한화리츠 [기재정정]증권신고서(채무증권)

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 및 1.5년 만기 A+등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리, A+등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 A+등급 무보증회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

2026년 7월 금통위에서 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25% 인상함에 따라 2026년 08월 24일 현재까지 3개월 간 국고채 1년 만기 금리가 소폭 상승하였습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, 국고채 1년 만기 금리는 2026년 05월 26일 3.153%에서 2026년 08월 24일 3.416%으로 3개월 간 0.263%p. 상승하였으며, 국고채 1.5년 만기 금리는 2026년 05월 26일 3.345%에서 2026년 08월 24일 3.551%으로 3개월 간 0.206%p. 상승하였습니다.A+등급 무보증 회사채의 Credit Spread는 소폭 확대되었습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, A+등급 무보증 회사채 1년 만기 Credit Spread는 2026년 05월 26일 -0.601%에서 2026년 08월 24일 -0.733%로 3개월 간 0.132%p. 확대되었으며, A+등급 무보증 회사채 1.5년 만기 Credit Spread는 2026년 05월 26일 -0.718%에서 2026년 08월 24일 -0.905%로 3개월 간 0.187%p. 확대되었습니다.Credit Spread가 확대되면서, A+등급 무보증 회사채의 1년 만기 등급민평은 국고채 1년 만기 금리의 흐름에 영향을 받아 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, A+등급 무보증 회사채 1년 만기 금리는 2026년 05월 26일 3.754%에서 2026년 08월 24일 4.149%로 3개월 간 0.395%p. 상승하였으며, A+등급 무보증 회사채 1.5년 만기 금리는 2026년 05월 26일 4.063%에서 2026년 08월 24일 4.456%로 3개월 간 0.393%p. 상승하였습니다.

② 최근 유사등급, 동일만기 회사채 발행사례

최근 1년간 발행된 유사등급(A등급) 1년 만기 회사채 발행 내역은 총 2건 있습니다. 모두 개별민평 금리를 기준금리로 설정하였으며, 등급민평을 기준금리로 설정한 사례는 없습니다. 공모희망금리 밴드는 개별민평에 -40bp ~ +100bp를 가산하는 수준으로 설정되었습니다.

최근 1년간 발행된 유사등급(A등급) 1.5년 만기 회사채 발행 내역은 총 14건 있습니다. 개별민평 금리를 기준금리로 설정한 사례는 13건이며, 등급민평을 기준금리로 설정한 사례는 1건입니다. 공모희망금리를 개별민평 기준으로 설정한 건의 금리밴드 상단은 3건을 제외하고 대부분 개별민평 +30bp로 설정되었으며, 개별민평 -65bp ~ +25bp 수준에서 결정되었습니다. 공모희망금리를 등급민평 기준으로 설정한 건은 리츠 1건이며, 금리밴드 상단은 등급민평 +40bp 수준으로 설정하였으며, 등급민평 +29bp 수준에서 결정되었습니다. 회사채의 발행금리는 종목의 만기, 업황, 개별회사의 대외신용도 및 발행 당시 채권시장 상황에따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의 제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.하지만, 신고서 제출 전일 현재 민간채권평가회사에서 제공되는 해당 회사채 개별민평 수익률이 존재하지 않습니다. 이에 따라 공모희망금리를 산정하는데 있어 동일등급 회사채(A+)의 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다.

④ 채권시장 동향

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였으며, SVB 파산에 따라 금융안정성을 위하여 금리 동결 혹은 인하 주장이 제기되었으나 미 연준은 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p. 추가 인상을 결정하였고, 5월 FOMC에서 연달아 0.25%p. 인상하였습니다.2023년 6월 15일 FOMC는 15개월 만에 금리를 동결하였으나, 7월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 25bp 인상하였습니다. 한편, 연준은 7월 FOMC 성명서에서 경제 활동 성장세가 기존의 완만한(modest) 성장이 아닌 보통(moderate) 속도로 확장하고 있다고 평가하며 경기 판단을 상향하였습니다. 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였습니다. 11월 FOMC는 9월과 마찬가지로 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 및 QT 기존 속도 유지를 시사하였습니다. 2023년 12월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 하였으나, 점도표 상 2024년 말 기준금리 전망치를 하향조정하며(5.1% → 4.6%) 금리 인상 사이클의 마무리 및 금리 인하의 가능성을 시사하였습니다.2024년 1월 FOMC에서 만장일치로 4회 연속 기준금리 동결 결정하였으며, 이어진 3월 FOMC에서는 연준은 만장일치 금리동결(5.50%) 및 QT 유지를 결정히였습니다. 5월 FOMC에서 연준은 다시 한번 만장일치 금리 동결(5.50%) 및 6월부터 QT 속도 조절을 결정하였습니다. 6월 FOMC에서 연준은 7회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 점도표 상의 기준금리 전망치를 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하며 연내 기준금리 인상 가능성을 시사하였고, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였며 금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하였으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 FOMC는 통화정책 기조를 전환하여, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다.2025년 1월 FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하며 금리를 동결하였습니다. 이후 2025년 3월 FOMC에서는 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성이 높아짐에 따라 기준금리를 동결하였으며, 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대되었다며 기준금리를 동결하였습니다. 6월 및 7월 FOMC에서도 트럼프 대통령의 관세정책으로 인한 인플레이션 불확실성에 기준금리를 동결하였으나, 이후 트럼프 행정부의 관세정책이 소비자에게 전가되면서 인플레이션을 자극해 2025년 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년대비 3.0% 상승하였고, 실업률이 4.4%로 오르면서 고용 상황에 대한 우려 또한 증가하였습니다. 이에 물가 안정과 고용 확대 사이에서 고용 지원에 비중을 둔 정책 기조를 통해 2025년 9월, 10월, 12월 세 차례 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다.2026년 1월 FOMC에서는 서비스 물가 둔화와 경기 인식 개선을 반영해 기준금리를 동결하였으며, 2026년 3월 FOMC에서는 '인플레이션 진전 없으면 금리 인하도 없을 것'이라고 발언하며 매파적으로 마무리되었고 기준금리를 동결하였습니다. 2026년 4월 FOMC에서는 낮은 고용 증가와 에너지가격 상승 및 인플레이션 상방 우려에 따라 기준금리를 3.50%~3.75%로 동결하였으며, 2026년 6월 FOMC에서 물가 안정 의지를 보이며 기준금리를 만장일치로 동결하였습니다. 2026년 7월 FOMC는 표결 결과 9 대 3으로 동결이 결정되면서 기준금리 동결을 발표했습니다. 이로써 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다.국내의 경우 2021년 6월부터 지속된 이주열 총재의 기준금리 인상 발언 이후 2021년 8월 금통위에서 기준금리 0.25%p. 인상(기준금리 0.75%)을 결정하였습니다. 이후 2021년 11월과 2022년 1월에 각각 0.25%p.씩 추가 인상 하였으며, 2022년 4월과 5월 금통위에서도 0.25%p.를 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다. 한편, 2022년 7월 금통위는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022.06 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로, 2022년 8월 25일 금통위에서는 0.25%p, 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p. 및 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표하였습니다.2023년 1월 13일 금융통화위원회에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 이후 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나 기자회견에서 총재는 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었다고 언급하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다. 7월 금통위에서 금리 동결에 이어, 8월 금통위에서도 동결을 결정하였으나 모든 위원들이 가계부채 증가세 등을 우려하며 3.75%까지 기준금리를 추가 인상가능성을 열어둬야 한다는 의견을 제시하였습니다. 이후 10월, 11월 및 2024년 1월에 개최된 금융통화위원회에서 지속적으로 기준금리 동결을 결정하면서 국내 기준금리는 3.50%를 기록하였습니다. 이후 2월에도 물가가 목표 수준에 안정적으로 안착하기 전까지 불확실성이 크다는 이유로 동결했고, 4월·5월 금통위에서도 같은 논리를 들어 동결 기조를 유지했습니다. 7월 금통위 역시 금리를 동결하면서 "물가·성장·금융안정 등 지표 간 상충 관계를 면밀히 점검한 뒤 인하 시기를 검토하겠다"고 밝혔으며, 8월에는 금리를 인하할 경우 수도권 집값 상승과 가계대출 급증을 부추길 수 있다는 우려로 동결 결정을 내렸습니다.2024년 1월, 2월, 4월, 5월 및 7월 연속으로 금통위에서는 기준금리를 동결하였습니다. 7월 금통위에서는 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월, 2025년 2월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 각각 0.25%p 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서는 트럼프 정부 관세 정책 불확실성에 따른 환율 변동성과 가계 대출 증가세를 감안하여 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 내수와 수출의 동반 부진에 따른 0%대 저성장 위험에 직면한 상황을 고려하여 기준금리를 연속으로 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 7월 금통위에서는 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결했습니다. 8월 금통위에서도 수도권 주택가격 및 가계부채 추이를 주시할 필요성을 재차 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 10월과 11월 소비자물가상승률(CPI)은 2.4%로 한국은행의 물가 목표인 2.0%를 상회하고, 2025년 2분기 국내 총생산(GDP) 성장률이 1.7%로 발표되면서 금리 인하가 어려울 것이라는 전망이 우세하였고, 실제로 2025년 11월 금통위에서 기준금리를 2.5%로 동결, 물가 전망을 2.1%로 상향하였습니다. 또한 통화정책방향 의결문에서 '금리인하 기조를 이어나간다'는 문구를 삭제하는 등 추가 금리 인하에 대한 불확실성이 확대되었으며, 환율 안정과 가계부채 관리를 위해 추가 인하에 신중할 것임을 시사하였습니다.또한, 2026년 1월 금통위에서는 기준금리를 다시 한 번 동결함과 동시에 통화정책방향 의결문에서 통화정책 방향과 관련해 "성장세 회복을 지원해 나가되, 이 과정에서 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 물가 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 결정해 나갈 것"이라고 예고하면서 금리 인하와 관련된 표현을 삭제하였습니다. 2026년 2월 금통위에서는 예상보다 강한 반도체 등의 수출 호조를 반영해 한국은행은 2026년 성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.0%로 상향 조정하였으며, 6회 연속으로 금리 동결(2.50%)을 결정하였습니다. 이후 2026년 4월 금통위에서도 기준금리를 2.50%로 동결하며 7회 연속 동결을 결정하였습니다. 금통위는 중동 지역 지정학적 리스크 확대에 따른 물가의 상방 압력과 성장의 하방 압력이 동시에 증대되고 금융, 외환시장의 변동성이 확대된 상황에서, 선제적인 정책 대응보다는 관련 불확실성의 전개 양상을 점검하는 것이 필요하다는 입장을 시사하였습니다. 2026년 7월 금통위에서는 반도체 중심 수출 호조세 및 물가 상승 압력 지속에 따라 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 만장일치 인상하였습니다. 동시에 통화정책방향 결정문에서 금리 인상 기조를 이어나갈 필요가 있다고 언급하며, 금리 인상 사이클 진입 가능성을 시사하였습니다. 이에 따라 향후 환율 및 경기여건의 변화로 인한 금리 변동을 지속적으로 모니터링할 필요가 있을 것으로 판단되며, 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 2.75%를 기록하고 있습니다.

글로벌 채권금리의 변동성은 주요 선진국들의 경기회복세에 따른 통화정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 미국-이란 무력충돌 등 지정학적 리스크 등에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

⑤ 결론

공동대표주관회사는 발행회사의 제3-1회 및 제3-2회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 유사등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 한화위탁관리부동산투자회사㈜의 제3-1회 및 제3-2회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

발행회사와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다. 다. 수요예측결과

② 수요예측 신청가격 분포

③ 수요예측 상세 분포현황

④ 유효수요의 범위, 판단기준, 판단근거 및 최종 발행 금리에서의 반영

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 공동대표주관회사는 기관투자자를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 발행회사와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정합니다. 단, 기관투자자 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 합니다.

(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자이어야 합니다(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능합니다.)

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아니어야 합니다.

2. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 한국금융투자협회의 K-Bond 프로그램을 이용한 접수 방법으로 진행합니다.3. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 발행회사와 공동대표주관회사는 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정합니다.

3. 수요예측 기간은 2026년 08월 28일 09시부터 16시까지로 합니다.

4. 수요예측 결과는 공동대표주관회사가 3년간 보관합니다.

5. 수요예측 결과는 발행회사와 공동대표주관회사만 공유합니다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 공동대표주관회사는 인수회사에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시합니다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 발행회사에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공합니다.

6. 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 공동대표주관회사가 발행회사와 협의하여 결정합니다.

7. 수요예측에 따른 배정 후, 공동대표주관회사는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부합니다.

8. 불성실 수요예측 참여자의 관리: 공동대표주관회사는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출합니다.

9. 공동대표주관회사는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 합니다.

10. 공동대표주관회사는 수요예측 참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 합니다.

11. 공동대표주관회사는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니됩니다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

12. 공동대표주관회사는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 됩니다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니 합니다.

13. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 무보증사채 수요예측 모범규준(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따릅니다.

나. 청약

1. 일정

(1) 청약일 : 2026년 09월 04일

(2) 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

(3) 청약서 제출기한: 2026년 09월 04일 09시부터 11시까지

(4) 청약금 납입: 2026년 09월 04일 16시까지

2. 청약대상 : 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자만 청약할 수 있습니다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총 합계가 발행회사의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자(본 사채의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말합니다. 이하 같습니다.)도 청약에 참여할 수 있습니다.

3. 본 사채에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 다음과 같이 투자설명서를 교부받아야 합니다.

(1) 교부장소 : 인수단 본점

(2) 교부방법 : 본 사채의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부합니다.

(3) 교부일시 : 2026년 09월 04일

(4) 기타사항 :

(가) 본 사채 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부 받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 합니다.

(나) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 본 사채의 청약에 참여할 수 없습니다.

4. 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 합니다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다.

5. 청약의 방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약증거금과 함께 2026년 09월 04일 11시까지 청약취급처에 청약합니다.

(2) 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 납부합니다.

(3) 각 인수단은 고객에게 청약받은 청약금 중 배정받은 본 사채의 전자등록총액에 해당하는 금액을 납입처에 납입하고, 미배정된 고객의 청약금은 청약 당일 17시까지 고객에게 반환합니다.

6. 청약단위: 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 합니다. 또한, 청약자 1인당 본 사채에 청약하는 청약총액은 본 사채의 전자등록총액을 초과하지 못합니다.

7. 청약취급처 : 공동대표주관회사의 본점. 단, 공동대표주관회사와 인수단이 협의한 경우에 한하여 인수회사에서 같은 방법으로 청약할 수 있습니다.

8. 청약 증거금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 본 사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다.

9. 사채금 납입일 : 2026년 09월 04일

10. 본 사채의 발행일 : 2026년 09월 04일

11. 본 사채의 납입을 맡을 기관 : 주식회사 한국스탠다드차타드은행 여의도중부(기업)지점

12. 등록기관 : 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률"에 의거하여 전자등록합니다.

13. 전자등록신청

(1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있습니다.

(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 합니다. 단, 전자등록신청에 관련한 사항은 인수계약서 제16조 제2항에 따라 공동대표주관회사에게 위임합니다.

다. 배정1. 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자")가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정합니다.

2. 수요예측 참여자의 총 청약금이 발행금액총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 수요예측 참여자의 최종 청약금을 공제한 잔액을 청약일 당일 11시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있습니다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 공동대표주관회사가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 인수단과 협의하여 결정할 수 있습니다. 또한 본 사채의 배정은 금융투자협회 「무보증사채 수요예측 모범규준」및 공동대표주관회사의 내부 지침에 근거하여 "공동대표주관회사"가 결정하되, 수요예측 결과에 따른 유효수요의 범위를 반영하여 합리적으로 결정하며, 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라, 본 사채 수요예측에 참여한 투자자에 대해서는 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대 배정합니다.

3. 나.목에 따라 수요예측 참여자의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정합니다.

(1) 기관투자자: 청약금에 비례하여 안분배정함을 원칙으로 하되, 인수단 간 협의하여 조정할 수 있습니다.

(2) 전문투자자 및 일반투자자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음의 방법으로 배정합니다.

(가) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위(10억원) 로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정합니다.

(나) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정합니다.

(3) 상기 (1), (2)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 인수단이 인수하되, 최종 인수금액은 인수단이 협의하여 결정합니다. 인수단은 각 인수단별 인수금액을 본 사채의 납입일 당일에 본 사채의 납입을 맡을 은행에 납입합니다.

4. 상기 가.목 내지 다.목의 방법으로 배정한 결과에도 불구하고 청약 종료일 16시까지 납부된 청약금이 본 사채의 전자등록총액에 미달하는 경우, 각 인수단의 인수비율에 따라 자기 책임 하에 처리하기로 합니다. 단, 각 인수단의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있습니다.

5. 인수단은 공동대표주관회사가 납입일 당일 본 사채를 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임합니다. 공동대표주관회사는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행합니다.

라. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항 1. 본 사채에 대하여는 사채권 발행 없이 한국예탁결제원에 등록 발행합니다.

2. 본 사채의 원리금지급의무에 대하여는 발행회사가 전적으로 책임을 집니다.3. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 특약사항 인수계약서 상 특약사항은 다음과 같습니다.

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

당사는 2022년 05월 10일 설립되었으며, 2022년 09월 20일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 한화자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 또한 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행 중입니다.

당사의 투자대상 부동산은 서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동), 장교동 한화빌딩 및 오렌지센터입니다. 당사는 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동)에 대해 2022년 11월 30일자로 부동산 소유권을 취득하였으며, 장교동 한화빌딩에 대한 부동산 소유권을 2024년 08월 28일자로 취득하였습니다. 추가로 2026년 06월 05일 오렌지센터를 취득하였으며, 주요 임차인인 한화손해보험㈜, 한화생명보험㈜, 한화생명금융서비스㈜, ㈜한화, 한화호텔앤드리조트㈜, 한화솔루션㈜, ㈜이마트 등과 임대차 계약을 체결한 상태이며, 따라서 상기 자산으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 상기 임차인들 및 기타 임차인들이 지급합니다. 당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.증권신고서 제출일 현재 당사의 투자 자산 내역은 다음과 같습니다.

1) 한화손해보험 -여의도 사옥

2) 한화생명보험 - 평촌사옥

3) 한화생명보험 - 중동사옥

4) 한화생명보험 - 노원사옥

5) 한화생명보험 - 구리사옥

6) 장교동 한화빌딩 - 장교동사옥

7) 오렌지센터

당사가 매입한 투자부동산은 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명보험 노원사옥, 한화생명보험 평촌사옥, 한화생명보험 구리사옥, 한화생명보험 중동사옥, 장교동 한화빌딩 및 오렌지센터 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사가 편입한 자산 중 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명보험 노원사옥, 한화생명보험 평촌사옥, 한화생명보험 구리사옥, 한화생명보험 중동사옥은 당시 매도인이자 임차인인 한화금융계열사와 5년~7년 계약기간으로 중도 해지불가 임대차계약을 체결하여 장기 임차중에 있습니다. 또한, 저층부 리테일 중 일부 소형임차인을 제외하고 대부분 대기업 및 공공기관이 임차하고 있다는 점, 임차인 중 한화그룹의 계열사 비중이 높다는 점 등을 고려할 때 안정적인 임대수익이 지속될 것이라 예상하고 있습니다.장교동 한화빌딩의 경우 전체 사무층을 한화계열사가 약 99% 수준으로 임차하고 있는 한화계열사 사옥으로, 매년 임대차계약을 체결되고 있습니다. 장교동 한화빌딩은 한화제조계열사의 핵심인 ㈜한화의 본사인 전략적 자산으로 임대차계약의 연장가능성은 높은 것으로 판단됩니다. 2026년 7월말 기준 핵심자산인 장교동 한화빌딩 공실률은 0.23%이며, 한화손해보험 여의도사옥의 공실률은 0.00% 입니다. 4개의 한화생명보험 수도권 사옥의 공실률도 자연공실률 수준인 5% 내외를 유지하고 있습니다. 또한 계열사 임차 비중이 상대적으로 낮은 4개의 수도권 사옥은 임차인을 유사 업종 또는 공기업 및 대기업 위주의 재무건전성이 양호하고, 장기 임차가 예상되는 임차인으로 선별하고 있어서 한화생명 및 손해보험이 동 자산들을 보유하고 있던 시기와 유사한 수준의 공실률을 보이고 있습니다. 당사가 2026년 06월 신규 편입한 오렌지센터의 경우 전체 면적에 대해 ㈜이마트가 2033년 02월까지 책임임차하고 있는 자산으로 공실 리스크가 매우 낮으며, 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있는 자산입니다. 그럼에도 불구 향후 임차계약기간 종료 후 임대인 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 공실이 발생하거나 수익성이 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있고 연장가능성이 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적,법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.당사 투자부동산 별 임대차계약 상세 현황 및 공실률 현황은 아래와 같습니다. 1. 한화손해보험 여의도사옥