당사의 이사회는 '제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액'에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다. 가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

(2) 모집조건

나. 모집의 절차(1) 모집 일자 및 방법

■ 공모일정 등에 관한 사항

(2) 청약방법

1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본·지점 및 공동대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이 때 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.3) 일반공모 청약 : 일반청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률" 규정에 의한 실명자이어야 하며 "공동대표주관회사" 및 "공동주관회사"의 본ㆍ지점(청약사무취급처)에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반청약자의 청약 시, 각 청약처별 다중청약은 가능하나, 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종료일까지 계좌개설 후 청약이 가능합니다.4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 이루어질 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.6) 기타① 실권주 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청약을 한 후 실권주 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 같은 법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 2026년 08월 27일(주요사항보고서 공시일 익일)부터 2026년 10월 29일(확정 발행가액 결정일)까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 같은 법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 같은 법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.2086765513주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다. (단 1주 미만은 절사)② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 일반공모의 청약단위는 최소 청약단위를 10주로 하며 청약단위는 아래와 같습니다.

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 신주배정기준일(2026년 09월 23일 예정) 18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당 0.2086765513주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약 비율: 배정신주 1주당 1주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

(i) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약 한도주식수

(ii) 신주인수권증서청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량

(iii) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 x 초과청약 비율(100%)

3) 일반공모 청약구주주청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 공동대표주관회사 및 공동주관회사가 다음과 같이 일반에게 공모합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산 시 각 청약물량(공동대표주관회사 및 공동주관회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동대표주관회사 및 공동주관회사에 대하여 각 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 대표주관회사 및 공동주관회사의 총 청약물량(공동대표주관회사 및 공동주관회사가 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 "통합배정"이라 한다)으로 합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정 시 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 공동대표주관회사가 무작위 추첨방식 등 합리적인 방식으로 배정합니다.

(iii) 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 청약주식수대로 배정합니다. 배정 후 발생하는 잔여주식은 공동대표주관회사 및 공동주관회사 각자의 인수의무 한도주식수를 한도로 하여 개별인수 의무주식수를 자기계산으로 각각 잔액인수합니다.(iv) 본 계약서 제2조 제4항에 따라 청약미달회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무 주식수보다 적은 회사를 말한다)의 개별 인수의무주식수를 산정함에 있어 청약초과회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무주식수를 초과하는 회사를 말한다)의 초과청약물량(일반공모 청약물량에서 인수한도 의무주식수를 차감한 주식수를 말한다)을 청약미달회사에게 청약미달회사별 인수비율을 우선 고려하여 배분하며, 청약미달회사가 배분 받은 초과청약물량은 청약미달회사의 개별 인수의무주식수 산정 시 차감합니다. 기타 자세한 사항은 공동대표주관회사 및 공동주관회사 간 협의에 따라 산정합니다.

4) 금번 당사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 당사는 공모 및 인수, 배정절차에서 동 규정을 일부 참고하고자 하는바, 공동대표주관회사 및 공동주관회사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항에 따라, 위 1)내지 3)에 따라 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 50,000주(액면가 금 500원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있으며, 잔여주식은 공동대표주관회사 및 공동주관회사가 자기계산으로 인수합니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, FAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

1) 교부장소 : 공동대표주관회사 및 공동주관회사(일반청약시)의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 공동대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍFAX, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 공동대표주관회사의 본점 및 지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 공동대표주관회사의 본점 및 지점

3) 실권주 일반공모 청약자 : 공동대표주관회사·공동주관회사의 본점 및 지점4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 공동대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불합니다.공동대표주관회사 및 공동주관회사는 청약자의 청약납입금을 납입기일에 우리은행 삼성타운기업영업지원팀에 납입합니다.(7) 주권 교부에 관한 사항유상증자 신주 유통 개시(예정)일: 2026년 11월 25일

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 공동대표주관회사인 삼성증권㈜, NH투자증권㈜ 및 공동주관회사인 KB증권㈜, 한국투자증권㈜로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포, 공동대표주관회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2026년 10월 16일부터 2026년 10월 22일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2026년 10월 23일에 상장폐지될 예정입니다. ("유가증권시장 상장규정" 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 경우 명의개서대리인의 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 청약 참여 또는 신주인수권증서를 매매할 수 있습니다. 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 공동대표주관회사의 본ㆍ지점에서 직접 청약 가능하나, 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능합니다.

(9) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2026년 11월 01일입니다. 2) 정보이용제한공동대표주관회사인 삼성증권㈜, NH투자증권㈜ 및 공동주관회사인 KB증권㈜, 한국투자증권㈜는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한자본시장법 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2026년 08월 27일부터 2026년 10월 29일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 자본시장법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 자본시장법 시행령 제208조의4 제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

4) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

6. 상장 및 매매에 관한 사항

(1) 당사는 환매금지형 투자회사(위탁관리부동산투자회사)로서 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나, 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 신주 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정 될 수 있습니다. 주권상장부동산투자회사의 경우 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

1. 집합투자기구의 명칭

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사[펀드코드: K5MR44E02353(E0235)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

다. 경영진의 중요한 변동- 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 대표이사 1인(이명규), 기타비상무이사 2인, 총 3인의 이사로 구성되어 있습니다.

라. 주주 및 지분현황 (1) 5% 이상 주주에 관한 사항

마. 최대주주의 변동 내역- 당사 발기 설립(2022.07.26) 당시 최대주주는 제일엠앤이(주)였으나, 이후 2022년 11월 23일 유상증자를 통해 최대주주는 삼성생명보험(주)로 변경되었습니다.

바. 상호의 변경- 해당사항 없습니다. 사. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없습니다.

아. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용- 해당사항 없습니다.

자. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화- 해당사항 없습니다.

차. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용- 해당사항 없습니다.

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

4. 집합투자업자

삼성에스알에이자산운용㈜는 「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 당사의 자산관리업무를 수행합니다. 삼성에스알에이자산운용㈜에 관한 세부사항은 하기 표의 내용과 같습니다.

5. 운용전문인력에 관한 사항

당사는 삼성에스알에이자산운용㈜와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, 삼성에스알에이자산운용㈜의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

6. 집합투자기구의 구조

가. 회사의 지배구조 현황당사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 「상법」 및 「부동산투자회사법」에 따라 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 있습니다. 주주총회와 이사회는 「부동산투자회사법」 및 회사의 정관에 명시된 역할과 권한을 수행합니다. 당사는 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 경영의 투명성을 제고하며 주주의 투자수익과 투자자 보호에 최선의 노력을 다할 것입니다. 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자 의사결정 승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[이미지: 조직도] 원문에서 확인할 수 있어요.

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성회사는 대표이사(사내이사) 1인과 기타비상무이사 2인으로 이사회를 구성하고 있습니다. 당사 이사회 의장은 당사 정관에 따라서 대표이사가 의장입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 두고 있지 않으며, 이사회 내 소위원회 역시 별도로 두고 있지 않습니다.

(2) 이사회의 권한- 당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항1. 감사 선임 현황

당사는 「부동산투자회사법」 제14조의2 규정에 따라 감사 1인을 두고 있습니다.

2. 감사 관련 사항 (1) 감사의 인적사항

(2) 감사의 독립성- 당사의 감사는 정관에 따라 주주총회의 의결을 거쳐 선임되며, 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 동의가 필요합니다. 그리고 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못합니다. 그리고 당사는 「상법」 제382조의2에서 규정하는 집중투표제를 채택하지 않습니다. 그리고 감사의 경우 「부동산투자회사법」에 따른 임원의 결격사유에 해당하지 않는 자이어야 합니다.(3) 감사의 주요활동 내용- 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다.

- 당사 정관에 따른 감사의 직무는 다음과 같습니다.

라. 주주총회에 관한 사항당사의 정관에 따른 주주총회의 결의방법과 결의사항은 다음과 같습니다.

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적

당사는 2022년 7월 26일 설립되어 2022년 10월 21일 「부동산투자회사법」에 따라 국토교통부 장관으로부터 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 「상법」상의 주식회사입니다.단, 당사가 추구하는 투자 목적 또는 성과 목표가 반드시 달성된다는 보장이 없으며, 투자 성과는 부동산 및 금융 시장의 상황에 따라 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 나. 설립취지

당사는「부동산투자회사법」에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 동법 제1조(목적)에 따라, 일반 국민 및 소액 투자자를 포함한 부동산 및 금융시장 참여자에게 간접적으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국내 부동산 및 금융시장, 나아가 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.

다. 정관상 목적 사업회사의 주요 목적사업은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익증권의 취득ㆍ관리 및 처분 등을 하는 방법 등을 통해 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 "정관 제2조(목적)"에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

단, 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상 당사는 증권신고서 제출일 현재 총 5개(에프엔타워 대치/순화/판교/잠실/당산) 자산을 보유 및 운용 중입니다. (삼성FN리츠 홈페이지 www.samsungfnreit.com)

[이미지: 투자대상] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사는 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치 및 에프엔타워 순화를 취득한 이래 에프엔타워 판교(2024년 9월 24일), 에프엔타워 잠실(2026년 3월 17일), 에프엔타워 당산(2026년 8월 13일)을 순차적으로 취득하였으며, 증권신고서 제출일 기준 당사의 투자대상자산 내역은 다음과 같습니다.

(1) 투자자산 상세 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 대치를 거래금액 4,811억 2,100만원, 에프엔타워 순화를 거래금액 1,965억 1,400만원에 각각 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. 이를 기반으로 당사는 2023년 4월 10일 유가증권시장(KOSPI)에 상장하였으며, 당시 상장(IPO)을 통하여 1,189억원을 조달하였습니다. 당사의 투자자산 상세 현황은 다음과 같습니다.

가. 에프엔타워 대치

에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜는 전체 임대면적의 약 64.83%를 사용하고 있으며, 삼성생명보험㈜ 외에도 ㈜신세계까사, ㈜포스코플로우, ㈜소크라에이아이, 스카이웍스솔루션즈코리아㈜, 등이 임차하고 있으며, 증권신고서 제출일(2026.09.10) 기준 임대율은 100.0%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 1.9년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

나. 에프엔타워 순화

에프엔타워 순화의 주요 임차인인 ㈜에스원은 전체 임대면적의 약 100.0%를 사용하고 있으며, 증권신고서 제출일(2026.09.10) 기준 임대율은 100.0%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 3.3년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

다. 에프엔타워 판교당사는 삼성화재해상보험㈜(매도인)와 2024년 09월 20일 에프엔타워 판교를 거래금액 1,258억 7,000만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2024년 09월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. 당시 부동산담보대출 809억원, 유상증자 약 642억원을 통해 자금을 조달하였습니다.

에프엔타워 판교의 주요 임차인인 한화시스템㈜은 전체 임대면적의 약 100.0%를 사용하고 있으며, 증권신고서 제출일(2026.09.10) 기준 임대율은 100.0%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 3.3년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

라. 에프엔타워 잠실당사는 삼성생명보험㈜(매도인)과 2026년 03월 09일 에프엔타워 잠실을 거래 금액 2,079억원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2026년 03월 17일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.당시 회사채(무보증공모사채) 2,000억원을 발행하여 자금을 조달하였습니다.

에프엔타워 잠실의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜ 및 ㈜우아한형제들은 전체 임대면적의 약 56.5%를 사용하고 있으며, 이외에도 롯데컬쳐웍스, 슈퍼센트 등이 임차하고 있어 증권신고서 제출일(2026.09.10) 기준 임대율은 92.1%(공실률 7.9%), 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2.1년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

마. 에프엔타워 당산

당사는 에프엔타워 대치/순화/판교/잠실에 이어 제3자인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사(NH올원리츠의 종속회사)가 보유한 '에이원타워 당산'을 신규자산으로 편입(매입)하기 위해 2026년 7월 31일 매도인인 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사와 1,630억원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 2026년 8월 13일 부동산매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.당시 전자단기사채 1,700억원을 발행하여 자금을 조달하였으며, 전자단기사채 발행 내역은 다음과 같습니다.

이와 관련하여 전자단기사채 900억원(1회차)은 2026년 9월 28일에 부동산 담보대출을 5,200억원(900억원 증액)으로 신규 약정하여 기존 부동산 담보대출 4,300억원 차환(리파이낸싱)과 기존 발행한 전자단기사채 900억원을 상환할 예정이며, 전단채 800억원(2회차)은 금번 유상증자를 통해 조달된 자금으로 상환할 예정입니다. 이에 금번 유상증자를 통해 조달한 자금의 실질 사용용도는 에프엔타워 당산 매입을 위한 자금이라고 볼 수 있습니다.

에프엔타워 당산의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜ 및 삼성생명서비스손해사정㈜ 는 전체 임대면적의 약 86.59%를 사용하고 있으며, 이외에도 삼성카드㈜, 삼성화재해상보험㈜ 등이 임차하고 있어 증권신고서 제출일(2026.09.10) 기준 임대율은 100.0%, 가중평균잔여임대기간(WALE)은 3.2년입니다. 주요 임차인의 임대차 계약조건 개요는 다음과 같습니다.

나. 투자제한

(1) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 예금기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것이며, 정관상 자산운용의 기본방침을 수립하고 있어 투자자 보호에 임하고 있습니다.당사 정관 및 관련된 규정에 기재된 사항은 다음과 같습니다.

(2) 부동산에의 투자 및 운용

당사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 합니다.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

또한 회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 대표이사 또는 이사회를 통하여 이루어질 것이며, 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사는 제24조 및 같은 법 시행령 제26조에 의거하여 부동산을 취득한 후 동 규정 및 시행령에서 정하는 기간 이내에는 이를 처분할 수 없습니다. 다만 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

더불어 부동산투자회사는 매분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 합니다. 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 합니다. 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 당사 정관 및 「부동산투자회사법」 제25조 및 동법 시행령 제27조에 의합니다.

(3) 증권에 투자 및 운용

회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호 중 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다.

1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우2. 다른 회사와 합병하는 경우3. 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우4. 회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우5. 회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 부투법 시행령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 부투법 시행령 제31조 제1항으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우6. 기타 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 부투법 시행령 제31조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

다. 편입한 집합투자증권에 관한 사항

해당사항 없음

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조

가. 투자구조 및 전략 당사는 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치 및 에프엔타워 순화를 취득한 이래 에프엔타워 판교(2024년 9월 24일), 에프엔타워 잠실(2026년 3월 17일), 에프엔타워 당산(2026년 8월 13일)을 순차적으로 취득하였습니다.

[이미지: [(최초) 증권신고서 제출일('26.09.10) 현재]] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사는 금번 유상증자 대금으로 기존 발행한 전자단기사채 800억원을 상환할 예정입니다. 한편, 당사는 증권신고서 제출 이후 2026년 9월 28일에 부동산 담보대출을5,200억원(900억원 증액)으로 신규 약정하여 기존 부동산 담보대출 4,300억원 차환 및 기존 발행한 전자단기사채 900억원을 대환(상환)할 것입니다. 이에 금번 유상증자 완료 후 예상되는 투자구조는 하기와 같습니다

[이미지: [신규 부동산 담보대출약정('26.09.28) 및 유상증자('26.11.12) 후 기준]] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요인에 대한 헷지가 가능합니다.

[이미지: 성장 Roadmap] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사는 보유한 자산의 가치상승 및 지속 성장과 더불어 자금조달능력 향상 등은 이자비용을 감소시킬 수 있는 요인이므로 스폰서가 보유한 자산 뿐만 아니라 변화하는 금융시장 환경에 적극적인 대응을 위해 시장 내 우량자산도 병행 검토하여 지속적으로 편입(매입)할 계획이며, 이를 통해 자산의 포트폴리오 확장 및 지역적 분산투자 효과를 높이고자 합니다.

[이미지: 복합 자산 포트폴리오의 리스크 분산] 원문에서 확인할 수 있어요.

당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 확보하여 대상 부동산 등을 취득하고, 그 자산을 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 당사는 체계적인 자산관리시스템을 통하여 자산의 부가가치를 제고하고 이에 따라 주주에게 장기적이고 안정적인 배당을 실시하여, 부동산 간접투자제도의 정착 및 활성화에 이바지할 계획입니다.

[이미지: 우량 스폰서 기반 금리 경쟁력] 원문에서 확인할 수 있어요.

또한 당사는 국내 타 리츠 대비 우량한 스폰서의 신용등급을 기반으로 향후 유리한 차입금리를 확보할 수 있어 추가 자산 편입을 위한 자금 조달에 경쟁력을 보유하고 있습니다.

나. 위험관리 (1) 자산운용위험 관리계획 - 자산 매입 관련당사가 투자하고 있는 투자 자산에 대하여 소유권의 하자로 인한 이용 및 처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 거래의 적법성과 권리관계 분석 등을 통하여 그 결과를 투자대상 자산(투자부동산, 수익증권 및 지분증권 등)의 소유권 취득 과정에 반영하였으며, 향후 추가로 편입하는 자산에 대하여도 동일한 위험관리 체계를 적용하여 자산 매입 과정에서의 운용위험을 최소화할 계획입니다.- 임대 공실 관련당사의 최종 투자대상 자산인 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교, 에프엔타워 잠실, 에프엔타워 당산은 현재 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있어, 공실위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 이외에도 당사는 투자부동산의 운영기간 동안 임차인의 지속적인 모니터링을 통해 임차인의 계약 해지 가능성을 선제적으로 확인하고, 신규 잠재임차인을 대상으로 꾸준하게 마케팅을 진행하여 모든 투자부동산에서의 공실 발생 가능성을 최소화할 계획입니다.그럼에도 불구하고, 최근 진행중인 미-이란 전쟁 등 및 그와 같은 불가항력적 사건으로인해, 당사가 예기치 못한 일부 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며, 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되는 '공실 위험'에 노출될 가능성은 배제할 수 없습니다.- 부동산 자산 관련부동산 자산의 불가항력 등으로 인한 화재, 풍수 등의 재해 위험은 각 투자기구별로 패키지 보험 가입을 통해 대비하고 있습니다. (2) 회사 경영 및 운영 위험 관리계획- 대리인 및 이해상충위험 관련대리인 위험을 방지하기 위하여 주주총회와 이사회의 권한과 기능을 정관에 반영하였으며, 각 위탁회사들과의 계약에 따라 업무의 품질 및 이해상충 여부를 관리하는 등 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 사무수탁회사간 원활한 업무의 조정과 이해상충 소지를 줄여나가고자 하며, 특수관계인과의 거래에 대한 내부통제규정을 통해 이해상충 위험을 방지하고 있습니다. 다. 수익구조

(1) 영업수익 추정

당사는 아래와 같이 영업수익을 추정하였으며, 사업계획의 변경 등으로 실제 수치와 상이할 수 있습니다. 당사의 추정 영업수익은 투자 부동산으로부터 받는 임대료 수입등으로 구성됩니다.

가) 임대수익

임차인별 임대료 산출내역은 다음과 같습니다.[에프엔타워 대치 임대수익]

[에프엔타워 순화 임대수익]

[에프엔타워 판교 임대수익]

[에프엔타워 잠실 임대수익]

[에프엔타워 당산 임대수익]

(2) 운영비용 추정

당사는 아래와 같이 운영비용을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 운영비용은 향후의 보험료, 외부에 지급하는 수수료, 제세공과금 등에 대한 가정을 토대로 산정한 것이므로 향후 실제 발생하는 운영비용과 아래의 추정 운영비용은 상이할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.당사의 운영비용은 자산관리비용, 제세공과금, 리츠운용비용, 기타비용으로 구성되어 있습니다.

가) 부동산관리비용

나) 리츠 관리비용 및 기타 관리비용리츠 관리비용

기타 관리비용

다) 감가상각비당사는 부동산 매입시점의 건물 예상 내용연수를 가정하고 정액법을 적용하여 감가상각비를 산정하였습니다.

(3) 영업외 수익 및 비용 추정 가) 이자수익(영업외수익)당사의 잉여현금의 운용에 따른 이자수익 금액으로 산정하며, 잉여현금 운용에 따른 이자수익은 매월 말 현금잔액에 대하여 연 2.0%의 예금이자율을 적용하였습니다.나) 이자비용(영업외비용) 당사가 자산 취득을 위해 조달한 차입금에서 발생한 이자비용의 계산을 위해 하기의 가정을 적용하여 비용을 산정하였습니다.

다) 부동산 평가손익당사는 투자부동산에 대하여 K-IFRS 제1040호 '투자부동산' 문단 30에 따라 원가모형 회계처리를 선택하였으므로 부동산 평가손익을 인식하지 아니합니다.

라) 법인세- 법인세법 제51조의2 제1항 제4호에 의거하여 부동산투자회사에서 발생하는 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우 동 배당액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제하므로 법인세는 발생하지 않는 것으로 가정하였습니다.

라. 추정 손익현황당사는 아래와 같이 손익을 추정하였습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "다. 수익구조"에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하시기 바랍니다.

마. 주식(보통주) 민감도 분석 당사의 공실률 및 차입금 및 사채 금리 변동에 따른 투자자 손익이 변동될 때 당사의 수익성에 미치는 영향에 대하여 민감도 분석을 수행하였으며, 그 내역은 다음과 같습니다. (1) 차입금 금리변동에 따른 민감도 분석

(2) Exit Cap.rate 변동에 따른 민감도 분석

(3) 공실률 변동에 따른 민감도 분석

10. 집합투자기구의 투자위험

당사 주식에 대한 투자는 투자원금에 대하여 손실이 발생할 위험 등 다양한 위험을 수반합니다. 또한, 당사 주식의 가치는 보장되지 아니하며 당사 주식에 대한 투자로 인하여 투자자에게 발생 가능한 손실은 어떠한 방법으로도 보상되지 아니합니다.당사가 아래와 같이 기재한 투자위험은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.당사는 본 증권신고서(투자설명서)에 기재한 사업이 종료되기 전에도 본 건 사업 이외의 부동산 관련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 신고서 상의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습니다.한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추구하는데 목적이 있으므로 본 신고서 상에는 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험 회피 전략을 수립하여 위험 최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것과, 위험 회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다. 가. 일반위험 (1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 매출액이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 매각시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 당사의 투자대상인 부동산으로부터 당사가 수취하는 임대료 수익의 경우에도 임대 수요 감소, 인근 유사 시설 공급 과잉, 건물 노후화로 인한 가격 하락 등이 발생할 경우 투자자의 손실로 귀속될 가능성을 배제할 수 없습니다.또한, 당사의 투자대상 자산의 수익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 당사는 투자자의 원금 손실에 대한 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다. (2) 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히, 국내 금리 인상 등으로 인하여 현 임차인들을 비롯한 잠재적 임차인들의 재무적 부담이 가중될 경우 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.또한, 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우 매각으로부터 차익이 확정적으로 발생하리라고 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 자산이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(3) 금리변동 위험 등당사는 투자 자산 취득을 위하여 차입을 활용하고 있습니다. 당사의 당기말( 제15기) 차입금 및 사채 내역은 다음과 같습니다.

당사는 부동산 담보대출 5,200억원에 관한 약정은 2026년 9월 21일에 체결할 예정이며, 주요 조건은 '담보자산 및 차입금' 변동 외에 기존 담보대출과 동일합니다.

한편, 코로나19 사태 이후 이어지던 글로벌 초저금리와 완화적 정책 기조는 인플레이션 압력으로 인해 점차 긴축 방향으로 선회하고 있습니다. 특히 최근 발생한 중동 지역의 지정학적 갈등으로 국제유가가 급등하였고, 이후 종전 논의가 교착 상태에 빠지면서 유가 변동성이 지속해서 높게 유지되고 있습니다.이러한 에너지 가격 충격으로 인해 주요국의 물가도 크게 흔들리고 있습니다. 미국의 소비자물가는 목표치를 크게 상회 중이며, 미 연준은 수차례 기준금리를 동결하면서도 내부적으로 추가 인상 필요성이 대두되는 등 향후 정책 경로의 불확실성이 커졌습니다. 국내 역시 물가 상승 압력이 가중됨에 따라, 한국은행은 장기간의 금리 동결 기조를 종료하고 최근 기준금리를 연이어 인상하며 본격적인 긴축으로 전환하였습니다.이에 따라 주요 시장금리가 상승세를 보이며 당사가 속한 업계 전반의 조달금리 역시 높아진 상태입니다. 당사는 사업 특성상 총사업비의 일부를 외부 차입에 의존하고 있어, 이 같은 금리 상승은 향후 금융비용을 증가시켜 수익성 및 배당가능이익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 중동발 불확실성과 주요국의 긴축 전환으로 인해 금리 예측이 매우 어려운 상황이므로, 금리 상승에 따른 투자 손실 위험에 각별히 유의하시기 바랍니다. (4) 신용위험(부도위험)당사는 증권 및 부동산 담보대출을 통해 투자 재원을 마련하고 있습니다. 또한 당사가 향후 신규부동산 또는 부동산 관련 증권 취득시에도 일정 비율의 차입을 할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다.또한, 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다. (5) 부동산 경기변동에 따른 위험당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 분배금 수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 감소, 미납 등으로 당사의 수익성에 악영향을 줄 수 있습니다.또한, 향후 당사가 보유한 투자대상 자산을 매각할 경우 매각차익을 실현하리라고 확정적으로 기대할 수 없으며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 아울러, 당사가 현재 취득한 투자대상 자산 외에 추후 계획된 타 투자대상 물건이 계획대로 인수되거나 운영되지 못하는 경우 투자자의 투자원금의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

(6) 배당 재원 부족에 따른 위험

「부동산투자회사법」 제28조(배당)에 따르면 부동산투자회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당(금전, 주식 및 기타의 재산)하도록 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제25조 1항에 근거하여 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중 건축물을 포함)이어야 함으로써 현금성 자산을 일정 규모 이상 보유할 수 있습니다.

당사는 사업계획상 투자 부동산으로부터의 임대료를 주요 배당 재원으로 하고 있습니다.향후 당사가 계획하고 있는 부동산 및 부동산 관련 수익증권을 자산에 편입하고자 할경우, 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존할 가능성이 높습니다. 이와 같은 담보대출의 증가는 향후 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 이에 따라 당사의 이익과 배당가능이익이 축소될 위험은 상시 배제할 수 없는 요소입니다.

향후 1개년 사업계획상 보통주식의 예상 배당금은 아래와 같습니다. 그러나 예상 배당금액 및 예상 배당수익률은 각 사업계획상 당사의 사업계획을 수립하기 위한 제반사항이 모두 이루어진 경우에 해당하는 것이며, 실제 배당금액 및 예상 배당률이 이를 하회할 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

향후 추가적인 부동산 또는 부동산 관련 증권 매매가 이루어지거나 실제 운영과정에서 실제 배당금이 변동될 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 유의하시기 바랍니다.

(7) 중동 지정학적 위기 및 전쟁 발발에 따른 위험최근 미국과 이란 간의 전쟁 발발 영향으로 실물경제가 크게 위축되고 금융시장도 충격을 받아 증권시장의 변동성은 매우 커졌습니다. 또한 무력 충돌과 에너지 공급망 교란이 장기화되면서 소비 위축 및 투자 이연 등에 따른 경기 침체가 지속될 가능성이 있습니다. 최근 미·이란 전쟁 외에도 주변국으로의 확전 등 새로운 지정학적 리스크가 대두되고 있으며, 증권신고서 제출일 현재 이후 이러한 위기가 심화되어 전 세계적으로 물가 급등과 경기침체가 지속되거나, 이에 준하는 거시경제적 충격이 발생하여 국내외 경제상황에 악영향을 미치게 될 시, 정부의 여러 대응 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성이 있고, 임차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 이와 같은 상황이 임차인의 재무상태 및 임대료 지급능력에 미치는 영향을 현시점에서 합리적으로 추정할 수는 없지만, 부정적인 영향을 받을 가능성을 완전히 배제할 수 없을 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 글로벌 금융시장 변동성이 커지는 상황 속에서 금번 유상증자 이후 당사 주가 역시 급격한 변동성을 보일 가능성이 존재하므로 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.

나. 특수위험

(1) 자산 취득 관련 위험당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등의 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운용과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.기투자자산에 대하여 당사는 각 투자 대상 부동산에 대한 소유권 이전을 완료하였습니다. 향후 당사가 추가 편입자산을 취득하는 과정에서 고려할 수 있는 위험요소로는 관련 법규 또는 세제의 영향으로 거래에 중대한 영향을 미치거나 추가적인 비용이 발생할 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험, 운영과 관련한 자료의 불충분성 또는 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다.

(2) 소유권(이용 및 처분의 권리) 제한의 위험당사가 취득 완료하였거나 취득 예정인 부동산의 경우 소유권의 하자로 인한 이용 및처분의 제한 위험을 분석하기 위해 당사는 권리분석 등을 통하여 그 결과를 자산 취득과 관련된 각종 계약에 반영하였으며 제한물권은 존재하지 않는 것으로 파악되고 있습니다.향후 추가 취득하는 부동산의 경우에도 상기 위험에 노출되지 않도록 제반 검토를 완료한 다음에 진행할 예정이지만, 부동산의 특성 및 취득의 용이함을 위해 상기 위험에 노출된 상태로 추가 매입이 이루어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

(3) 매입가격 추정 오류의 위험당사가 투자한 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정 등을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 당사는 투자부동산 매입시 감정가액 수준 또는 이하의 가격으로 매입하였으나 이는 부동산처분시 매매이익을 보장하는 것이 아니므로 투자에 유의하시기 바랍니다.

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다. (4) 적정 임대가 산정 위험당사는 현재 취득한 사업지에 대하여 적절한 임대가액을 산출하기 위하여 지속적으로 임대 시세 등을 검토하고 있습니다. 당사는 우량임차인을 유치하기 위하여 합리적인 수준의 임대 조건을 제시하고 있으며, 사업계획상의 배당률을 고려하여 공실률 최소화에 노력하고 있으나, 장기계약으로 인한 적시의 임대료 상승분 적용에 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한 주요 임차인이 재계약을 하지 않을 경우, 공실률이 큰 폭으로 상승할 수도 있습니다. 또한 주변 오피스빌딩과의 임차인 유치 경쟁으로 신규 임대차계약 및 재계약 시점에 임대료 시세가 예상보다 하락할 가능성이 있으며, 임대수요 하락으로 인한 임대료 시세 하락의 위험이 항상 상존하고 있습니다. (5) 임대료 지급불능에 따른 위험당사가 현재 매입한 부동산 경우 대부분의 수익이 임대료를 통해 발생하고 있습니다. 따라서 임차인이 자금경색, 사업부진, 경기불황 등의 이유로 인해 임대료와 관리비등을 적시에 지급하지 못하는 경우 지급불능 상태에 빠지게 되어 원활한 운용수익을 확보하지 못하게 됩니다. 일정기간 임대료 및 관리비 연체시 임대차계약에서 정한 지연손해금과 당사가 확보하고 있는 임대차보증금에서 공제하는 것으로 수익을 보전할 수 있겠으나, 소송 등의 법적분쟁 등 예상치 못한 손해를 가져올 수 있습니다. (6) 공실 위험

당사는 투자부동산으로부터 수취하는 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있어 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 경우 수익에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다.당사의 투자 대상 부동산의 임대 현황은 아래와 같습니다.

당사가 투자하는 투자대상 부동산은 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 최근 오피스 임대시장을 고려시, 향후 공실 발생률은 적을 것으로 판단됩니다. 다만 현재 발생한 미국과 이란간의 전쟁 영향 등으로 일부 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있는 위험이 있습니다.

당사는 위와 같은 불확실성이 발생하여 당사 투자대상 부동산에 공실이 증가하는 경우 투자대상 부동산으로부터 배당금을 수취하지 못 할 위험이 있습니다. 자세한 사항은 공실률 변동에 따른 투자자 손익 변동을 분석한 민감도 분석 사항이 기재된 제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 - 마. 주식(보통주) 민감도 분석을 참조하시기 바랍니다.

(7) 부동산 건물 노후화에 관한 위험부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 투자하는 투자 기구의 집합투자업자, 자산관리회사 등이 시설 관리 전문 업체를 통하여 해당 업무를 수행할 예정입니다. 자산관리회사 및 시설관리업체 현황은 아래와 같습니다.

당사에서 투자하는 오피스빌딩의 경우 투자 전 리모델링이 완료되어 단기간 내에 추가적인 대규모 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높지 않을 것으로 판단됩니다. 에프엔타워 대치는 2022년 2월 리모델링이 완료된 바 있습니다. 나머지 4개 빌딩 모두 단기간에 대규모 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 수취하는 임대료 수익이 감소할 수 있습니다.

(8) 추후 매수인 확보에 관한 위험당사가 투자하고 있는 부동산을 매각하거나, 직접 보유하고 있는 부동산 관련 증권을 매각하여 투자자금을 회수하려 할 경우, 적절한 매각 대상을 선정하지 못하여 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사가 투자한 부동산 자산의 감정평가액은 당사의 매입(간주)가격과 비교하여 유사한 수준입니다. 그러나 이러한 감정평가액이 향후 매도가격을 의미하지는 않으며, 회사의 매입(간주)가격 이하로 부동산을 매각해야 할 경우 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 당사가 투자한 자산의 매입(간주)가격과 매입시점의 감정평가액, 최근 시점의 감정평가액은 "(3) 매입가격 추정 오류의 위험" 내용을 참고하시기 바랍니다.

(9) 부동산 개발사업 진출에 따른 위험「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있으나, 현재 당사가 계획하고 있는 개발사업은 없습니다. 향후 시장 상황과 당사의 계획 변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 및 주주총회의 특별결의에서 승인된 비율 내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성이 있습니다. 부동산 개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자 실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

(10) 부채에 따른 위험

증권신고서 제출일 현재 기준 당사의 구체적인 차입 내역은 '투자결정시 유의사항 안내'의 '13. 차입금 및 사채 현황' 항목을 참고하시기 바랍니다. 추가로, 향후 신규 부동산을 취득할 경우에는 일정비율의 차입이 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 부동산 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장이 원활하지 못할 경우 상환을 해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다또한, 당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다. (11) 역부채효과 (차입으로 인한 이자비용이 차입을 활용하여 창출하는 수익보다 커지는 효과) 위험 당사는 본건 공모 후 총자산 약 1,242,112백만원, 자기자본 약 481,595백만원 및 부채(보증금 포함) 약 760,517백만원 의 재무구조를 보유할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 당사는 자기자본과 함께 차입금 등 부채를 활용하여 자산을 운용하는 레버리지 구조에 노출되어 있으며, 운용자산에서 창출되는 임대수익(순영업소득 등)이 이자비용 및 관련 금융비용을 하회할 경우 부채를 활용하지 않았을 경우보다 손실이 확대되는 역부채효과가 발생할 수 있습니다.특히 금리 상승, 거래시장 위축, 공실 확대 또는 임대료 하락 등으로 투자부동산의 가치가 하락하는 경우, 자산가치 하락분이 자기자본에 우선적으로 반영되는 레버리지 구조상 레버리지가 없었을 경우 대비 자기자본 손실 또는 손실률이 상대적으로 크게 확대될 수 있습니다. 또한 임대차 만료 후 재임대 지연, 주요 임차인의 중도해지 또는 갱신거절 등으로 임대수익이 사업계획에 미달할 경우 고정적으로 발생하는 이자비용 부담이 상대적으로 증가하여 현금흐름 및 배당가능이익이 감소할 수 있습니다.아울러 차입금 만기 도래에 따라 차환(리파이낸싱)이 필요한 경우, 차환 시점의 시장금리 상승 또는 신용스프레드 확대 등으로 금융비용이 증가하여 역부채효과가 심화될 수 있습니다. 나아가 자산가치 하락 또는 임대수익 감소가 동반될 경우 차환 조건이 악화되거나 LTV 또는 DSCR 등 재무약정 요건 강화, 차환 가능금액 축소 등이 발생할 수 있으며, 이에 따라 추가적인 자기자본 투입 또는 일부 차입금의 원금상환이 요구되어 유동성 부담이 증가할 수 있습니다. 이러한 요인들은 당사의 손실을 확대하고 배당가능이익을 감소시킬 위험이 있습니다

(12) 임차인 관련 위험가) 에프엔타워 대치에프엔타워 대치의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜신세계까사, ㈜소크라에이아이, 스카이웍스솔루션즈코리아㈜, 포스코플로우㈜로 비교적 우량한 신용도를 보유하고있는 임차인이며, 증권신고서 제출일 기준 주요 임차인이 총 면적의 92.49%를 사용 중에 있으며, 임대차계약서 기준 공실은 없습니다.상기 주요 임차인의 현금창출능력이나 재무상태가 악화될 경우 임대료 지급 지연 또는 불가 등의 요인으로 당사의 임대수익에도 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주요 임차인의 개요 및 재무현황은 아래와 같습니다.