상지건설 [기재정정]투자설명서

1. 공모개요

당사는 2026년 05월 08일 개최한 최초 이사회 결의를 통해 기명식 보통주 2,200,000주를 주주우선공모 증자방식으로 발행하기로 결의하였습니다.

금번 주주우선공모 유상증자의 발행개요는 다음과 같습니다.

공모가격의 결정방법은 본 증권신고서 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항 - 3. 공모가격 결정방법"을 참고하시기 바랍니다. 최초 예정발행가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 산정하였으며, 권리락가 산정을 위한 예정발행가액은 신주배정기준일(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 산출하였습니다. 다만, 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 예정 발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다. 최종 발행가액은 구주주 청약초일 전 3거래일에 확정되어 익영업일에 당사 홈페이지(https://www.sangji.co.kr) 및 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.■ 모집(예정)가액당사는 금번 유상증자의 1주당 예정발행가액을 「증권의 발행 및 공시 등에등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 20%의 할인율을 적용한 가액으로 산정합니다.

모집(예정)가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일을 기산일로 하여 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가 (총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정하였습니다. 권리락가 산정을 위한 예정 발행가액 산정은 신주배정기준일로부터 과거 제3거래일 전부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 예정 발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.

■ 예정발행가액 산정표

단, 신주배정기준일(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 산출하여 예정발행가액을 다시 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정 발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정 발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정 발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정 발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다 .

■ 권리락가 산정을 위한 예정(1차) 발행가액 산정표

■ 확정발행가액 산정

확정발행가액은 「증권의 발행 및 공시 등에등에 관한 규정」 제5-18조(유상증자의 발행가액 결정)의 산출근거에 의거, 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 따라서 구주주 청약 초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말합니다)를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 확정발행가액을 산출하여 금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템에 공시할 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)에 게재하여 개별통지에 갈음할 예정입니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 확정발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가 단위로 절상합니다.

■ 확정발행가액 산정표

※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약 시 적용된 확정발행가액을 동일하게 적용합니다.

■ 유상증자 방식

금번 유상증자의 인수방식 유형은 "모집주선" 방식입니다. 모집주선의 방식은 증권의 모집주선에 관한 사무절차 등을 금융투자회사에 위탁하며, 증권의 모집 결과 발생하는 미청약분에 대해서 인수책임을 인수기관이 부담하지 않습니다. 이에 따라, 일반공모 청약 결과, 총 청약주식수가 일반공모 모집주식수에 미달하는 경우에는 청약주식수대로 배정하고, 최종 미청약된 잔여 주식은 미발행 처리합니다.

주주우선공모 방식의 유상증자는 기존 주주에게 우선적으로 청약기회를 부여하는 방식으로, 구주주에게 신주를 우선적으로 배정한 후 이에 대한 미청약주식이 발생한 경우에는 이를 일반투자자를 대상으로 공모하는 방식입니다. 다만, 구주주에게 우선청약기회를 부여함에 있어, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항 제2호 등을 감안하여 금번 유상증자에 참여하는 구주주에게는 보유 주식수에 비례하여 우선청약할 주식수를 배정합니다.

주주우선공모 증자방식은 구주주에게 우선적으로 청약에 참여할 수 있는 권리(우선청약권)만을 부여할 뿐, 구주주들에게 신주인수권은 부여되지 않아 신주인수권증서를 발행하거나 매매하지 않습니다. 따라서, 금번 유상증자는 주주배정 방식 유상증자와는 달리 구주주의 신주인수권증서 상장, 계좌간 대체 및 거래 절차가 없습니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

2. 공모방법

■ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

3. 공모가격 결정방법

■ 예정발행가액 산정당사는 금번 유상증자의 1주당 예정발행가액을 「 증권의 발행 및 공시 등에 등에 관한 규정」 제5-16조 및 제5-18조의 일반공모 방식으로 유상증자를 하는 경우의 발행가액 산정 방식을 준용하여 20%의 할인율을 적용한 가액으로 산정합니다.모집(예정)가액은 이사회결의일의 직전거래일을 기산일로 하여 기산일로부터 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(총 거래금액 ÷총 거래량)를 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용하여 산정합니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 예정 발행가액으로 하며, 호가단위 미만은 호가단위로 절상합니다.당사는 "신주배정기준일"(주주확정일) 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 예정 발행가액을 재차 공시할 예정입니다. 이 때 공시되는 예정발행가액을 기준으로 권리락 조치가 이루어질 예정입니다. 이는 권리락 시 기준이 되는 예정발행가액을 최초 증권신고서 제출시점에 산출된 예정발행가액이 아닌 권리락 시점의 주가를 반영한 예정발행가액을 사용하여 적절한 권리락 조치를 취하기 위함입니다.■ 확정 발행가액 산정확정 발행가액은 「 증권의 발행 및 공시 등에 등에 관한 규정」제5-18조(유상증자의 발행가액 결정)의 산출근거에 의거, 구주주 청약초일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격)를 기준주가로 하여 20%의 할인율을 적용한 확정발행가액을 산출하여 금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템에 공시할 예정이며, 회사의 인터넷 홈페이지(https://www.sangji.co.kr)에 게재하여 개별통지에 갈음할 예정입니다. 산정한 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 확정발행가액으로 하며, 호가 단위 미만은 호가 단위로 절상합니다.※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약 시 적용된 확정발행가액을 동일하게 적용합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출 조건

나. 모집 또는 매출의 절차(1) 공고의 일자 및 방법

(2) 청약 방법1) 구주주 청약: 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 실질주주는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 "모집주선회사"의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 증권회사에 예탁하지 않고 자기명의의 주권을 직접 보유하고 있는 명부상 주주는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 "모집주선회사"의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 청약 시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.2) 일반공모 청약: 해당 청약사무 취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 단, 청약증거금은 청약금액의 100%로 하며, 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 고위험고수익투자신탁, 벤처기업투자신탁은 청약 시 청약사무 취급처에 '증권인수업무등에관한규정' 제2조 제18호 내지 20호에 따른 요건을 충족하고, 제9조 제4항에 해당하지 않음을 확약하는 서류 및 자산총액이 기재되어 있는 서류를 함께 제출하여야 합니다.3) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자('자본시장과금융투자업에관한법률' 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.4) 기타① 일반공모 청약분을 배정함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 '금융실명거래및비밀보장에관한법률'에 의거하여 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4제1항에 의거, 2026년 5월 9일부터 2026년 10월 28일까지 당사의 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4제2항 및 금융투자업규정 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

5) 청약한도① 구주주의 개인별 청약한도는 '신주배정기준일' 18시 00분 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율을 곱하여 산정된 배정주식수로하되, 1주 미만은 절사합니다. 단, '신주배정기준일' 현재 신주의 배정비율은 자기주식의 변동, 주식매수선택권의 행사, 주식관련사채의 전환(행사) 등으로 인하여 변경될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식수 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.(3) 청약사무 취급처

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약: "본 주식"의 100%인 2,200,000주는 신주배정기준일 18:00 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 "구주주"라 한다)에게 "본 주식"을 1주당 0.3224838999주의 비율로 배정하되, 1주 미만의 단수주는 배정하지 아니합니다. 단, 신주배정기준일 현재 신주배정비율은 무상감자 혹은 자기주식 변동, 주식매수선택권 등으로 인하여 변경될 수 있으며, 신주배정기준일은 증권신고서의 효력 발생과 유관기관과의 협의과정에 따라 변경될 수 있습니다.

2) 일반공모 청약: 상기 구주주 청약 결과 발생한 미청약주 및 단수주는 '모집주선회사'가 일반에게 공모하되, 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항 제6호에 따라 "고위험고수익투자신탁등"에 일반공모 배정분의 10%를 배정하고, "벤처기업투자신탁"에 일반공모 배정분의 30%를 배정합니다. 나머지 일반공모 배정분의 60%에 해당되는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에 구분 없이 배정합니다. "고위험고수익투자신탁등"에 대한 일반공모 배정분 10%, "벤처기업투자신탁”에 대한 일반공모 배정분 30% 및 개인투자자 및 기관투자자에 대한 일반공모 배정분 60%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 어떤 그룹에 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "모집주선회사"가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 "모집주선회사"가 청약자 유형군별로 접수한 "총청약수량"을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 각 청약자에게 배정합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 "모집주선회사"의 "총청약물량"이 "일반공모 배정분" 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 다만, 고위험고수익투자신탁등에 대한 공모주식 10%와 벤처기업투자신탁에 공모주식의 30%와 개인투자자 및 기관투자자에 대한 공모주식 60%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 어떤 그룹에 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "모집주선회사"가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

(iii) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약주식수가 일반공모 주식수에 미달하는 경우, 최종 미청약된 잔여주식은 미발행 처리한다.

(5) 주권교부에 관한 사항

- 신주상장 및 유통개시일(예정): 2026년 11월 20일(2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(6) 투자설명서 교부에 관한 사항1) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받아야 합니다.2) 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약 전 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.3) 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

4) 투자설명서 교부방법 및 일시① 교부장소 : SK증권㈜ 본ㆍ지점 및 홈페이지와 HTS, MTS(구주주에게는 우편 발송할 예정입니다.)② 교부방법※투자설명서 교부방법 및 일시

(*) 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 모집주선회사인 SK증권㈜를 통해 청약하는 구주주께서는 SK증권㈜의 홈페이지 및 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받을 수 있습니다.(*) 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- SK증권㈜의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받을 수 있으며, 다운로드를 완료한 이후에 청약할 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

③ 기타사항

- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

④ 투자설명서 수령 확인절차

(ⅰ) 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)- 청약을 위해 청약처를 방문할 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- 홈페이지, HTS 및 MTS를 통한 청약 시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 구주주 청약의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선 상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.(ⅱ) 지점 방문을 통한 투자설명서 수령 시- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

(ⅲ) SK증권㈜의 홈페이지, HTS 및 MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 홈페이지 및 HTS, MTS의 경우 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

다. 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항(1) 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되 청약증거금에 대하여는 무이자로 합니다. 일반청약 주식수가 일반공모 주식수를 초과하여 청약증거금이 발생한 경우, 그 초과 청약증거금은 주금납입일에 해당 청약취급처에서 환불합니다.(2) 주금납입처 : 우리은행 광희동금융센터

5. 인수 등에 관한 사항

SK증권㈜는 ㈜상지건설 주주우선공모 유상증자의 모집주선회사이며, 투자중개업자로서 타인의 계산으로 증권의 발행ㆍ인수에 대한 청약의 권유, 청약, 청약의 승낙을 영업으로 하게 되며, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상 증권의 인수업무를 수행하지 않습니다.

1. 사업위험

(1) 글로벌 경기 동향

2026년 04월 국제통화기금(IMF)은 '세계경제전망(World Economic Outlook)'을 발표하며, 세계 경제성장률은 2026년에는 3.1%, 2027년에는 3.2%의 성장률을 기록할 것으로 전망했습니다. 2026년 전망치는 이전 최신 전망이었던 2026년 01월 전망 3.3% 대비 0.2%p 하향하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁이 수 주 이상 지속된 후 마무리되고 점진적으로 세계 경제가 회복되며 올해 중반부터 에너지 생산·수출이 정상화된다면 2026년 세계 경제가 3.1% 성장할 것으로 전망하였습니다. 그러나, 2027년까지 전쟁이 이어져 에너지 공급 차질이 장기화할 경우 올해 성장률이 2% 수준으로 하락할 수 있다고 전망하였습니다. 국제통화기금(IMF)은 중동 전쟁에 따른 원자재 시장 불안, 인플레이션 우려, 금융 여건 악화 등이 복합적으로 세계 성장률 전망의 하향 요인으로 제시하였습니다.보고서에 따르면, 경제 전망에 대한 위험 요인은 2026년 1월 보고서 대비 하방 압력이 심화되었다고 제시하고 있습니다. 미국의 수입 관세 부과(25%) 등 주요국의 통상 정책 변화가 실제 집행 단계에 진입함에 따라, 글로벌 공급망의 파편화가 경제 활동에 실질적인 하중을 주기 시작하였으며, AI 관련 생산성 지표가 기대치에 미치지 못할 경우 발생할 AI 재평가 리스크가 여전하며, 특히 고금리 환경에서 가계와 기업의 부채 상환 능력이 한계에 도달하면서 금융시장 내 급격한 자산 가격 조정 가능성이 상승하였습니다.한편, 중동 및 동유럽의 긴장 장기화와 더불어 주요국 내 정치적 불확실성이 새로운 변수로 부상하였으며, 이는 공급망 교란을 넘어 에너지 및 원자재 가격의 2차 충격(Secondary Shock)을 유발하여 전세계적인 인플레이션 고착화를 야기할 수 있습니다. 또한, 장기간 지속된 고금리로 인해 국가들의 이자 부담이 임계점에 도달했으며, 공공부채 관리에 실패할 경우 장기 금리 상승을 유도해 민간 투자를 위축시키는 '크라우딩 아웃(Crowding-out)' 현상이 본격화될 것으로 우려했습니다.한편 상방 요인도 존재합니다. 물가 상승세가 안정권에 접어든 일부 국가들을 중심으로 가계의 실질 소득이 회복되면서 소비가 경제 성장을 지탱할 수 있는 수준에 도달하고 있으며, AI가 단순히 기술적 기대를 넘어 제조, 물류 등 실물 부문에서 구체적인 비용 절감 및 효율성 개선 성과를 내기 시작할 경우 중장기 성장 동력이 될 수 있습니다.국제통화기금(IMF)은 물가 안정 기조를 확고히 하되, 급격한 시장 경색을 막기 위한 유연한 통화 정책 운용이 필요하며, 미래의 충격에 대비하여 재정 지출의 효율성을 높이고 부채 수준을 점진적으로 낮추는 노력이 시급함을 지적하였습니다.IMF가 2026년 04월 전망한 세계 경제성장률 전망은 다음과 같습니다.

최근 글로벌 경제는 중동전쟁의 확산 위험에 직면해 있습니다. 2026년 4월 국제통화기금(IMF)은 세계경제 성장률 전망치를 지난 1월 대비 하향하며, 전쟁의 여파가 세계 경제에 본격적으로 파급되고 있음을 경고했습니다. 특히 미국과 한국을 포함한 주요국들의 성장 전망이 전반적으로 위축되거나 정체되는 가운데, 에너지 가격 상승과 인플레이션 기대 심리의 재점화는 통화정책 전환(Pivot) 시점을 더욱 불투명하게 만들며 기업의 조달 환경을 악화시키고 있습니다.한편, 금융시장에서는 인공지능(AI) 기술에 대한 생산성 증가 기대와 투자가 지속되고 있으나, 이를 뒷받침할 실물 지표가 기대에 미치지 못할 경우 발생할 급격한 자산 가격 조정 리스크가 여전히 하방 압력으로 작용하고 있습니다. 특히 고금리 기조가 장기화되는 상황에서 AI 관련 기업발 금융시장 변동성은 가계 자산 훼손과 전반적인 금융 여건 악화로 전이될 가능성이 상존하고 있습니다.이와 함께, 지정학적 리스크는 1월 전망치 대비 현저히 고조되었습니다. 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화와 더불어, 미국과 이란 간의 직접적인 갈등 및 중동전쟁의 전면화는 글로벌 공급망과 원자재 시장에 실질적인 타격을 입히고 있습니다. 특히 호르무즈 해협의 긴장은 단순한 가능성을 넘어 국제 유가 급등과 에너지 공급 차질을 유발하는 직접적인 원인이 되고 있으며, 이는 전세계적인 물가 상승 압력과 금융시장 위험회피 심리를 확산시키고 있습니다. 나아가 주요국 간 무역 긴장의 고착화와 재정적자 확대에 따른 공공부채 부담은 장기 금리에 지속적인 압박을 가하고 있습니다. 이러한 복합적인 하방 요인들은 글로벌 경기 연착륙을 저해하고 불확실성을 장기화하며, 수출 의존도가 높은 기업들의 경영 환경에 치명적인 영향을 미칠 수 있는 만큼 물가 및 금융 안정성을 확보하기 위한 정책적 대응과 구조개혁의 필요성이 그 어느 때보다 강조되고 있습니다.

(2) 국내 경기 동향

한국은행이 2026년 2월 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내 경제는 미국의 관세 영향 및 건설투자 회복 지연 등의 제약요인이 존재하나, 반도체 경기 개선과 세계경제의 비교적 양호한 흐름 등에 힘입어 2026년 경제성장률은 2.0% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 소비 측면에서는 소득여건 개선 등을 바탕으로 완만한 회복세가 이어질 것으로 예상되는 반면, 건설 등 비IT 부문의 회복은 상대적으로 더딜 것으로 평가되었습니다. 또한 글로벌 경제는 AI 투자 확대와 주요국의 완화적 통화ㆍ재정정책 등에 힘입어 3% 초반의 성장세를 유지할 것으로 예상되나, 무역환경 변화에 따른 불확실성은 확대된 것으로 평가되었습니다. 한편 소비자물가 상승률은 수요측 압력이 제한적인 가운데 일부 품목의 비용 상승 요인 등의 영향으로 2026년 약 2.2% 수준을 나타낼 것으로 전망되었습니다. 또한 향후 전망과 관련된 리스크 요인으로는 글로벌 통상환경의 불확실성, 외환ㆍ금융시장 변동성, 반도체 경기의 변동 가능성 등이 주요 위험요인으로 제시되었습니다.

상기와 같이 최근 국내외 경제는 무역협상 전개양상, 경제심리 회복속도, 글로벌 금융시장 상황과 관련하여 불확실성이 높은 상황입니다. 아울러, 미국의 관세정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이란-미국 전쟁 장기화 우려 및 유가 상승 등의 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 글로벌 경기의 불확실성은 당사가 영위하는 사업에 직간접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 건설산업은 크게 토목부문, 건축부문, 주택부문 및 환경/플랜트 부문으로 구분할 수 있고 부문별 특성은 다음과 같습니다.

상기 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이와 반대로 부동산경기하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미치기도 합니다. 따라서 국내외 경기불안으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대한건설협회에 따르면 2025년 연간 기준 건설업 GDP는 약 95.3조원으로 전체 GDP 중 4.1%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중이 2013년부터 증가추세를 보였습니다. GDP 내 건설업 생산비중은 2013년 5.2%에서 2017년 5.9%까지 소폭 증가하였으나 2018년 이후 주택경기 부진의 영향으로 다시 감소하였으며, 2025년 기준 4.1%를 기록하고 있습니다.

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2025년 기준 6.7% (194만명)로 건설업은 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 이처럼 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는, 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다. 전체 취업자 중 건설업 취업자현황은 다음과 같습니다.

건설산업의 수급여건은 공사규모가 크며, 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다. 더불어 타 산업에 비해 수요예측이 어렵고 제조 및 수입에 이르는 일련의 과정이 장기적이기 때문에 다수의 생산주체가 참여하게 됩니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다.국내 경제는 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하였습니다. 경기후행산업 특성상 건설업 역시 산업순환주기 중 성숙기에 진입하였습니다. 국내 건설사 역시 기존에 집중되었던 주택/건축 부문 위주의 사업영역에서 벗어나 해외 플랜트 및 해외 SOC 수주 등 해외 진출을 통해 신성장 동력과 발굴이 필요하며, 사업 포트폴리오 역시 다변화가 필요한 시점입니다. 이와 함께 국내 경제의 저성장 국면이 지속될 경우, 경기후행산업의 특성상 GDP에서 건설업이 차지하는 비중이 지속적으로 감소할 가능성도 존재합니다. 따라서, 투자자께서는 기간산업 특성에 따른 건설업황의 위험에 유의하시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행하였습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

[이미지: 투기 규제지역 현황(2020.12.18)] 원문에서 확인할 수 있어요.

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또한, 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다. 주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한도를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어, 공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

이후 2022년 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 수립하였습니다. 세부적으로 향후 5년간 270만호를 공급할 예정이며, 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시에도 52만호를 공급할 계획입니다. 이를 통해 도심 내집 마련 기회를 확대할 예정이며, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 사업 정상화를 추진할 예정입니다.

재건축부담금 제도가 2006년 도입된 이후로 정상적으로 시행되지 못함을 근거로 정부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 그동안 과거 기준을 그대로 적용하여 불합리한 수준의 부담금이 산정되었으며, 이로 인해 재건축, 지연 보류 등의 원인이 되었습니다. 따라서, 부과기준을 현실화하고 재건축을 통해 공공주택 공급 확대를 유도하며, 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도가 신설되었습니다.

'재건축 안전진단 합리화 방안'은 안전진단 평가 시 구조 안정성 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 기존 15%, 25% 에서 30% 로 높이며 안전진단 기준을 완화하기 위해 만들어진 '국민 주거안정 실현방안(8.16)의 후속 조치입니다. 기존 기준을 적용하였을 때에 비해 올해 상반기에는 전국 재건축 아파트 111개가 안전진단을 통과하게 되어 2018년~2022년 21개 대비 그 수가 크게 증가하였습니다.

기획재정부는 2023년 1월 2일 '2023년 1월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의, 의결하였습니다. 이번 안을 통해 서울시 11개구에 대한 주택 투기지역 지정이 해제되었으며, 공식적으로 2023년 1월 5일 0시를 기점으로 해제가 완료 되었습니다.

한편, 국토교통부는 2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

2024년 01월 10일 정부는 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표하였습니다. 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인', '안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복'이라는 대응방안을 통해 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다. 또한, 건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고, PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도할 것을 발표하였습니다.

상기와 같은 정책 및 상대적인 금리 안정화 추세에 따라 주택시장은 주요 지역의 공동주택을 중심으로 완만한 회복세 흐름을 보였습니다. 2025년에 들어서는 강남3구 토지거래허가제의 일시적 해제, 주요 지역 주택 공급 부족에 대한 우려 및 새정부 출범에 따른 확장 재정정책에 대한 기대감 등에 기인하여 서울 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 급등하는 양상을 보였습니다. 주택 가격 급등세가 지속되면서 과열양상이 두드러졌고, 이에 따라 2025년 06월 27일 금융위원회는 가계부채관리를 목적으로 수도권 주택담보 및 전세대출을 타겟한 부동산 대출규제 정책이 발표되었습니다. 크게는 주택담보대출 한도를 6억원 제한, 주택구입시 전입의무 부과, 생애 최초 주택구입목적 주담대 규제 강화 등이 있으며, 주요 규제 관련 세부사항은 아래와 같습니다.

2025년 9월 7일 정부는 '주택공급 확대방안'을 발표하였으며, 서울 및 수도권에 향후 5년('26~'30)간 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택이 공급(착공)될 예정입니다. 이는 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준으로 매년 11만호 늘어난 수치입니다. 정부는 수도권 공공택지에 충분한 주택을 조기에 공급하기 위해, 공공의 역할을 강화하고, 사업 절차에 따른 지연 요소를 개선하여, 37.2만호 이상의 주택을 신속 공급할 예정입니다. 또한, 노후시설 및 유휴부지를 활용하고, 재건축/재개발 사업을 촉진함으로써 주거 선호도가 높은 도심에 공급을 확대할 계획입니다. 그 외에도 위축된 민간 주택사업 여건을 개선하기 위해 각종 규제를 대폭 개선하고 신속 공급모델을 도입하며, 부동산 시장의 거래질서를 확립하고 수요 관리를 내실화할 예정입니다. 아울러, 정부는 주거 안정을 위해 주택수요와 공급 측면에서 범정부 차원의 심도 있는 논의가 필요하므로 관계부처가 참여하는 부동산 정책 관련 회의체를 가동하기로 하였습니다.2025년 10월 15일, 정부는 대출수요 관리 강화를 위한 주택시장 안정화 대책을 발표하였으며, 수도권ㆍ규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출의 대출한도(현 6억원)를 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용할 것이라고 밝혔습니다. 수도권ㆍ규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다고 하였습니다.

더불어, 차주 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하여 대출금리에 일정 수준의 스트레스(ST) 금리를 가산(실제 대출금리에는 미반영)하는 스트레스 DSR 제도도 강화한다고 밝혔습니다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권ㆍ규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정하였습니다.

또한, 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영할 것이라고 밝혔습니다. 이번 조치는 2025년 10월 29일부터 시행될 예정이나, 금번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안하여 1주택자의 수도권ㆍ규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획이라 밝혔습니다.

2025년 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 '26.4월보다 앞당겨 '26.1월부터 조기 시행한다고 발표하였습니다.

추가로, 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 해당 규제 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제가 즉시 적용된다고 하였습니다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세ㆍ신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되는 등 해당 지역의 대출수요 관리 수준이 한층 강화될 예정입니다. 한편, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가ㆍ오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다고 밝혔습니다.

상기 규제사항 외에도, 주택담보대출 만기 30년 제한, 수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등 여러 엄중한 규제책으로 부동산 가격 및 가계부채 증가세를 둔화하고자 하는 모습을 보였습니다. 이에 따라, 과열되던 양상은 현재일 기준으로 다소 주춤하는 추세이나 규제에 따른 효과가 어떤식으로 나타날지 예측하기는 어렵습니다. 이에 더해, 향후 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 중·장기적인 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.건설업의 특성상 수주 및 착공 이후 실제 완성품 공급이 될 때 까지 상당한 시간을 소요하기 때문에, 규제 등에 따른 부동산 시장 냉각이 지속될 경우 중장기적인 건설업 업황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 건설사의 구조적인 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 및 국내 경기 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 미분양물량의 증가는 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양률을 감소시키려 노력해왔습니다.미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 걸쳐 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 미분양 주택은 2015년 4월말 28,093호까지 감소하였으나 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호, 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 기준 47,797호로 감소한 이후, 2020년 12월말 기준 19,005호, 2021년 12월 말 기준 17,710호로 급격하게 하락하였습니다. 2021년 12월말 기준은 17,710호로, 2021년 3월말 15,270호의 역대 최저 수준을 갱신한 이후 다소 증가하였지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지하였습니다. 이러한 감소의 이유는 정부의 대출 규제 및 매매가 상한제가 강화되고 주택 공급물량 감소 등이 맞물리면서 수요가 급증한 것이 주요 원인인 것으로 판단됩니다. 다만, 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 미분양주택은 68,148호를 기록하며 정부가 제시한 미분양 위험선 기준인 62,000호를 상회하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년말 기준 62,489호를 기록하며 재차 증가 추세로 전환되었고, 2024년말 기준으로는 70,173호를 기록하였으며, 2025년말 기준으로는 66,510호를 기록하며 소폭 감소하였습니다.

또한 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화 요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 금리 인상과 경기 쇠퇴에 따른 부동산 경기 하락이 전망되면서 2022년 12월 기준 7,518호로 전년 대비 증가하는 모습을 보였으며, 2023년 12월 기준 10,857호로 증가 폭이 커지는 모습을 보여주었습니다. 이후에도 해당 수준에서 지속적으로 증가하며 2024년 21,480호, 2025년 28,641호를 기록하였습니다. 준공 후 미분양의 경우, 단순한 미분양뿐만 아니라 공사비에 대한 금융비용 추가 부담까지 발생하기 때문에 건설업체의 현금흐름을 악화시킬 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년말 기준 30,637호로 전년 대비 큰 폭으로 증가하였으나, 2016년 이후 감소세를 보이며 2018년말 기준 6,319호로 2017년말 10,387호 대비 4,068호 감소하였습니다. 2019년에도 2018년과 유사한 흐름이 이어지면서 수도권 미분양 물량은 6,202호로 전년말 대비 소폭 감소하였으며, 2020년말 기준 2,131호, 2021년말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였습니다. 다만, 2022년초 이후 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리 인상, 분양가격 상승 등에 따른 매수 심리 위축으로 미분양주택이 급격히 증가하여 2022년말 11,035호를 기록하였습니다. 2023년말 기준으로는 10,031호를 기록하며 전년 대비 1,004호 낮아진 수치를 보였습니다. 그러나, 2024년 들어서 다시 상승세를 보이며 2024년말 기준 16,997호를 기록하였습니다. 2025년 말의 경우 15,883호를 기록하며 미분양 물량은 소폭 감소했습니다.지방 미분양 물량의 경우 2008년말 기준 138,671호를 기록한 이래로 크게 감소한 수치를 나타냈으나, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로증가세를 나타내다가 2019년말 41,595호로 전년 대비 증가 추세가 일시적으로 감소한 모습을 보였으며, 2020년말 16,874호로 크게 감소하였고, 2021년말 기준 16,201호로 감소한 바 있습니다. 그러나 2022년에는 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등 동기간 수도권의 미분양 물량 증가와 유사한 사유로 인해 미분양 불량이 급증하기 시작하면서 2022년말 기준 57,072호까지 재차 상승하였습니다. 이후 감소 추세로 전환되며 2023년말 기준 52,458호로 전년 대비 하락하였습니다. 2024년말 기준으로는 53,176호를 기록하였습니다. 2025년말 기준 50,627호를 기록하며 전년 대비 감소한 모습을 보이고 있습니다.

이후에도 가계대출의 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리 인상 등의 요인으로 인해 미분양 물량이 지속적으로 증가하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이와 더불어, 정부의 부동산 정책 등으로 인한 영향 역시 미분양 물량을 다시 증가시킬 수 있는 요인 중 하나입니다. 국내 주택 경기가 하락 국면으로 전환될 경우, 미분양 물량이 증가하여 당사를 포함한 건설사의 영업 환경과 재무 안정성에 부담이 되는 요인으로 작용할 수 있습니다.미분양에 따른 위험은 건설사로 하여금 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담을 증가시키는 측면이 존재합니다. 따라서 미분양 물량 증가 시 건설사의 현금흐름 지표는 저하되는 경향이 있으며, 운전자금에 대한 부담도 증가합니다. 또한, 미분양 물량 증가 시 입주 지연과 잔금 지연 등으로 인해 영업활동으로 인한 현금흐름도 악화될 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가로 이어져 당사를 포함한 건설사들의 재무구조 및 수익성이 악화될 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.2020년 이후 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2021년까지 전국 민간아파트 초기 분양률은 매분기 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나, 2022년 들어 시장 금리가 급등함에 따라 주택 가격 하락세 우려가 부각되며 주택 매수 심리가 지속 위축되었고, 특히 지방을 중심으로 분양률이 대폭 하락하는 추세를 보였습니다. 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2022년 1분기말 87.7%, 2022년 2분기말 87.7%, 2022년 3분기말 82.3%를 기록하였습니다. 특히, 레고랜드 사태 이후 2022년 4분기말 평균 초기분양률이 58.7%를 기록하면서 2021년말 93.8% 대비 큰 폭으로 하락하였으며, 2023년 1분기말 49.5%를 기록하여 하락세를 지속하였습니다. 2023년 2분기말 정부 정책을 기반으로 규제가 완화되어 미분양률이 안정화되기 시작하며, 2023년 3분기말 83.5%를 기록하였습니다. 이후, 2023년 4분기말 86.3%를 기록하며 전분기 대비 2.8%p 상승, 전년 동기 대비 27.6%p 상승하며 초기분양률 수치가 개선되었습니다. 2024년 4분기말 기준으로는 80.2%를 기록하였으며, 이는 전분기 대비 25.7%p 상승, 전년 동기 대비 6.1%p 하락한 수준입니다. 2025년에 들어 초기분양률의 변동성은 심화되었습니다. 2025년 2분기말 지방의 미분양 주택 해소가 지연되며 64.1%를 기록하였고, 이는 전분기 대비 16.0%p 하락, 전년 동기 대비 0.1%p 하락한 수준입니다. 2025년 3분기말 기준으로 75.7%까지 반등하였으나, 4분기말 기준으로 57.6%로 재하락하며 최저치를 경신하였습니다. 이는 전분기 대비 18.1%p 하락, 전년 동기 대비 22.6%p 하락한 수준으로, 분양가 급등 및 정부의 부동산 규제 강화에 따른 실수요 감소가 분양시장에 미친 영향으로 해석됩니다.향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 경기를 예측하는데 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체 수의 비율에서 악화되었다고 답한 업체 수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서 60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

2020년대의 CBSI지수를 살펴보면, 2020년 1월부터 CBSI는 연속적으로 부진하여 2020년 3월 CBSI는 59.5를 기록, 2013년 2월 이후 7년 1개월 만에 지수가 60선이 무너졌습니다. 통상 3월에는 봄철 발주 증가로 인해 지수가 3~5p 상승하는 것이 일반적인데, COVID-19 여파로 경기가 냉각되면서 계획된 공사 발주가 제대로 일어나지 않아 건설경기가 매우 침체되었습니다. 이후 5월까지 CBSI는 60선에 머물며 부진하였으나, 2020년 6월 79.4를 기록하여 침체 상황이 크게 개선된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 분양이 증가하고, 지연된 공공공사의 발주가 이뤄지는 등 전반적으로 공사물량이 개선되었기 때문입니다. 한편, 2020년 7월 CBSI는 6월 대비 1.9p 하락한 77.5로 기대에 미치지 못했던 공공공사 발주량과 향후 분양가상한제 유예 기간이 종료되는 등의 공사 위축 우려감으로 지수가 일부 하락하였습니다. 하지만, 백신 보급으로 COVID-19 사태로 인한 경기 둔화 회복이 기대됨에 따라 2020년 11월 85.3을 기록하며 80선을 회복하였고, 이후 4.7 재보궐 선거를 거치며 주택 공급이 활성화 될 것이라는 시장 기조가 확대되며 2021년 3월 93.2 및 4월 97.2, 5월 106.3을 기록하며 CBSI는 큰 폭으로 개선되고 있습니다. CBSI 지수는 5월 이후 전반적으로 감소하였으며, 2021년 11월의 경우 10월 대비 4.5p 상승한 88.4를 기록하였습니다. 수도권을 중심으로 COVID-19 확진자가 급증하고, 요소수를 비롯한 글로벌 자재 수급 문제로 어려움을 겪고 있음에도 지수가 소폭 상승하였습니다.2022년 1월 CBSI는 전월 대비 17.9p 하락한 74.6를 기록하였으며, 이는 1년 5개월 만의 최저치입니다. 유가 상승으로 비용이 상승하고 COVID-19 확진자가 1만명을 넘어서는 등 불확실성이 확대된 영향으로 판단됩니다. 이후 CBSI는 소폭 반등하였으나 다시 2022년 4월 CBSI는 전월 대비 16.1p 하락한 69.5를 기록하였습니다. 이는 러시아-우크라이나 사태로 인해 주요 건설 자재인 시멘트와 철근 등의 가격이 급등한 영향으로 분석되며, 건설자재비 인상에 대한 원도급업체에 공사비 증액 요구 및 파업 등의 영향이 컸던 것으로 분석됩니다. 이후 올 상반기의 여러 위험 요소들이 장기화 된 가운데, 주요국 금리 인상에 다른 경기둔화 우려감이 심화 됨에 따라 2022년 7월 CBSI는 67.9 수준으로 집계되었습니다. 또한 하절기 계절적 요인으로 인한 공사 물량 감소도 반영되었다고 판단됩니다. 2022년 10월 CBSI 지수는 전월 대비 5.7p 하락하며 3개월 연속 부진한 모습을 보였습니다. 이는 2013년 5월 이후 9년 8개월 만에 가장 낮은 수치입니다. 지수가 이렇게 악화된 것은 2022년 9월말 레고랜드 발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려로 건설사들이 체감경기가 악화되었기 때문인 것으로 판단됩니다. 특히, 기업 규모별로 중견기업 CBSI가 18.9p 급락했는데, PF 대출 시장의 경색으로 중견기업들의 기업심리가 크게 악화된 것으로 분석됩니다.2023년 1월 CBSI는 전월 대비 9.4p 상승한 63.7을 기록하였으며, 통상 연초에는 수주가 전월 대비 감소해 지수가 하락하는 것이 일반적이나, 2023년은 이례적으로 지수가 상승하였습니다. 이는 1월에 대형 업체들을 중심으로 자금조달 상황이 일부 개선된 영향으로 판단되며, 세부 실적지수에서는 자금조달 부문에서 지수값 상승 폭이 타 부문에 비해 다소 크게 상승하였습니다.2023년 하반기 들어 신규수주 증가, 공사대수금, 자금조달 지수가 전월 대비 모두 상승하여 2023년 7월 CBSI는 89.8로 2023년 중 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 그러나 9월 이후, 신규수주가 부진한 가운데 기업의 자금조달 상황도 악화되어 9월 CBSI는 61.1을 기록하였습니다. 또한, 12월은 공사대수금과 자금조달 지수는 최근 9~10년 동안 가장 좋지 않은 실적을 기록하였습니다. 연말 발주가 증가하는 계절적 영향으로 지수가 일부 회복되었지만, 공사대수금과 자금조달 상황이 좋지 않아 부진한 CBSI를 기록하였습니다.2023년 10월부터 12월까지 연속 상승한 지수는 2024년 1월에 연초 신규수주가 감소하는 계절적인 영향으로 하락하였으나, 이후 2월~4월에 꾸준히 소폭 상승하는 추세를 보였습니다. 2024년 5월에는 67.7를 기록하였으며, 신뢰성 제고를 위한 개편에 따른 새로운 건설경기실사지수가 발표되었습니다. 따라서 기존의 CBSI 지수는 종합지수와 신규수주지수가 하위 지수를 종합(가중평균)하여 산출하는 합성 지수로 변경되었습니다. 새롭게 개편된 종합실적지수가 발표됨에 따라 이전 지수와의 직접적인 비교는 어려우나, 지표가 100보다 현저히 낮고, 4월보다 5월에 부정적인 응답 수가 상당히 많아 5월 건설경기는 4월보다 어려웠던 것으로 한국건설산업연구원은 파악하였습니다. 2024년 6월 CBSI는 전월 대비 1.9p 상승한 69.6를 기록하였으며, 2024년 12월 CBSI는 전월 대비 4.7p 상승한 71.6을 기록하였습니다.2025년의 초입에는 연초 계절적 요인에 따라 1월, 2월, 3월 각 70.4, 67.4, 68.1의 종합실적지수 추이를 기록하여 소폭 부진한 모습을 보였으나, 4월 74.8을 기록한 것으로 완화된 움직임을 보였습니다. 세부적으로 보면, 중견기업 및 중소기업의 실적지수는 감소하였으나, 대기업의 실적지수가 4월부로 100을 달성하며 크게 상승하였고, 지역별로는 서울 수도권 중심의 실적지수가 회복되며 종합실적지수 상승을 견인하였습니다. 2025년 5월, 6월, 7월에도 기준 종합실적지수는 각각 74.3, 73.5, 73.1을 기록하며 비슷한 수치를 기록하였습니다. 2025년 7월 기준 대기업 및 중견기업 실적지수가 전월 대비 증가하였으나 중소기업 실적지수는 하락하였고, 서울 및 지방의 실적지수 모두 전월 대비 하락하였습니다. 2025년 8월, 9월, 10월 실사 지수는 각 68.2, 73.3, 66.3을 기록하였으며, 지방 중심의 실적지수가 크게 악화되면서 종합실적지수의 하락을 견인하였습니다. 그러나 이후 2025년 11월 72.2, 12월 77.2를 기록하며 10월 대비 실적지수가 개선되는 움직임을 보였습니다.2026년 1월 종합실적지수는 71.2로, 통상적인 12월 수주 증가 등에 따른 일시적 상승효과가 소멸하며 지수가 하락했습니다. 대기업지수와 중견 지수 또한 각각 하락하며 전월 상승분을 반납하였으나, 중소기업지수는 67.3으로 전월 대비 3.6p 상승하며 상대적으로 양호한 수치를 기록하였습니다. 또한 서울지수는 92.4로 전월 대비 9.8p 상승했으나, 지방지수는 69.9로 전월 대비 1.6p 하락하는 모습을 보이며 지역 간 격차가 확대되는 상황을 확인할 수 있었습니다. 2026년 2월 종합실적지수는 62.5를 기록하며 2024년 5월 지수 개편 이후 최저치를 기록하였습니다. 특히 대기업지수가 전월 대비 2.4p 하락한 83.3을 달성하였는데, 이는 최근 1년 내 최저 수준을 기록한 수치입니다. 서울지수 또한 74.5로 전월 대비 17.9p 하락하며 최근 1년 내 최저 수준을 달성하였습니다.2026년 들어 기존에 종합실적지수의 상승을 견인하던 대기업 지수와 서울 지수가 부진하며, 종합실적지수 또한 하락세로 접어들었습니다. 두 지수 모두 1년 내 최저 수준을 기록한 것을 살펴보았을 때, 전반적인 건설경기의 부진이 지속되고 있는 것이라 판단됩니다. 한편, 현재 높은 수준의 국내 가계부채와 경기침체 우려는 건설경기 회복을 둔화시키는 위험 요인입니다. 국내외 경기 등락 및 건설경기 회복 둔화는 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 이는 건설 경기 침체로 연결되어 CBSI의 등락이 반복될 수 있기 때문에, 투자자께서는 CBSI와 건설 경기 전반에 미치는 요인들에 대해 유의하시기 바랍니다. 아울러, 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 건설산업 종사자의 기대감을 반영한 지수로 지수의 상승이 건설산업의 향후 회복세를 담보하는 것은 아닙니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 국가 경제의 기간산업으로 경제 부문의 성장과 함께 비약적인 발전을 이룩했습니다. 그러나 기본적인 사회 인프라가 완비되고, 주택 공급이 수요를 초과하는 등 국내 건설 산업은 이미 성숙기에 진입한 상황입니다. 진입장벽이 낮은 건설 산업의 특성상, 국내에는 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 그에 따라 국내 시장은 포화된 상태입니다. 2025년말 기준으로 국내 종합건설회사 18,583개사, 전문건설회사 58,058개사, 설비건설회사 10,864개사가 시장에 참여하고 있습니다, 중소 건설사들까지 집계한 업체 수는 8.7만개를 상회하여 국내 건설시장 참여자들은 치열한 경쟁 상황에 놓여 있습니다.

국내 건설사 수가 지속적으로 증가한 요인은 낮은 진입 장벽입니다. 1999년 국내 건설 시장이 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득이 개방되어 중소업체들의 시장진입이 매우 용이하게 되었습니다. 주택 건설 및 단순 토목 공사 시장은 이미 다수의 업체가 진입하여 수주를 위한 경쟁이 심화되고 있으며, 기술력을 필요로 하는 플랜트, 발전소 설계 등의 시공 분야에서도 중소업체들의 진출이 지속되고 있는 상황입니다. 따라서, 국내 건설 시장에서 단순한 시공만으로는 안정적인 수익성을 확보하기 힘든 상황이며, 친환경 및 IT 기술 등을 접목시킨 시공 기술역량의 확보가 요구되고 있습니다. 더불어, 건설사의 수익 성장을 위해서는 개도국 및 중동 등의 국가 인프라 시설 발주가 증가하고 있는 해외시장 진출을 위한 경쟁력 확보를 필요로 하고 있습니다.건설업은 일반적으로 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 시공에 참여합니다. 국내 건설사 수는 2025년말 기준 87,505개사로 경쟁이 심화된 상태이며, 이러한 경쟁 심화는 저가 수주를 유발하는 측면이 있습니다. 따라서, 공사 마진율 향상 역시 일정 수준으로 제한될 것으로 판단됩니다.2021년말 기준 종합건설사 부도업체 수는 2개사로 감소하는 추세를 보였으나, 금리상승 등 금융 여건 악화 및 자재비 상승으로 인한 마진율 감소 등의 영향으로 재차 상승했으며 2023년 기준 종합건설사 부도업체 수는 7개사를 기록하였습니다. 2024년말 기준으로 종합건설사 부도업체는 11개사로, 대형·수도권 업체 대비 상대적으로 자금력이 떨어지며, 공사비 등에 대한 협상력이 열위한 군소, 지방 업체들 위주로 부도가 발생하고 있습니다. 2025년말 기준 부도가 발생한 종합건설업체는 총 6개사로 감소하였으나, 정책당국의 지원 등에도 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 개선 없이는 주택 미분양물량이 지속적으로 증가 추세를 나타낼 수 있으며, 이에 따라 부도업체가 증가하는 등 국내 종합건설업이 향후 악화될 가능성이 존재합니다.

국내 건설사 간 경쟁의 심화는 건설환경을 과거의 시공중심의 분리발주형 공사에서 Turn-key, Design-build, EPC Type 등의 일괄발주형태로 전환 시키고 있습니다. 이에 따라 양질의 시공뿐만 아니라 수주단계에서부터 선진업체 및 경쟁사와의 전략적 제휴, Financing, Risk 관리능력 등이 건설사에게 종합적으로 요구되고 있는 상황입니다. 또한, 건설사들은 수주 경쟁력을 강화하기 위한 탄탄한 시공력 기반의 전사적 수주 관리 시스템 정립, 공정 다각화 및 지역 다변화 등을 통한 지속적인 성장 노력이 요구되고 있습니다. 이와 더불어, 건설업 특성상 다른 산업에 비해 프로세스의 자동화·표준화가 미흡하여 생산요소에서 인력이 차지하는 비중이 크므로 효율적인 인적 관리 역시 요구되며, 해외 건설사업 부문의 확대에 따른 해외에서의 자원, 장비 등의 수급 관리도 경쟁력을 유지하기 위한 필수 요소입니다. 따라서, 향후 타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못하는 건설 업체는 가격 경쟁의 위험에 직면하게 되어 수익성 저하의 우려가 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.한편, 2008년 금융위기 이후 국내 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화되었습니다. 이에 따라 일부 건설사를 대상으로 정부 및 채권 금융기관 주도하에 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구조조정 작업이 진행되었습니다. 건설업체별 구조조정 진행 상황은 다음과 같습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에 악영향으로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내 경기도 영향을 받고 있으며 대내외 경기의존도가 높은 건설사들의 불확실성이 높아진 상황입니다. 또한 향후 원자재 상승과, 물가 상승에 따라 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃절차를 밟는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.현 디엘건설㈜의 전신인 ㈜삼호 및 고려개발㈜도 과거 워크아웃 절차를 진행한 바 있습니다. ㈜삼호의 경우 과거 2008년 글로벌 금융위기에 따른 경기침체로 지방분양사업이 실패하면서 2009년 1월 29일 워크아웃에 들어갔습니다. 이후 사업별 사업성 평가 강화, 부실 사업장 정리 등의 사업 구조조정, 인건비 조정, 공법 효율화를 통한 원가 절감, 출자전환과 같은 채권단 지원 등 기업 재무개선을 위한 다양한 노력을 기울인 결과, 2016년 12월 31일에 채권단 결의를 함으로써 공식적으로 워크아웃을 종결 및 졸업하였습니다. 고려개발㈜ 역시 글로벌 금융위기에 따른 경기침체의 여파로 2011년 12월 12일 워크아웃을 신청하였습니다. 고려개발㈜는 ㈜삼호의 사례를 본보기로 삼아 매년 70억원 수준의 손실이 발생하는 의정부경전철 사업을 포기하는 등의 부실사업 정리를 통한 정상화 노력을 지속하였습니다. 이러한 노력으로 2009년부터 매년 발생한 당기순손실이 2017년 당기순이익으로 흑자 전환하였으며, 이후 이러한 흑자 기조는 지속되었습니다. 고려개발㈜ 채권단이 2019년 11월 14일 워크아웃 절차 종료를 통보함으로써 워크아웃 절차가 공식적으로 종료되었습니다.한편, 2012년 9월에 있었던 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고 있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행된 바 있습니다. 2014년에는 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러) 가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 쌍용건설은 국내외 130여개가 넘는 현장을 보유하고 있었으며, 협력업체도 1,400여개에 달해 법정관리로 인한 충격이 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 2014년 12월에는 시공능력평가 25위(2014년 기준)의 중견업체인 동부건설이 자금난에 몰려 법정관리를 신청하였으며, 약 2,000여개에 달하는 협력업체가 대금 회수에 어려움을 겪었습니다. 2015년에는 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 3월에 다시 워크아웃을 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하였습니다. 법정관리 중이었던 중견 건설업체인 우림건설은 매각 실패에 따라 2016년 7월 기업회생절차가 폐지되며 청산 절차에 들어갔습니다.2023년 12월 국내 시공능력평가 순위 16위 건설사인 태영건설㈜는 부동산 PF로 인한 유동성 위기로 워크아웃을 신청하였습니다. 신용공여액 기준 채권단의 75% 이상 찬성을 얻어야 워크아웃 절차를 시작할 수 있기에 태영건설㈜는 기업개선을 위한 자구안을 제시하였으며 96.1%의 동의율로 2024년 01월 워크아웃이 개시되었습니다. 또한, 2024년 04월 태영건설㈜의 기업개선계획이 채권단의 승인을 받아 워크아웃이 본격적으로 실행되었습니다. 기업개선계획 가결 이후 태영건설은 무담보 채권자의 출자전환과 지주사의 영구채 발행 등으로 자본 확충을 위한 노력을 기울였으며, 이에 따라 2024년 반기말 연결 기준 자산 총계 5조 4,709억원, 부채 총계 5조 459억원, 자본 총계 4,250억원을 기록해 자본잠식 상태를 해소했습니다. 2025년 01월 에는 국내 시공능력평가 순위 58위 건설사 신동아건설㈜에서 유동성 악화로 인해, 2019년 11월 워크아웃에서 벗어난지 약 5년 만에 재차 기업회생절차를 신청하였으나 같은 해 10월 회생절차를 종결하였습니다. 2025년 2월에는 국내 시공능력평가 순위 71위 건설사 삼부토건㈜에서 2015년에 이어 10년 만에 다시 기업회생절차를 신청하였습니다.한편, 태영건설㈜의 워크아웃 개시 및 건설업 전반의 부실 가능성에 따라, 정부는 부동산 PF 사업장에 대한 모니터링을 강화했으며, 실제, 2023년 5월 13일 정책발표를 통하여 사업성 부족사업장의 경, 공매, 실질적 재구조화 및 정리 등의 PF 연착륙 방안을 도입할 계획임을 밝혔습니다. 이후, 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.추가로 금융감독원은 2024년 정기 신용위험평가 결과 및 향후 계획 보도자료를 통해 채권은행이 2024년 정기 신용위험평가로 230개사를 부실징후기업으로 선정하였다고 밝혔습니다. 이중, 대기업은 11개사로 전년 대비 2개사 증가하였으며, 중소기업은 219개사로 전년 대비 3개사 감소하였습니다. 코로나 기간 중 부실징후기업 수가 감소하였다가 2022년부터 증가 추세로 전환되었는데, 이는 2022년에 이어 대내외 경기 부진 및 원가 상승 등으로 기업의 수익성 악화가 지속되었고, 2023년 들어 금리상승 영향이 본격화되면서 높아진 금융비용 부담으로 연체 발생 기업 등이 증가한 데 기인한 것입니다. 또한, 2024년의 경우 부실 징후 기업 규모가 전년과 유사한 수준을 유지했습니다. 이와 관련해 금융감독원은 경기 회복이 지연되며 철강, 석유화학 등 다수 업종에서 업황 부진이 지속되었고, 원가 상승 및 고금리의 장기화 등에 따라 일부 한계기업의 경영 악화가 심화되었기 때문으로 분석했습니다. 2025년 기준 주요 업종별 부실징후기업 현황을 살펴보면 부동산 업종이 38개사로 가장 많은 비중을 차지하였고, 자동차가 16개사, 도매 및 중개가 18개사로 그 뒤를 잇고 있습니다. 부실징후기업의 증가는 고금리 기조가 장기화되는 가운데 일부 한계기업을 중심으로 재무구조가 악화된 것 에 주로 기인됩니다.

금융감독원에서는 부실징후기업에 대해서는 조기에 경영정상화가 이루어질 수 있도록 워크아웃 등 구조조정을 신속하게 추진하고 부실징후기업 중 워크아웃 등을 신청하지 않는 기업에 대해서는 채권은행이 사후관리를 강화할 계획입니다. 또한, 일시적 경영 위기 기업에 대해서는 채권은행이 신속금융지원, 프리워크아웃 프로그램 등을 통해 지원 예정인 것으로 발표하였습니다.그럼에도 불구하고 건설업계의 산업 침체기가 오거나 법정관리절차 개시 기업이 증가할 경우, 건설업 전반에 대한 자금시장의 우려감을 증폭 시켜 우량 건설사의 자금 조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 기업에 대한 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있으나, 건설업체의 기업회생절차 개시 등의 발생은 전반적인 시장이 당사를 비롯한 건설업체에 우호적이지 않다는 방증이며 이는 건설업의 산업침체의 장기화로 이어질 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2010년 이후 2013년까지 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 이전까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년에는 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년 대비 6.1% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년 대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년 만에 증가세로 전환되었습니다. 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주 증가와 민간부문에서 신규 주택 및 재건축 경기 회복으로 수주 규모가 증가했습니다. 또한, 2015년 건설경기의 회복세가 확장되며 전체 국내 건설 수주액은 157조 9,836억원을 기록하며 전년 대비 47% 만큼 대폭 상승하였습니다. 특히, 민간부문의 발주금액이 큰 폭으로 증가하여 국내 건설 경기 회복세의 큰 역할을 담당하였습니다. 2016년의 경우 토목 수주 규모가 전년 대비 16%의 감소를 보였으나, 일반건축 부문에서 12.6% 상승하는 모습을 보이며 2015년 대비 건설수주 규모는 4.4% 증가하였습니다. 그러나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하며 감소세로 전환되는 모습을 보였습니다.더 나아가 2018년 국내건설공사 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7% 감소하였으며, 발주처별 수주액은 공공 42조 3,447억원, 민간 112조 1,832억원으로 각각 전년 대비 10.3%, 1.0% 감소하였습니다. 2018년 민간주택수주의 경우 재개발 수주는 양호하였으나, 신규 주택 수주가 부진한 모습을 보였습니다. 2019년 국내 건설 수주금액은 166조 352억원으로 2018년 대비 7.4% 증가했습니다. 공공부문과 민간부문이 13.5%, 5.2%로 크게 증가했으며, 공종 부문별로 토목과 건축이 전년 대비 6.7%, 7.8% 증가하였습니다. 더 나아가, 2020년 국내 건설 수주금액은 194조 750억원으로 전년 대비 16.9% 증가하였으며, 특히 민간 부분의 증가율 20.4%와 건축 부문의 증가율 28.2%가 도드라졌습니다. 아울러, 2021년 국내 건설 수주금액의 경우 211조 9,882억원으로 전년 대비 9.2% 증가하였으며, 이는 COVID-19 회복에 대한 경기 개선 기대감으로 공공과 민간, 토목과 건축 전년 대비 증가하였기 때문입니다. 2022년의 국내 건설 수주금액은 248조 3,552억원으로 전년 대비 17.2% 증가하였으며,2021년과 같이 공공, 민간, 토목, 건축 등 전 부문에서 양호한 회복세를 시현하였습니다.그러나, 2023년의 경우 고금리 기조로 인해 부동산 경기가 침체국면에 진입함에 따라 국내 건설수주액은 206조 7,403억원을 기록하며 전년 대비 16.8%의 수주액 감소율을 나타내었습니다. 공공부문은 66조 819억원으로 전년 대비 14.4% 증가하였으며, 민간 부문은 140조 6,584억원으로 전년 대비 26.2% 감소하였습니다. 2024년의 경우, 국내 건설수주액은 218조 775억원을 기록하였으며, 이는 전년 대비 5.5% 증가한 수치입니다. 2025년의 경우 건설 경기 부진 우려에도 불구하고 국내 대형 건설사들이 대형 정비사업을 확보하면서 국내 건설 수주규모는 전년 대비 1% 증가한 220조 2,199억원을 기록하였습니다. 토목부문은 53조 931억원으로 전년 대비 21.5% 감소하였으며, 건축부문은 167조 1,268억원으로 전년 대비 11.1% 증가하였습니다. 가계의 소득여건 개선 지연, 부동산 시장의 불확실성 확대로 인하여 추후 국내건설 수주액이 추가 하락할 우려가 있으니, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 수주액 증가에도 불구하고 건축허가 면적의 경우 2016년부터 2019년까지 지속적인 감소세를 보였습니다. 건축허가 면적의 감소는 국내 건설 수주 가능 금액을 감소시킬 가능성이 있으므로 향후 건설수주에 있어서 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 2019년 연간 기준 건축허가 총면적은 146,697천제곱미터로 전년 대비 8.9% 감소하였으며, 특히 주거용의 경우 전년 대비 14% 감소하는 등 큰 폭의 하락을 보였습니다. 한편, 2020년 건축허가 총면적은 149,337천제곱미터로 전년 대비 1.8% 증가하였으나, 주거용은 1.2% 감소하며 보합세를 보였습니다. 다만, 2021년은 정부의 공급 위주 정책 선회에 따라 예외적으로 건축허가 면적은 177,300천제곱미터로 전년 대비 18.7% 증가하고, 주거용 또한 전년 대비 21.1% 증가하였습니다. 2022년 또한 건축허가 면적은 179,229천제곱미터로 전년 대비 1.1%로 증가하였으나, 부동산 경기가 침체 국면에 진입함에 따라 2023년 137,838천제곱미터로 크게 감소하였습니다. 2024년 기준으로는 전년 대비 9% 감소한 125,376천제곱미터를 기록하였고, 2025년 기준으로는 전년 대비 10.5% 감소한 112,192천제곱미터를 기록하였습니다.

한편 공공부문 건설수주는 국토교통 예산 및 SOC 예산에 큰 영향을 받습니다. 국토교통부는 2018년 초 국토교통부 예산을 2017년 20.2조원 대비 3.1조원 감소한 17.1조원으로 편성하였으나, 수자원 예산 환경부 이체로 6,824억원이 조정되어 최종적인 예산은 16.4조원을 기록하였습니다. 국토교통부 예산은 2016년부터 매년 감소하는 추세를 보이다가 2019년 17.6조원으로 전년 대비 1.2조원 증가하였습니다. 2020년에는 20.5조원으로 2.9조원 늘어나며 3년 만에 다시 20조원을 넘어섰습니다. 이후 2021년과 2022년에도 각각 23.6조원, 25.1조원으로 증가세를 이어갔습니다.

예산 가운데 도로ㆍ철도ㆍ항공ㆍ수자원 등 SOC 예산은 2018~2019년 동안 정부의 정책과제(5년간 178조원) 실행에 필요한 재원마련 및 기반시설 축적으로 2017년 대비 감축되었으나, 2021년 SOC 예산은 노후 SOC 유지보수, 대도시권 교통난 해소, 국토 균형발전을 위한 교통, 물류망 확충 등에 비중을 확대함에 따라 편성된 예산이 전년 대비 2.8조원 증가하였으며, 2022년 SOC예산은 22.7조원으로 편성된 예산이 더욱 증가하였습니다.한편 2023년은 국토교통부 총 예산이 55.8조원으로 2022년 60조원에 비해 감소한 가운데, SOC 예산 또한 19.7조원으로 감소하였습니다. 그러나 2024년 국토교통부 총 예산이 60.9조원으로 재차 증가하며 SOC 예산 또한 19.7조원에서 20.7조원으로 증가하였습니다. 2025년엔 국토교통부 총 예산은 58.2조원, SOC 예산은 19.5조원으로 감소하였습니다. 2026년 국토교통부 총 예산은 62.8조원, SOC예산은 21.1조원으로 증가하였습니다. 정부는 SOC 예산 확충으로 건설경기 회복 지원을 발표하였으며, 확충 예산안에는 철도망 구축, 지역도로망 및 거점공항 건설 예산이 반영되었습니다.

SOC에 대한 재정투자는 고용 창출 및 생산 유발 효과가 크고, 기업 생산 활동에 필수적인 인프라를 제공함으로써 국가 경쟁력 강화와 지역 경제 발전을 견인하는 핵심 요소입니다. 2019년부터 2022년까지 지속적으로 증가했던 국토교통부 예산은 2023년 처음으로 감소하였으며, 2024년에는 전년 대비 소폭 상승했으나, 2025년에는 다시 감소세를 보였으며, 2026년에는 소폭 상승한 21.1조원을 기록하였습니다. 앞으로도 재정 건전성 유지와 복지 등 의무지출 확대라는 재정 여건 속에서 SOC 투자가 추가적으로 축소될 가능성이 있습니다. 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원 의지는 건설업계에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요소이나, SOC 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업계의 매출 규모에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재로선 향후 SOC 예산 추이를 정확히 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

주택경기는 장기간 침체에 따른 실질 가격 하락과 수도권 공급 감소라는 근본적인 요인과 더불어 저금리 지속과 정부의 부동산 활성화 정책에 기인하여 2015년 전후로호황을 보이기도 하였으나, 2022년 이래 이어진 전 세계적 고금리 기조, 미국의 기준금리 인하에 대한 불확실성 및 가계부채에 대한 우려가 표면화되며 부동산시장의 불확실성 역시 확대되고 있습니다. 이는 향후 당사를 포함한 건설사의 수익 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에서 SOC 투자는 큰 폭의 확대를 기대하기는 어려울 것으로 예상됩니다. SOC 투자에 대한 투자 규모는 2023년 감소세를 기록한 바 있으며 2024년 재차 상승하였지만 2025년에 다시 감소세를 보였습니다. 이후, 정부가 철도, 도로, 공항 등 신규 건설사업의 원활한 추진과 지역 균형발전을 위한 인프라 투자를 확대함에 따라, 2026년 SOC 투자 규모는 전년 대비 증가하였습니다.한편, 2008년 금융위기 이후 점진적으로 유가가 회복됨에 따라 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 해외건설 수주가 호조세를 보였던 원인은 당시의 중동지역 오일머니가 해당 지역의 발전 등 대형 플랜트 설비 투자로 이어지면서 국내 건설업체의 해외수주금액 증가세의 원동력으로 작용한 것으로 판단됩니다. 특히 2010년의 경우 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 반영되면서 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 이처럼 2008년 이후 2014년까지 해외 수주규모는 전년도 일시적 수주급증이 있었던 2011년을 제외하고 꾸준히 증가하는 추세를 보였습니다.그러나 2014년부터 시작된 글로벌 저유가 기조가 장기화되며 해외 플랜트를 중심으로 신규투자가 저조한 모습을 보였습니다. 지속적인 유가하락으로 중동지역 발주처들의 사업환경이 악화되어 공기 지연 및 사업 일정의 취소가 발생하고 있으며, 발주규모 역시 축소하면서 해외 수주물량 증가세의 둔화 및 수주물량 절대 규모가 감소하였습니다. 이에 따라 2014년 총 660.1억달러 규모의 해외수주액은 2016년 281.9억달러까지 감소하였으며, 이후 소폭 반등하여 2018년 321.1억달러를 기록하였으나 2019년 223.2억달러로 전년 대비 감소하였습니다. 특히 2014년에는 총 660.1억달러의 해외 수주금액 중 517.2억달러가 플랜트로 78.4%의 비중을 차지하였으나, 플랜트 수주의 급격한 감소로 2019년 수주금액 223.2억달러 중 플랜트 수주금액은 108.7억달러로 비중이 48.4%로 축소되었습니다. 플랜트를 중심으로 한 해외 수주 규모 감소는 미국발 금리 인상 우려, 미국 트럼프 정부 출범에 따른 중동 정세의 불확실성, 중국 성장률 정체 등의 부정적 요소 및 중국의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 상실 등에 기인한다고 판단됩니다.한편, 2020년의 경우, 상반기 COVID-19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처인 산유국들의 재정 부족 등으로 중동지역 발주 취소 및 지연이 발생했습니다. 그러나 2020년 말 각국의 경기 부양책 일환의 적극적인 인프라 투자와 국토교통부 중심의 정부지원 및 국내 건설업체들의 다변화 노력으로 해외건설수주액은 목표액을 크게 초과한 351.3억달러를 달성하였습니다.2021년 및 2022년의 경우, COVID-19 악화로 수주금액이 감소하였으며 각각 305.8억 달러 및 309.8억달러를 기록하였습니다. 2023년에는 중동 및 북미 위주로 수주가 증가하여 333.1억달러를 기록하였습니다. 2024년에는 중동과 유럽지역의 해외수주액 증가를 기반으로 371.1억 달러를 기록하였으며, 2025년에는 누적 기준으로 472.6억달러의 해외건설수주 금액을 기록하였고, 이는 전년 대비 27.3% 증가한 수준입니다.해외수주공사는 국내공사에 비해 공사기간이 장기간 소요되는 경우가 많은 경향이 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 원자재 가격의 급등, 기초설계 변경에 따른 자재 교체 등 공사 초기에 예상했던 매출원가를 상회하는 경우가 발생하여 수익성이 악화되는 경우가 존재합니다. 또한, 국내 건설사들의 해외수주 중 큰 비중을 차지하고 있는 중동지역의 정치적 분쟁에 따라 공사가 지연되는 경우 역시 건설사의 수익성을 악화시키는 주 요인 중 하나입니다. 또한, 발주처의 재정부족 등으로 계약자산(미청구공사)으로 계상했던 금액을 회수하지 못하는 등의 위험요소가 존재합니다.이처럼 건설업계에는 위기와 기회가 혼조되는 양상을 보이고 있는 바, 지속적인 모니터링을 통해 글로벌 정치적 분쟁과 유가변동이 해외건설경기에 미치는 영향을 확인해야 할 필요성이 있습니다. 다음은 국내 건설업체들의 해외건설수주 금액 추이입니다.

국내 건설사들은 포화 상태인 국내 시장에 국한되지 않고 신성장 동력 발굴과 사업포트폴리오 다변화를 위해 적극적으로 해외진출을 모색하고 있으며, 이미 해외에 진출한 건설사들은 수주 지역의 다변화를 위해 노력하고 있습니다. 그러나, 글로벌 건설산업 역시 경쟁이 치열해지면서, 저가수주 및 정부지원을 발판으로 한 개발도상국에 대한 수주 경쟁 우위 확보 등 국내 건설사의 해외 진출에 부정적인 영향을 미치는 요소들이 존재하고 있습니다. 더불어, 해외 수주 지역 역시 일부 지역에 편중된 상황입니다.2017년 기준 해외 수주액의 93.3% 수준인 270.2억달러가 중동과 아시아 지역에서 발생하였습니다. 2018년 역시 신규 수주액 321.1억달러 중 79.1% 수준인 253.4억달러를 중동과 아시아 지역에서 얻어내며, 이전 연도와 비슷한 양상을 보였습니다. 2019년 기준 해외수주의 지역별 현황에서도 중동 및 아시아 지역이 차지하는 비중이 77.4% 수준으로 가장 크게 나타나고 있으며, 2020년 해외수주 가운데에서는 이보다 다소 완화되었지만 전체 수주금액 351.3억달러 가운데 70.6% 수준에 해당하는 247.8억달러가 해당 지역에서 발생하였습니다. 지역별 다변화 노력의 일환으로 태평양·북미, 유럽, 아프리카 및 기타 지역으로부터의 공사수주 규모가 과거 대비 증가하고 있으나 여전히 합산 수주 규모가 2020년 기준 103.6억달러로 전체 수주 규모 대비 29.5%에 불과하였습니다.한편, 2021년 및 2022년에는 COVID-19 사태로 인해 미뤄졌던 북미 및 유럽 지역의 수주를 국내 경쟁력 높은 건설업체들이 수주하게 되며, 합산 비중이 각각 전체의 약 27.9%, 25.6%로 크게 확대되었습니다. 2023년은 북미지역 및 중동지역 중심으로 높은 수주를 보이며 각각 전체의 31.0% 및 34.3%를 차지하여 최근 5개년 가운데 가장 덜 편중된 결과를 기록하였습니다. 2024년의 경우 중동지역에서 강세를 보이며 전체 수주금액 371.1억달러 중 49.8%에 해당하는 184.9억달러를 기록하였습니다. 2025년의 경우 지역별 해외건설 수주 총합계는 472.6억달러이며 중동과 일부 국가에 대한 의존도를 낮추려는 업계 체질 개선 노력으로 유럽지역 수주액이 201.5억달러를 기록하며 42.7%의 비중을 차지하고 있습니다.

산업 순환 주기 상 성숙기에 도달한 국내 건설사들은 해외수주 지역의 확장을 통해 사업포트폴리오를 다변화하기 위한 사업활동을 전개하고 있습니다. 그러나 글로벌 경제 성장 둔화와 높은 인플레이션으로 인한 발주처의 재정부족으로 발주 취소 및 지연 발생 가능성이 존재한다는 점과, Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 더욱 심화되고 있는 점은 국내 건설사의 해외 진출에 지속적으로 어려움을 주고 있는 것으로 파악됩니다. 이와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

국내 PF 대출은 사업성 분석에 기반한 금융권의 대출이 아닌, 중대형 시공사의 지급보증을 기반으로 운영되고 있습니다. 이에 따라 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무 증가로 이어질 가능성이 커지고 있습니다. 특히, 2006년 말 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 2000년대 초반 부동산 호황기에 무리하게 확장된 PF 사업이 급격히 늘어났습니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시, 중소 건설사들은 운전자본 악화로 인해 PF 대출 보증 부담을 감당하지 못했고, 그 결과 시공평가 상위 100대건설사 중 45개사가 부도 또는 워크아웃 상태에 처하는 상황이 발생하였습니다.

시행사의 경우, 부동산 시장이 호황일 때에는 높은 자금 조달비용을 분양가에 전가하여 일정 수준의 이익을 확보할 수 있습니다. 그러나 시장 침체 시기에는 미분양 증가와 잔금 회수 지연으로 인해 PF 대출 이자 상환이 어려워지는 위험이 존재합니다. 이러한 상황이 발생할 경우, 시행사가 부도가 나면서 건설사가 보증을 이행해야 하는 부담이 가중됩니다. 이에 따른 부동산 경기 침체와 투자 심리 위축으로 인해 리파이낸싱(Refinancing)이 어려워지는 사업장이 증가할 가능성이 큽니다. 또한, PF 대출 금리가 상승하면서 시행사의 재무 부담이 커지고, 이는 다시 건설사의 경영 악화로 이어지는 악순환이 반복될 우려가 있습니다.

최근 들어, COVID-19로 인해 프로젝트 시행 지연 및 공사대금 납부 지연이 발생하면서, PF지급 보증에 대한 우려가 다소 확대된 상황입니다. 건설사의 경우, 미분양 및 공사대금 납부지연에 따른 매출채권이 증가하게 되고, PF 우발채무 확약인수가 확대되면서 일시적으로 운전자금이 경색될 우려가 존재합니다. 한편, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였습니다. 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었으며, 신용평가사 역시 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정했습니다. 2024년 1월 12일 태영건설 워크아웃은 채권단의 96.1%가 동의함에 따라 개시되었습니다. 워크아웃 개시를 포함하여 모든 안건이 결의됨에 따라, 태영건설은 이의신청과 함께 상장폐지 사유 해소 방안을 포함한 개선계획서를 제출했고, 2025년 4월까지 개선기간을 부여받았습니다. 태영건설은 '기업개선계획'을 수립하고 그에 따라 출자전환과 영구채 발행에 나선 결과 2024년 상반기 자본잠식 상태를 해소하였으며, 2024년 9월 '의견거절'을 받은 2023년 재무제표의 재감사를 진행해 '적정'의견을 받았습니다. 또한, 태영건설은 여의도 사옥을 포함한 부동산, 보유 유가증권 등의 자산매각을 병행하는 등 강도 높은 자구책을 이행하였고, 2024년 10월 30일 약 7개월여 만에 태영건설의 유가증권시장 매매거래정지조치가 해제되었습니다.태영건설 워크아웃의 경우 글로벌 긴축과정에서 PF대출, 유동화증권 차환이 전반적으로 어려워진 가운데 특히 높은 자체시행사업 비중, 높은 부채비율 및 PF 보증 등에 따른 것으로 당사를 비롯한 타 건설사의 상황과 다르며, 건설산업 전반이나 금융시장의 시스템 리스크로 연결되지 않고 개별 기업의 신용 사건으로 일단락되었습니다.하지만 2022년말 이후 PF우발채무 차환 대응 과정에서 건설사 재무부담이 크게 확대되었고, 수익성 부진 및 영업자산 부담으로 인한 차입금의 증가, PF우발채무 규모의 증가 및 경기 부진으로 인해 현금흐름 개선이 어려운 가운데 금리 부담과 자금 조달 환경의 악화를 감안할 때 건설업종 전반의 재무적 변동성이 확대되었습니다. 그 결과, 2025년 1월 시공능력평가 58위인 신동아건설이 현금유동성 문제로 법정관리를 신청하는 등 부정적인 건설업 업황이 최근까지 지속되고 있습니다. 또한, 태영건설 워크아웃으로 인해 과거 대비 증가한 PF우발채무 및 유동성 대응 부담으로 사업 및 재무적 개선이 필요한 건설사들의 구조조정이 조기에 진행될 가능성이 있으며, 향후 건설사들의 자금조달에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.한편 당사의 PF우발채무 변동 추이 및 만기도래 세부 내용은 'III. 투자위험요소 - 2. 회사위험 - 아. 우발부채 관련위험'에 구체적으로 기재하였으니, 투자자께서는 이를 참고하시기 바랍니다.

향후 추가적인 정부의 부동산 대책 및 부동산 경기 변동으로 인해 분양가 하락, 주택수요 심리 위축 및 분양 실적 저하 등의 현상이 발생할 경우 주택사업의 사업성이 약화될 가능성이 존재합니다. 이에 따라, 시행사는 신규 PF 자금조달이 어려울 수 있으며, 이 경우 신용보강을 제공한 건설사에 재무적 부담이 발생할 가능성이 존재합니다. 따라서, 건설사의 PF 지급보증에 대한 지속적인 관리 및 자금 완충력 강화가 요구되고 있습니다. 이에 따라 투자자께서는 건설사의 운전자본 및 자금대응력에 대해 지속적인 모니터링이 필요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.

중대재해처벌법은 사업 또는 사업장, 공중이용시설 및 공중교통수단을 운영하거나 인체에 해로운 원료나 제조물을 취급하면서 안전ㆍ보건 조치의무를 위반하여 인명피해를 발생하게 한 사업주, 경영책임자, 공무원 및 법인의 처벌 등을 규정함으로써 중대재해를 예방하고 시민과 종사자의 생명과 신체를 보호함을 목적으로 2022년 1월 27일부터 시행되었습니다. 법안에 따르면 사망자가 발생하는 중대재해가 발생했을 경우 안전조치가 사전에 충분히 이루어지지 않은 기업의 경영책임자는 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받게되며, 부상자가 발생하는 경우에는 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물게 됩니다.특히, 건설업은 현장에서의 고강도·고위험 노동이 지속되고 하도급 의존성이 큰 산업이라는 특성상 산업재해 관련 법안에 많은 영향을 받고 있습니다. 2021년 기준 중대재해처벌법 적용 대상 사업장의 총수 190곳 가운데 57.4%에 해당하는 109곳이 건설업 사업장인 것으로 파악되기에, 해당 법률의 시행으로 건설업이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 중대재해처벌법 개요는 아래와 같습니다.

이미 2020년부터 시행된 산업안전보건법 개정안과 중대재해처벌법의 차이는 크게1)처벌대상, 2)처벌수위, 3)적용범위가 있습니다. 산업안전보건법은 현장 관리자의 의무를 규정했다면 중대재해처벌법은 경영진의 안전 확보 의무를 부과해 처벌 대상을 확대하였으며, 처벌 수위가 높아지고 징벌적 손해배상도 도입되는 등 부담이 증가하였습니다. 보호 대상은 종사자 뿐만 아니라 해당 시설이나 제품을 이용하는 이용자까지 확대됩니다. 협력사 관리 범위도 기존에는 도급에 대해서만 인정됐다면 중대재해처벌법 에서는 위탁과 용역까지 추가됩니다.

사망자가 발생할 경우 처벌수위가 높아짐에 따라, 근로자수 대비 사고율이 높은 건설, 조선, 기계, 운송 등의 산업재 업종과 정유, 철강 등의 소재 업종에서 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 특히 당사가 속한 건설업종은 HDC현대산업개발㈜의 광주 화정동 아이파크 붕괴사고(2022년 1월)로 건설현장 안전에 대한 경각심이 증가한 바 있으며, 2022년 12월 GS건설의 공사현장에서 1인의 근로자가 끼임 사고로 인해 사망하였으며 동 공사현장의 공사금액이 50억원 이상임에 따라 GS건설은 중대재해처벌법 위반 여부에 대하여 조사를 받은 바 있으나 노동청 내사종결로 무혐의 처분받은 바 있습니다. 또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴 사고로 인해 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받고 있습니다.

당사는 최근 3년간 중대재해처벌법 위반으로 인해 제재를 받은 사실은 없으나, 2025년 4월 7일 현장 주출입구 안전보건표지 미부착(안전모 착용, 안전화 착용, 비상구 표지), 지하 휴게시설 설치기준 미준수(창고 등 목적 외 사용)의 사유로 서울지방고용노동청서울서부지청으로부터 「산업안전보건법」제37조 제1항, 산업안전보건법 제128조의2 제2항에 따라 과태료 640,000원 처분받은 이력이 있습니다. 당사에서는 관계 법령에 따라 매년 회사의 안전 및 보건에 관한 계획을 수립, 전 임직원에 대한 교육 실시, 안전 관련 조직 확대, 대대적인 현장 점검 및 시스템 강화 등을 통해 법 시행에 따른 영향을 최소화 하기 위해 노력하고 있습니다. 다만, 아직 법 시행 초기 단계이기에 실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 당사에 부정적 영향을 끼칠 수 있사오니, 투자자께서는 법률 준수 여부를 지속적으로 모니터링 하시기 바랍니다.

건설업은 수주산업 특성으로 인해 공사원가의 합리적 추정이 어려워, 높은 공사비용을 부담할 가능성이 존재하며, 장기간 공사가 이루어지기에 수익을 인식하는 과정에서 추정의 합리성이 결여될 수 있습니다. 이는 수주산업을 중심으로 장부상 이익이 일시에 대규모 손실로 전환되는 회계절벽 현상으로 이어져 회계 신뢰성을 상실할 수 있습니다.일반적으로 건설업은 수주산업의 특성을 가지고 있으며 이로 인해 건설계약의 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우, 관련한 계약수익과 계약원가는 계약의 진행률을 기준으로 각각 수익과 비용으로 인식합니다. 계약 진행률의 경우 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정총계약원가로 나눈 비율로 측정합니다.이와 같은 투입법을 적용한 진행률 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못한다면 계약수익 및 계약원가가 왜곡될 위험이 존재합니다. 공사예정원가는 미래의 예상치에 근거하여 추정을 하며, 총계약수익은 최초에 합의된 계약금액을 기준으로 측정하지만 계약을 수행하는 과정에서 공사변경 등에 따라 증가하거나 회사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 공사예정원가 및 계약수익은 미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.조선업과 건설업 등 수주산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 잇달아 제기된 바 있습니다. 2013년과 2014년에 500억원 이상의 거액의 영업손실이 일시에 발생한 소위 "회계절벽"에 해당된 상장법인은 총 36개사로서, 이러한 현상이 반복되면 선량한 투자자 피해가 발생하고, 회계투명성에 대한 의구심이 제기되며, 궁극적으로 자본시장의 효율성과 근간이 훼손되는 문제가 있기에, 금융위원회에서는 이에 대한 대응방침을 세우고, 2015년 10월 28일 "수주산업 회계투명성 제고방안"을 공표하였습니다.금융위원회에서 공표한 "수주산업 회계투명성 제고방안"에 명시된 건설계약 등수주산업의 회계적 측면 등에서 발생하고 있는 문제점 및 제도적/감독적 개선방안을 요약하면 다음과 같습니다. 관련 상세한 내용은 금융위원회 홈페이지(https://www.fsc.go.kr)에 게재된 관련 보도자료("수주산업 회계투명성 제고방안", 2015.10.28 배포)를 참조하시기 바랍니다.

금융위원회에서는 위와 같은 개선방안을 도입하여 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 당사는 정기보고서 상에 직전사업연도 재무제표상 매출액의 5%이상인 계약별로 발주처, 진행률, 미청구공사금액(손상차손누계액 구분표시), 공사미수금(대손충당금 구분표시) 등을 작성 기준에 맞추어 공시하고 있습니다.상기사항과 관련하여 당사의 경우에도 2024년 지정감사인인 한영회계법인과 기존 감사인의 의견불일치로 인하여 진행률을 재산정하여 과소인식한 공사수익을 추가로 인식하였고, 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서를 오류 수정하여 재발행하였습니다. 오류수정과 관련된 구체적인 사항은 다음과 같습니다.

당사는 위 오류수정 사항과 관련하여 2026년 3월 27일 금융감독원으로부터 제44기 2022 사업연도 연결재무제표 심사결과를 통보받았으며, 금융감독원은 당사가 분양공사에 대한 진행률 산정 오류로 매출을 과소계상한 사유로 당사에 대하여「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제29조 및「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제27조 등에 따른 "주의" 조치를 하였습니다. 금융감독원 조치서에 따르면, 당사는 내부거래, 즉 시공사의 이익을 제거하지 않은 분양공사 진행률을 사용하여 당기순이익 및 자기자본을 과소계상한 사실이 있는 것으로 지적되었습니다.

위 조치의 중요도는 가중·감경 적용 후 Ⅴ단계(하기 '조치기준' 참고)로 판단되었으며, 당사가 금융감독원의 심사착수 이전에 2022년 회계처리 위반내용을 자진하여 수정·공시하였다는 점이 감경사유로 반영되었습니다. 위법동기는 과실이고 조치내용은 "주의"로서 이에 따른 별도의 추가 조치는 없었습니다.

당사의 회계처리 위반은 분양공사(논현동 카일룸 M신축공사) 진행률 산정 과정에서 연결실체 내부거래 제거가 충분히 반영되지 않은 데서 발생하였습니다. 지배회사인 당사가 시공업무를 수행하고 종속회사가 시행업무를 수행하는 구조에서는, 연결재무제표 작성 시 지배회사와 종속회사 간 공사수익, 공사원가, 내부이익 등 연결실체 내부거래를 제거한 후 연결 기준 진행률을 산정해야 합니다. 그러나 당사는 2022년 연결재무제표 작성 당시 내부거래, 즉 시공사의 이익을 제거하지 않은 분양공사 진행률을 사용하였고, 그 결과 연결 기준 공사수익이 과소 인식되었습니다.

관련 회계기준은 한국채택국제회계기준 제1110호 연결재무제표 및 제1115호 수익입니다. K-IFRS 제1110호 B86은 연결실체 내 기업 간 거래와 관련된 자산, 부채, 자본, 수익, 비용 및 현금흐름을 모두 제거하도록 규정하고 있으며, K-IFRS 제1115호 B18은 투입법을 적용하는 경우 수행의무 이행을 위한 기업의 노력이나 투입물, 예컨대 발생원가 등에 기초하여 수익을 인식하도록 규정하고 있습니다.

따라서 당사와 같이 지배회사가 시공사, 종속회사가 시행사인 사업구조에서는 개별재무제표상 진행률과 연결재무제표상 진행률이 달라질 수 있으며, 연결 기준 진행률 산정 시 내부거래 제거가 적절히 반영되지 않을 경우 매출액, 매출원가, 당기순손익 및 자기자본이 왜곡될 위험이 있습니다.당사는 2024년에 2022년 연결감사보고서 및 2021년 연결감사보고서의 오류 수정 재발행과 2026년 3월 금융감독원의 "주의" 조치 이후 분양공사 및 도급공사 진행률 산정 절차를 재점검하였으며, 사업장별 총예정원가 산정 및 변경 승인 절차, 누적발생원가의 사업장별 귀속 절차, 계약변경 및 공사원가 변동사항의 회계 반영 절차를 보완하였습니다. 구체적으로 ERP 원가코드 정비 / 사업장별 원가 검토회의 신설 / 총예정원가 변경 시 재무부서와 현장부서의 이중 승인 / 분기별 외부전문가 검토를 시행하고 있으며, 특히 기수주건 및 동 건에 적용되는 진행률을 산정함에 있어 별도재무제표상의 공사수익과 공사원가를 합산재무제표에서 모두 제거하고 연결진행율을 기초로 연결공사수익과 연결공사원가를 새로 산출한 후 동 금액을 연결재무제표에 반영하고 있습니다.

조치 이후 당사가 기수주하였거나 수익을 인식 중인 주요 사업 및 적용 진행률 기준은 다음과 같습니다.

다만 수주산업의 특성상 공사기간 중 인허가 지연, 설계변경, 공사원가 상승, 금융비용 증가, 분양일정 변경, 총예정원가 재산정 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 사유가 발생할 경우 진행률 및 수익인식 금액이 변동될 수 있으며, 과거와 유사한 원가 추정 오류 또는 진행률 산정 오류가 재발하는 경우 당사의 매출액, 영업손익, 계약자산, 미청구공사 및 재무비율에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 당사의 공사수익 및 손익이 사업장별 원가 추정과 진행률 산정의 정확성에 크게 의존한다는 점에 유의하시기 바랍니다.

금융위원회의 제도적/감독적 개선방안으로 인해 앞으로 수주산업 전반에 대한 회계투명성의 신뢰성이 제고될 것으로 보이나, 수주산업을 영위하는 기업에게 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 당사가 영위하고 있는 수주산업에서의 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p, 0.25%p 추가 인상하였고, 2023년 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC는 금리 인하 경로의 속도 조절을 시사하며 트럼프 행정부 출범으로 인한 물가 불확실성을 염두하는 모습을 보였습니다. 점도표는 2025년 3.4%→3.9%, 2026년 2.9%→3.4%, 2027년 2.9%→3.1%로 상향 조정되어 25년, 26년 각각 두 차례 금리 인하를 시사하였습니다. 2025년 3월 FOMC에서 역시 연준은 기준금리를 동결하며 경제 활동은 견조하지만 인플레이션에 대한 우려는 여전히 지속되고 있으며, 경제 전망에 대한 불확실성이 증대되었다고 설명하였습니다. 5월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대됨에 따라 기준금리를 동결하였으며, 현재의 통화정책이 다소 긴축적인 수준에 있다는 평가를 내놓았습니다. 6월 회의에서 FOMC는 최근 관세 인상이 장기적으로 물가 상승 요인으로 작용할 수 있다고 보며 인플레이션의 상방 리스크가 확대되었다고 진단하는 한편, 고용시장 둔화에 따른 실업률 상승 가능성도 주요 하방 리스크로 지적하였습니다. 이후, 7월 FOMC 회의에서도 경제에 대한 불확실성이 줄고있지만 여전히 높은 점을 토대로 기준금리 동결을 결정하였습니다. 다만, 9월 FOMC에서는 노동시장 내 하방 위험이 현실화되는 조짐이 관찰되자 기준금리를 0.25%p 인하하였으며, 연이어 10월 FOMC에서도 셧다운으로 인해 노동시장 관련 데이터가 제한되는 상황에서 하방 위험을 경계하며 0.25%p 추가 인하하였습니다. 12월 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p 인하였으며, 2026년 1월, 3월 FOMC에서는 두 차례 연속 기준금리를 동결하였습니다. 이후 4월 FOMC에서도 중동 정세와 인플레이션 불확실성을 이유로 기준금리를 동결하면서, 증권신고서 제출 전일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다. 향후 물가의 기조적인 둔화가 지속될 것으로 예상되나 차후 경기 연착륙&경착륙 여부에 따라 통화당국의 대응이 이어질 것으로 예상되며 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서 한국은행은 한 차례 더 금리 인하(3.00%)를 단행하였습니다. 이는 트럼프 정부 출범 후 수출 부진으로 인한 경기 하방 리스크에 선제적으로 대응하기 위함으로 환율보다 경기가 금리 인하의 우선적 조건임을 시사하였습니다.2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결(3.00%)을 결정하였습니다. 이후 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리 인하(2.75%)를 단행하였습니다. 이후 진행한 5월 금통위에서는 내수 회복 지연과 미국발 관세 정책으로 인한 수출 둔화 장기화 가능성 등으로 2025년 및 2026년 성장률 전망치가 하향조정되었고, 경기 침체 우려가 커짐에 따라 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 0.25%p 인하하였습니다. 7월 금통위에서는 수도권 주택 가격 오름세 및 가계부채 증가세가 크게 확대되었고, 강화된 가계부채 대책의 영향을 주시할 필요성을 언급하면서 금리를 동결하였습니다. 8월 금통위에서는 수도권 주택가격 및 가계부채 추이를 주시할 필요성을 재차 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 또한, 10월 금통위에서도 국내경제가 내수 중심으로 회복세가 이어지고 있는 점과 미국 통화정책 및 중국 경기둔화 등 글로벌 경제와 국내외 금융시장의 불확실성을 언급하면서 금리를 동결하였고, 11월 금통위에서는 물가가 안정된 흐름을 지속하는 가운데 성장세가 개선되고 있으나, 불확실성이 여전히 높다는 판단 아래 기준금리를 동결하였으며, 2026년 1월, 2월 및 4월 금통위에서도 기준금리 동결하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다. 향후에도 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 4%대의 금리를 유지하다 일부 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록한 이후 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2024년 12월 기준 4.58% 수준을 기록하였습니다. 2025년 1월부터 7월까지 대출금리는 기준금리 인하를 반영하여 지속적으로 감소하여 2025년 7월 4.02%까지 감소하였으나 7월부터는 가계부채 관리 강화(6.27 대책, 3단계 스트레스 DSR) 영향으로 증가 추세로 변화하여 2026년 4월 4.61%까지 증가하였습니다.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사에게 미치는 영향은 1. 주택경기 하락으로 인하여 당사의 재고자산 및 투자부동산 가치가 하락할 가능성 증가, 2. PF(Project Finance)사업을 진행함에 있어서 금리상승으로 인한 수익성 하락 또는 PF사업 자체가 무산될 가능성 증가, 3. 운영비로 사용되는 차입금의 금리 증가로 당사의 금융비용이 증가 등 당사의 사업 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건설업은 레미콘, 철근 및 시멘트 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 수주금액은 변동성이 경직되어 있는 반면 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.당사는 발주처와 도급계약 체결시 국토교통부 고시 민간건설공사 표준도급계약서를 사용하고 있으며, 해당 표준도급계약서 계약일반조건 제22조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정) 항목에 따라 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목 가격 등의 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 3 이상인 때에는 물가변동일 기준 잔여공사에 해당하는 계약금액을 조정한다. 는 조항을 포함하고 있습니다. 부득이하게 표준도급계약서 미사용시 특기사항에 「철근, 레미콘 현장 설치 완료된 시점의 물량에 대해 당초 계약시 적용단가에 증감율을 반영하여 계약금액의 증감을 산정한다.」는 물가변동에 따른 공사비 증감 산정기준 항목을 명기하고 있습니다. 이러한 계약조항에도 불구하고 발주처와 협의가 지지부진하여 원가 보전이 불확실한 상황을 해결하기 위해, 2023년 12월 이후 도급계약(2건)은 실비정산 보수가산식(Cost+Fee방식)으로 계약 체결하였습니다. 해당 계약은 실투입 공사금액에 관리비, 이윤을 정산하는 방식으로 공사진행 과정에서 원자재의 실 구매금액으로 발주처에 청구함으로서 가격변동에 대한 위험성을 해소하고 있습니다.그럼에도 불구하고, 원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사원가 증가에 따른 실적 악화 뿐만아니라 공정지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자들께서는 건설업체의 주요 원자재 가격추이 및 수급에 대하여 검토 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 건축물의 건설용 레미콘, 철근, 시멘트 등과 부대 설비용 배관, 배선 등을 주자재로 사용하고 있습니다. 주요 원재료 매입현황 및 가격변동 추이는 아래와 같습니다. 당사의 건설용 주자재는 외주 공정에 포함되어 계약되는 경우가 많아 직접 매입 비율이 상대적으로 낮은 점 참고하여 주시기를 바랍니다.

1) 원재료 매입현황가) 주요 공정별 원재료 매입현황

나) 원재료 매입현황 세부 명세

2) 주요 원재료 등의 가격변동 추이

레미콘 가격의 경우 수급 상황 및 운송료 인상에 따라 2023년을 지나서 2024년까지 지속적인 가격 상승세를 나타내며, 2024년의 레미콘 가격은 2023년 대비 5.6% 상승하였고, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 2.5% 하락하였습니다. 2026년 반기에는 2025년 말 대비 변동 없이 103,470원/㎥을 유지하였습니다.철근 가격의 경우 2023년 들어서는 철근 가격이 감소하였고, 2024년 철근 가격은 2023년 대비 16.0% 감소하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 8.2% 감소하였습니다. 2026년 반기에는 2025년 말 788,000원/Ton 대비 약 21.5% 상승하여 958,000원/Ton을 기록하였습니다.시멘트 가격은 주요 수입원인 호주산 유연탄 가격이 오르자, 시멘트 업체들이 가격 인상을 발표한 영향으로 지속 증가하였습니다. 유연탄은 시멘트 원가의 30~40% 정도를 차지하는 핵심 원료로 러시아와 우크라이나 전쟁, 유럽의 석탄 발전량 확대 등의 영향으로 급등한 바 있습니다. 시멘트가격은 2023년에 안정세를 보이며 2024년까지 동일한 가격을 유지하고 있으며, 2025년 말에도 2024년 말 대비 동일한 가격을 유지하였습니다. 2026년 반기에도 2025년 말 대비 변동 없이 131,900원/Ton을 유지하였습니다.배선(전선) 가격은 전기동(구리) 가격의 변동에 큰 영향을 받습니다. 2023년 세계 경제의 둔화와 금리 인상 등의 영향으로 구리 수요가 일부 감소하였으나, 2024년에는 구리 가격이 2023년 8,500 USD/톤에서 2024년 기준 약 9,000 USD/톤으로 약 5.8% 상승하였습니다. 또한 AI 데이터센터 등 전력인프라의 수요 급증으로 인해 전선 가격은 2023년 15,394원/M에서 2024년 기준 17,274원/M으로 12.2% 상승하였으며, 2025년 말에는 2024년 말 대비 약 9.7% 상승하였습니다. 2026년 반기에는 2025년 말 18,950원/M 대비 약 16.4% 상승하여 22,071원/M을 기록하였습니다.

주요 원재료의 가격이 상승하면 원가가 증가하여, 수익성 악화가 불가피합니다. 특히 고정가격 계약 프로젝트의 경우 자재비 상승분을 발주처에 전가하기 어려워 수익률이 하락하고, 원자재 구매 비용 증가로 현금흐름이 악화될 수 있습니다. 또한 장기 프로젝트에서는 원재료 가격 변동성으로 인해 초기 예산 대비 실제 비용이 크게 증가할 위험이 있습니다. 주요 원재료의 가격 상승이 지속되면 원재료 공급의 불안정성이 증가하고 이는 공기 지연, 품질 하락, 재고 관리 부담으로 이어져 운영적 위험을 발생시킬 수 있습니다. 결과적으로 전체 프로젝트의 공정 차질과 인건비 및 고정비 증가, 지체상금 위험, 금융비용 상승을 초래하게 됩니다. 이처럼 전세계적 원료 수급에 따라 당사는 원재료 가격 변동성 리스크에 크게 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 상당한 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 최근 3년간 매출액의 10% 이상을 차지하는 주요 거래처 및 해당 거래처에 대한 매출액은 다음과 같습니다.

2026년 반기 당사의 매출액은 4개사에 전체 매출의 81.0%가 편중되어 있습니다. 당사는 고급 주거시설의 건축과 공급이라는 사업 특성상 선별적으로 수주하거나 개발을 진행하고 있어, 소수의 거래처에 매출이 편중되어 있습니다. 이는 당사 부동산 상품에 대한 수요와 시장 환경, 기술력과 상호의존적 거래관계에 기반한 것으로 프로젝트 진행 여부에 따라 특정 기간의 매출처가 2~3곳으로 편중됩니다.이러한 매출처 편중은 다수의 프로젝트 수행으로 안정적인 매출이 발생하는 일반적인 건설사와 차이가 있으며, 기간별 매출과 수익성이 큰 폭으로 변동합니다. 또한 소수 매출처에 대한 의존으로 매출처의 사업 환경 변화, 계약 조건 변경, 프로젝트 일정 지연, 중단 등이 발생하면 대체 매출처 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 당사의 매출 및 수익성에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 위험이 존재합니다. 당사는 매출처 다변화를 위해 신규 프로젝트 수주 및 자체 개발 사업 확대를 추진하고 있으나, 고금리와 부동산 경기 침체로 단기간 내 매출처 편중 현상이 완화되지 않을 가능성이 큽니다. 투자자께서는 이러한 매출처 편중에 따른 위험을 충분히 고려하여 투자 결정을 하시기를 바랍니다.

2. 회사위험

2025년 01월 21일 금융위원회와 금융감독원, 한국거래소, 금융투자협회, 자본시장연구원은 'IPO 및 상장폐지 제도 개선 방안'을 발표하면서 시가총액 및 매출 관련 상장폐지 요건을 강화하였으며, 상장폐지 절차 또한 효율적으로 개정하였습니다. 기업가치 기반 투자를 활성화하고 부실 기업 퇴출을 유도해 국내 주식 시장의 질적 성장을 도모하겠다는게 제도 개선안의 목표입니다.

현행 제도의 문제점으로는 기업 회생기회 부여, 투자자 보호에 초점을 둔 제도운영으로 저성과 기업의 적절한 퇴출이 지연되고 있다는 평가 등이 거론되고 있으며, 상장회사의 수 증가율은 높지만, 이에 비해 주가의 상승률은 높지 않아 주요국 대비 '상장기업수 대비 시가총액' 수치 또한 저조한 수준을 보이고 있다고 지적하였습니다.이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 저성과기업의 적시 적절한 퇴출을 통한 증시 전반의 밸류업에 기여하기 위해, 상장폐지 요건은 강화하고 그 절차는 효율화 할 수 있는 세부적인 개선안이 논의되었습니다. 금융당국은 상장폐지 정량적 요건인 시가총액과 매출 기준을 실효성 있는 수준으로 강화하기로 했습니다. 연착륙을 위해 최종 목표치까지 3단계, 3년에 걸쳐 상장 유지 기준을 단계적으로 상향하기로 했습니다.

코스닥시장 상장법인의 시가총액 요건은 2026년 150억원, 2027년 200억원, 2028년 300억원으로 높아집니다. 매출 요건의 경우 시가총액 대비 적응 기간이 더 필요하다는 점에서 시행일이 1년씩 늦습니다. 상장 유지를 위한 매출 요건은 2027년 50억원, 2028년 75억원, 2029년 100억원으로 강화되었습니다. 대신 성장 잠재력은 높지만 매출이 낮은 기업을 고려하여, 코스닥 상장기업 기준 최소 시가총액 600억원을 충족하면 매출 요건을 면제하는 완충 장치도 도입됩니다.이 외에도 상장폐지의 비재무적 요건 강화 방안으로는 '감사의견 미달요건'기준의 강화를 발표했습니다. 현행 '감사의견 미달요건'의 경우 이의신청이 허용되는 형식적 상장폐지 사유로서, 이의신청시 개선기간을 부여하였습니다. 따라서 다음 혹은 다다음 사업연도 감사의견이 나올 때 까지 개선기간을 부여하는 등 다소 완화적으로 요건을 적용하였습니다.이러한 '감사의견 미달요건'의 개선사항으로, 감사의견 미달사유 발생 이후 다음 사업연도 감사의견 미달시 즉시 상장폐지 절차를 진행하게 되었습니다. 즉, 감사의견 2회 연속 미달을 '이의신청 불가 형식적 사유'로 규정하게 되었습니다.

한편 금융위원회는 2026년 02월 12일 시가총액에 따른 상장폐지 요건 강화 이외에도 동전주, 완전자본잠식 및 공시위반 관련 상장폐지 요건을 강화하거나 일부 요건을 신설하였습니다.

상기 개정내용을 반영한 당사의 현황 및 위험요소는 아래와 같습니다. 1. 투자주의환기종목

(1) 정기지정

거래소는 보통주식 상장법인의 영업ㆍ재무ㆍ경영 등에 관한 계량적ㆍ비계량적 변수 등을 고려하여 코스닥시장 상장규정 시행세칙 [별표8]에서 정하는 기업부실위험 선정기준에 해당하는 경우 해당 주식을 투자주의 환기종목으로 지정합니다.거래소는 기업부실에 유의한 영향을 미치는 기업부실위험 선정 변수, 변수별 기준치 및 변수별 가중치에 따라 코스닥시장 상장법인의 부실 정도를 측정합니다. 이어, 거래소는 코스닥시장 상장법인에 대하여 변수별로 측정된 부실 정도에 따라 아래의 방법으로 부실 징후 종합 측정치를 산출하고, 종합 측정치가 종합 임계치(주1)를 초과하는지 여부 등을 감안하여 투자주의 환기종목으로 지정합니다.

< 부실 징후 종합 측정치 산출 방법(주2) >

부실점수(z) = ∑(변수별 변수값 × 변수별 가중치) - 4.494

부실 징후 종합 측정치 = ez ÷ (1 + ez)

기업부실위험 선정기준은 최근 사업연도의 감사보고서상 재무정보와 공시사항 등을 기준으로 판단하며, 현재 당사 현황을 검토하면 다음과 같습니다.

당사는 과거 한국거래소의 투자주의환기종목 정기지정 사유에는 해당된 바 없습니다. 다만, 재무변수 및 질적변수 중 부실징후 기준치에 해당되는 요인이 많습니다. 이는 당사의 재무상태 및 경영상황이 투자주의환기종목 정기지정 사유에 해당될 수 있을 만큼 부실한 요소를 두루 갖추고 있다는 점을 의미합니다.

(2) 수시지정거래소는 보통주식 상장법인에 대하여 상기 코스닥시장 상장규정 제52조 제1항 제2호 가목 내지 차목에 해당될 경우 해당 주식을 투자주의 환기종목으로 수시 지정합니다. 이와 관련하여 현재 당사 현황을 검토하면 다음과 같습니다.